百城房價環比連漲15個月 房産稅試點擴容漸近

　　2日，中國指數研究院發佈8月份房地産市場“百城價格指數”。數據顯示，“百城房價”已經連續15個月環比上漲，北京等熱點城市繼續領漲全國。適逢9月，房地産市場進入傳統的銷售旺季“金九銀十”，多地出現“日光碟”等搶房現象。房地産企業在緊鑼密鼓推盤的同時卻鮮有人奉行“降價策略”，絕大部分城市的房價依然處於“看漲”的預期當中。

　　與此同時，今年3月份“國五條”細則落地之時，地方城市各自製訂的“2013年的房價控制目標”已經進入年終倒計時，大部分城市“控房價”壓力空前。在此情況下，城市之間調控政策則開始出現分化，或進一步收緊，或適度寬鬆。在整體市場的房價反彈壓力面前，房産稅擴容漸行漸近。

　　市場

　　71個城市房價環比上漲

　　根據中指院“百城價格指數”對全國100個主要城市新建住宅的全樣本調查數據，2013年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續第15個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.05個百分點，其中71個城市環比上漲，29個城市環比下跌。

　　與7月相比，8月價格環比下跌的城市個數減少10個，環比上漲的城市比7月增加10個，漲幅居前的城市依次是福州、徐州、日照、北京等。此外，北京、上海等十大城市住宅均價為17871元/平方米，環比7月上漲1.49%，與上年同期相比則上漲12.18%。

　　同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年8月相比上漲8.61%，漲幅比7月擴大0.67個百分點。就城市個數來看，100個城市中有90個城市住宅價格同比上漲，上漲城市較7月增加1個。

　　數據還顯示，8月百城價格繼續上漲且漲幅在熱點城市的帶動下繼續擴大，100個城市的住宅平均價格的平均漲幅較7月擴大0.05個百分點，上漲城市個數已經增加至71個；同比則是連 續 第9個 月 上 漲 ，漲 幅 擴 大 至8.61%。包括一線城市在內的十大城市中，北京環比上漲最為明顯，漲幅達到3.22%，同比漲幅則為22.49%。

　　供應方面，為備戰“金九銀十”，多數開發企業正在加大蓄客力度，近期實際新開盤項目處於階段性較低水準；開發企業也順勢提高價格。中指院分析認為，在部分城市供應依然不足、政策面寬鬆、購房者觀望情緒進一步緩解等多重因素帶動下，8月新開盤項目“日光碟”現象仍有出現，土地價格持續攀高，進一步拉動百城指數上漲。

　　據了解，當前北京、上海、瀋陽、南京、廈門、福州、廣州、杭州等城市樓市在“金九銀十”的催化下，已經出現半夜排隊、連夜開盤等現象。同策諮詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，不少購房者擔心樓市後期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市，這導致局部市場出現買漲不買跌的行情。

　　擔憂

　　各地控房價壓力大增

　　事實上，今年以來房價持續上漲的壓力已經成為業界共識。張宏偉認為，即使“金九銀十”推盤量充足，一定程度上緩解房價上漲壓力，但部分供需失衡的熱點城市可能仍然出現量價攀升局面，加上實力房企對房價的“抗跌”能力，未來房價仍將保持在一定範圍內的上漲幅度。

　　今年3月末，在“國五條”細則落地之時，國務院要求，地方政府按照保持房價基本穩定的原則，制定當地今年新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標，並向社會公佈。其中，相對較為明確的北京市，將2013年房價的調控目標明確為“新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。

　　總的來看，各地房價控制目標基本和當地G D P增速、每人平均可支配收入等因素結合在一起，基本上以不高於本市城鎮居民每人平均可支配收入的實際增幅為基準。從8月份數據層面來看，百城價格指數顯示，90個城市新建住宅價格同比上漲。10大城市中，漲幅居前的分別是，北京22.49%；廣州24.15%；深圳17 .55%；上海7 .71%；成都10.22%；南京11.96%。

　　如此局面下，這些漲幅相對較大的城市在年內要想達到當初公佈的房價控制目標，壓力很大。

　　值得注意的是，近幾個月以來北京等熱點城市土地市場持續火爆，開發企業出於戰略考慮積極佈局一二線城市房地産市場。土地市場由高溢價率轉為樓面地價的實際上漲“地王”頻出，推熱當前土地市場，在土地市場價格持續走高的情況下，房價面臨水漲船高的局面。

　　“在這樣的市場背景下，中央和地方政府相關部門房價控制目標的完成就顯得有不少阻力”。張宏偉進一步指出，近期有關樓市調控走向長效調控機制的論調頻頻出現，這顯示出現相關部門對於房地産未來走勢的擔憂。

　　分化

　　樓市調控各地鬆緊不一

　　自“國五條”來，中央層面開始逐步改變以往對房地産市場的行政性干預，希望讓市場機制來發揮作用調控房價，這也使得政策在數月內相對穩定。但值得注意的是，在平靜了一段時間後，房地産調控政策在近半月出現調整信號，但與以往一味放鬆不同的是，不同城市的調控方向出現分化。

　　就在百城房價發佈同日，鄭州市房管局召開新聞發佈會宣佈，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套;對於未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區域購房;對於年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房。同時，進一步嚴格住房限購審核程式，確保住房限購政策的嚴肅性和連續性。限購政策的局部調整，旨在保護和支援剛需，進一步抑制擠壓投資性需求。而在此之前，北京也針對居高不下的房價推出限房價、競地價地塊。

　　與北京、鄭州調控收緊相對的是，溫州、蕪湖為解決房價持續下降的問題選擇調控政策鬆綁。日前，溫州宣佈對限購政策進行微調。溫州市戶籍居民家庭如果已在溫州市區擁有一套住房，可以再購買一套市區住房，名下無房的可以購買兩套。

　　隨後，蕪湖以扶持人才為名發佈通知指出，在蕪湖市區就業滿3年的本科及以上學歷高校畢業生或具有技師及以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房産契稅和2萬元安家補助的總額。就業滿3年的專科學歷高校畢業生或具有高級工職業資格、初級專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房産契稅的50%和1萬元安家補助的總額，也被外界認為是變相救市。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，中央希望房地産行業平穩發展，各地則根據現實情況進行政策微調“溫州等地由於前期上漲至不合理的高價，因此持續下跌，而鄭州則面臨較大的內在需求動力，房價上漲壓力較大。”

　　“擴大房産稅試點範圍勢在必行。”中國房地産協會副會長朱中一認為，房價不斷上行給房地産調控造成較大壓力，從“國五條”的實行讓我們認識到，行政手段控房價已十分艱難，市場化手段快速推進尤為重要。

　　事實上，中央層面也多次指出應擴大房産稅試點。日前發改委主任徐紹史和財政部部長樓繼偉受國務院委託向全國人大常委會報告時，均指出下半年房價反彈壓力較大，應重點抓好擴大個人住房房産稅改革試點範圍工作。

　　全國人大常委會委員尹中卿也在十二屆全國人大常委會第四次會議分組審議計劃執行報告和預算執行報告中提出，應儘快按每人平均居住面積徵收累進房産稅，增加擁有多套和豪華住房者的持有成本，同時要推進不動産實名登記和全國聯網工作，擠出部分非自住以及非正當獲得的房源。