控房價關鍵是增供給 保障房增加關鍵是降低門檻

　　張泓銘委員：為了避免調控政策誤傷剛性需求，政策應更加細化

　　王愛儉委員：短期靠調控措施實現市場穩定，長期靠制度建設

　　1.房價為何屢屢反彈？

　　熱點城市供需矛盾還將持續，關鍵要增加供給

　　為什麼嚴厲的調控政策下，房價還是屢屢反彈？

　　析

　　“如果沒有持續的調控去穩定市場，很難想像房價會漲到什麼程度。”上海市社科院城市與房地産研究中心主任張泓銘委員表示，通過調控政策遏制住房價上漲速度，也是調控的成效。

　　天津財經大學副校長王愛儉委員認為，這些年熱點城市房價上漲，根本原因是工業化和勞動生産率的提高，以及廣義貨幣供應量的持續增長，提升了房地産的價值。同時，在快速城鎮化、家庭小型化等背景下，熱點城市的購房需求快速增長，供需矛盾比較突出。在熱點城市，供需矛盾在若干年內還將持續，這也是調控的複雜性和難度所在。

　　解

　　遏制房價過快上漲，必須從供求兩端調節房價，促進供需平衡。

　　“關鍵還在於增加供給。”王愛儉認為，未來一段時間的樓市調控，應更注重增加住房有效供應。首先是增加住房用地供應規模，尤其在供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，穩定土地市場的預期。

　　同時，還要加快讓土地變成房子。王愛儉表示，近期國務院出臺的樓市新政策提出，金融機構要優先支援中小套型普通商品房項目的貸款需求，加快其供地、建設和上市，儘快形成有效供應。“在這個基礎上，還要加大力度打擊開發商囤地捂盤，並盤活二手房市場和租賃市場。堅持幾年，市場供求會有明顯改善，調控也將更加主動。”王愛儉説。

　　2.調控政策如何細化？

　　提高政策精確性與精細度，避免誤傷剛性需求

　　析

　　張泓銘表示，新出臺的調控措施，涵蓋了當下深化房地産市場調控應有的眾多內容，比如明確限購標準、提高預售門檻等一系列新措施。總體上看，調控措施如果嚴格執行、形成合力，有利於抑制一線城市目前出現的房地産過熱。

　　目前一些地方政府仍難以擺脫對土地財政的依賴。張泓銘認為，要讓調控的成效更明顯，還需要各地儘快出臺實施細則。

　　“報告提出要健全房地産市場穩定健康發展長效機制，這是我們最希望看到的。”王愛儉説，房地産調控在出“重拳”的同時，需要從制度層面下功夫，建立長效機制，做好頂層設計，提高精確性與精細度。

　　解

　　張泓銘認為，有關部門應該繼續研究政策儲備，及時應對市場變化，避免“一刀切”。

　　比如在需求端，為避免調控政策誤傷剛性需求，調控就應更加細化。張泓銘建議，要對三種需求有所區別：對於首次購房的自住需求要鼓勵；對於投資購房用於出租的“他住需求”要允許；對於純投機需求要堅決予以抑制。採取的調節手段應以經濟手段為主，限購之類的行政手段為輔。這樣，才能發現真實的需求，也才能使供給有的放矢，達到供求的平衡。

　　王愛儉認為，在短期靠調控措施實現市場穩定的情況下，下一階段要更加注重長效機制建設。要著重從完善住房供應體系、推進房産稅制改革、完善住房金融體系和供地機制等方面推進制度改革，長期堅持下去，有利於從根本上形成房價穩定的內在機制。

　　3.保障房能抑房價嗎？

　　保障房增加規模同時，關鍵是降低門檻

　　析

　　去年以來，不少保障房項目已經開始交付使用。大規模的保障房建設曾被寄予厚望，能增加市場供應，穩定樓市價格。但從目前的實際情況看，保障房建設對商品房價格的影響還沒有顯現出來。

　　“保障房客觀上能增加市場供應，對樓市有一定的調節作用。”王愛儉説，但是否會對房價産生直接影響，則取決於保障房在整個房地産市場中佔的比重。根據目前的規劃，“十二五”末保障房覆蓋面將達到20%，總體而言佔的比重還是太小。“保障房的供應對象主要是中低收入家庭，這20%的低收入家庭本來也不大可能買商品房，因此難以對商品房價格産生大影響。”

　　解

　　張泓銘認為，這兩年開始大規模建設的公租房就是一個重要形式。公租房可以解決低租金、穩定居住這兩大難題，讓外來務工人員和新就業人員攢攢錢，過幾年有一定支付能力再買房。這樣，能在一定程度上緩解購房需求集中爆發，有利於供求平衡，也有利於解決住房問題和社會穩定。

　　王愛儉建議，以公租房為主的保障房不僅建設的量要加大，關鍵是要降低申請門檻，尤其是戶籍門檻。近期國務院提出2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍，就是一個很好的信號。同時，應該鼓勵工業園區和一些企業利用自有土地建設公租房，集中解決企業職工的階段性住房需求。（本報記者 王 煒 何 璐）

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