地方版“國五條”細則密集出臺 一線城市樓市或先降溫

　　3月31日，是地方政府公佈“國五條”調控細則大限之日。

　　截至發稿，北京、上海、廣州、深圳等一線城市及重慶、廈門、合肥、大連、濟南、貴陽、天津等城市已公佈房價控制目標及具體調控細則。接受《經濟參考報》記者採訪的人士指出，隨著這些細則的落實，此前一路上漲的樓市有望進入調整期，而一線城市可能率先降溫。

　　記者注意到，在房價控制目標方面，各地標準不盡相同。其中，北京版細則被認為最嚴厲，2013年房價控制目標是“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房價格”；上海將房價控制目標設在“基本穩定”；深圳、天津、重慶、大連、廈門等城市則規定房價上漲幅度低於收入漲幅。

　　值得一提的是，北京是目前唯一明確提出“進一步降低自住型、改善型商品住房價格”的城市。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉解讀説“相比2012年房價控制目標，此次明顯剔除了保障房對價格的影響，使得調控目標更加明確和嚴格。”

　　中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌則認為，各地公佈的房價控制目標大致與其樓市熱度相呼應，北京、上海等一線城市偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等城市較為溫和。

　　在限購、限貸方面，同樣是北京版細則更為嚴格，對原有限購政策進一步收緊，提出“本地戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；同時對二套房的首付比例進一步提高。”而其他城市的表述則以“繼續嚴格執行國家、省、市商品住房限購措施”為主。

　　此前業界最為關注的“計徵20%個稅”方面，除深圳未明確表述以外，北京、上海、天津等地均提出，在能核實房屋原值的基礎上，嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計徵。

　　值得一提的是，北京地稅局3月31日率先公佈“個人住房轉讓所得徵收個人所得稅”具體規定，針對不同房源對房屋原值作了具體劃分。鏈家地産副總裁林倩認為此舉無疑是“國五條”中最具力度的一項政策，將可能改變投資性購房者的長期預期。同時，由於存在稅費轉嫁的可能，剛需及改善性需求也會受到較大影響。

　　林倩表示，北京版細則是在樓市持續回暖、量價齊升的背景下出臺的，通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高二套首付比例等措施限制投資性需求，尤其是個稅調整及單身限購的新政策將明顯影響市場需求。預計二手房市場將有60%左右的需求受到稅費調整影響，而且不同類型房屋的稅費差距進一步擴大。新政執行後，成交量會明顯回落。

　　事實上，由於細則出臺前的“搶搭末班車”效應，多地二手房市場一度出現交易高峰，在短時間內透支了樓市需求，隨後交易量開始迅速下降。鏈家地産數據顯示，3月下半月北京二手房市場新增客源量較上半月下降35.3%。上海中原分行數據也顯示，二手房交易量在3月中旬達到峰值後出現遞減之勢。

　　“交易成本會大幅增加。”21世紀不動産分析師黃河滔説：“比如100萬元購房後，以200萬元售出，按原先1%徵稅只需2萬元，而按差額部分20%徵稅則要20萬元”。如果賣方將稅費轉嫁買方，則相當於房價漲了18萬元，交易成本上升必然會影響未來的成交量。

　　中原地産市場研究部總監張大偉認為，地方版細則中，一線城市力度最大。“本輪市場反彈的主要表現就是一線城市房價上漲迅速，所以調控明顯體現了差別化，而一線城市的力度也代表了全國的調控方向”。

　　“此前市場主要關注二手房個稅政策。目前來看，北京等城市的細則中針對新建住宅的力度甚至超過二手房，其他城市的細則也明顯對新建住宅預售加強監管”。張大偉稱，地方版細則出臺及後續執行可能造成樓市量價齊跌，再加上産權登記等疊加政策，這次樓市調控力度不亞於2011年“其中，一線城市一季度過熱的二手房市場將很快陷入調整期，房價很可能率先下調。”

　　顧雲昌在接受《經濟參考報》記者採訪時也表示“一二線城市政策力度之大超出預期。”他預測，今年房價總體將表現為一季度偏高，二季度停滯，三四季度逐步穩定。分類來看，二手房成交二季度將遇冷並呈直線下降趨勢，三四季度逐步穩定；新房價格波動將相對較小，但也沒有大幅上漲的可能。

[責任編輯： 雍紫薇]