房企去化提速存貨增幅回落 房價上漲壓力不減

　　據Wind資訊統計，截至4月8日，滬深兩市共有68家房企發佈2012年年報。中國證券報記者梳理髮現，房企存貨在攀升，但多數房企期末現金充足，償債能力尚可。

　　值得注意的是，自去年下半年以來，房企去化速度加快。目前，不少城市商品房庫存下降明顯，市場供需矛盾突出，房價上漲壓力仍然較大，各地完成房價控制目標面臨不小的考驗。

　　存貨增幅回落

　　Wind資訊數據顯示，剔除不可比因素，2012年68家房企存貨共計9762億元，同比增長20.86%。而2011年這268家房企存貨共計8077.1億元，同比增長38%。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶告訴中國證券報記者，從去年二季度以來，房地産市場持續回暖，大多數房企項目銷售速度加快，導致待結算的款項和在建和待售項目增加。但去年的存貨增幅已有所回落，存貨曲線已趨於平緩。

　　2012年萬科A、保利地産、招商地産、金融街、華夏幸福五家地産公司存貨居前五，分別為2551.64億元、1896.44億元、736.8億元、376.78億元和322.8億元。而道博股份、陽光城、寶安地産存貨均翻倍上升，三家公司去年存貨分別增長617.24%、139.71%、124.41%。

　　值得注意的是，從各房企年報中可以看出，2012年的存貨情況快速呈現出結構性、差異化特徵。主要表現在三個方面：一是不同城市的存貨情況分化比較嚴重。其中，一線城市的庫存在快速減少，多數二線城市的庫存也呈現減少趨勢，而部分三四線城市的庫存增長較快；二是不同類型的商品房呈現加速分化，剛需型和改善型住宅去庫存速度較快，而高端豪宅和商業綜合體的存貨增加較快；三是不同企業的存貨情況也在加速分化，有的企業存貨量快速上升，有的則因産品適銷對路，去化速度較快，存貨大幅度下降。

　　商品房庫存創17月新低

　　得益於市場不斷回暖，房企去庫存化速度明顯加快。多地樓市的商品房庫存總量不斷下降。日前，上海易居房地産研究院發佈報告稱，截至3月底，20個監測城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米，同比去年一季度減少6.4%，且庫存出現了連續三個月同比和環比下滑的現象。目前庫存量創17個月新低，水準大致與2011年10月份相當。

　　20個城市中，有8個城市出現了庫存縮水現象。其中，廈門3月份庫存環比跌幅最大，達12.0%，其庫存量是自2010年10月以來的最低水準；北京的環比跌幅第二，為8.4%，其庫存量創近3年來新低；廣州的環比跌幅第三，為7.0%，其庫存量是自2011年10月以來的最低水準。

　　3月份，20個城市新建商品住宅存銷比為8.3，這也意味著市場需要用8.3個月的時間才能消化完這些庫存。在2月9.0數值的基礎上，3月份存銷比繼續下滑，目前這一數值已接近2011年3月的水準。

　　業內人士指出，各地庫存快速下降導致市場供需矛盾進一步突出，房價上漲的壓力仍然較大。而對於龍頭房企而言，增強其對各地調控政策具備防禦能力，不僅是庫存降低，還有資金壓力趨緩、償債能力提高等有利因素。

　　萬科2012年報顯示，期末貨幣資金高達523億元，同比增加52.7%，其中短期借款與一年內到期的非流動負債合計356億元，賬面現金完全覆蓋一年內到期債務；資産負債率受預售量增加影響，雖然比2011年增加了1.22個百分點，達到78.32%，但凈負債率下降了0.3個百分點，只有23.5%。招商地産賬面貨幣資金超180億元，是短期借款和一年內到期的非流動負債的1.92倍，財務狀況優良。世茂股份報告期末的資産負債率為62.4%；凈負債率為33.7%；持有貨幣資金約51億元，而短債合計41億元，短期無償債壓力。

　　控房價難度仍不小

　　雖然部分城市調控細則已出，但剛需市場仍然火爆，對於資金充裕、庫存壓力小的房企而言，銷售似乎不受影響。

　　清明節期間，中國證券報記者走訪北京各大新盤後發現，前來看房的人數和政策出臺前沒有明顯變化，不少購房者要想買到房還得“托關係”，個別售樓員甚至販賣能獲得選房資格的號源。

　　近日，北京提高二套房公積金貸款首付比例，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，這對合理的改善性購房需求有一定誤傷。且有業內人士表示，北京此舉對其他房價漲幅偏大的城市有示範作用，房貸收緊可能是大勢所趨，二季度的商品房成交量將有所下降。

　　需求量受到抑制，會在一定程度上緩解部分一、二線城市樓市的供需矛盾。從這個角度來看，今年二季度，房企的去化效果將弱于一季度，去化腳步放緩將不可避免。

　　此外，目前國家嚴控對房企發放貸款，銷售回款仍然作為開發商獲得資金的主要來源之一，抑制需求意味著減少銷售回款。因此，這會對房企的資金鏈造成影響。

　　不過，市場暫時降溫，不意味著房價回落。事實上，在多輪調控過後，投資投機性購房需求已經明顯減少，龍頭房企目前開發的住宅項目大多數都屬於剛需項目，雖然政策使人們購買需求減少，但市場仍然是需求大於供應，房企不太可能“以價換量”，房價堅挺或震蕩上行會持續。地方政府要實現房價控制目標，依然面臨不小的考驗。

[責任編輯： 雍紫薇]