《贏在轉捩點：中國經濟轉型大趨勢》 房地産何去何從？

　　本文摘自《贏在轉捩點：中國經濟轉型大趨勢》著 者：遲福林 出版日期：2016年9月

　　房地産何去何從？

　　多年來，我國形成了以滿足基本居住需求為目標、以規模化擴張為主要特點的房地産發展模式，並推動房地産行業成為重要的支柱産業。今天，隨著房地産消費需求的變化，傳統老路越走越窄，壓力越來越大。

　　當前，居民住房供求關係開始發生重要變化：一是隨著我國人口老齡化進程加快，房地産剛性需求與以往相比在減弱，規模發展的峰值已過；二是“80後”“90後”逐步成為購房的主要群體，這部分群體更加追求房地産的服務品質，更加追求個性化的房地産服務，單純居住型房産已不能滿足這部分社會群體的需求；三是隨著城鎮化進程加快，人們的生活工作節奏明顯加快，一家人都參加工作成為普遍現象，房屋不僅承載著家庭對居住功能的需求，還需要滿足家人對健康、醫療以及家政等服務的需要；四是隨著社會中高收入群體的擴大，人們對房産的服務功能需求明顯提升，養老地産、旅遊地産、文化地産受到購房者追捧。

　　因此，在房地産行業出現結構性過剩的背景下，抓住客戶個性化需求，有針對性地在房地産建設中融入特殊的服務元素，成為房地産商創造新盈利模式的關鍵。例如，人口老齡化和人們對健康服務快速上升的需求，房地産行業與醫療健康産業的創新合作，對於促進房地産行業的轉型升級，改變以滿足單一住宅需求為主的房地産供給體系，提升房地産行業的含金量具有重要作用，從而給房地産行業投資帶來新氣象。以萬科為例，2014年以來，全面啟動“萬科驛”項目，項目針對大學畢業生和剛剛來到發達地區的新移民，旨在提供舒適的居住環境和交流平臺。該項目已經在重慶、廈門、廣州、東莞、西安等地啟動或正式實施，入住率基本都在80%～90%。

　　發達國家的房地産

　　從發達國家的經驗看，房地産完全可以通過服務化保持在國民經濟中的支柱産業地位。如美國，至今房地産仍是重要的支柱産業，其關鍵在於完成了房地産服務化的進程，使得房地産能夠以質取勝。在去庫存的同時，“十三五”初步形成房地産服務化的新格局，我國房地産業發展將會獲得新的發展空間。

　　1.探索服務型房地産新業態

　　適應房地産業需求變化，形成服務型房地産新業態是房地産保持“朝陽行業”的重要途徑。如果能夠抓住住房消費新熱點，相當一部分房地産企業仍然能夠獲得新的發展空間。例如，以養老産業為例，老年人在生活照料、醫療衛生、康復護理等方面的需求在不斷增加。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。《中國社科院測算中國養老市場2030年13萬億》，《國際金融報》，2015年11月30日。這個巨大的養老服務需求主要是通過社區養老、家庭養老實現，而服務型房地産正是養老服務消費釋放的載體。

　　“十三五”應當著力推動房地産細分市場的發育，在具有良好市場潛力和發展前景的商業地産、養老地産、旅遊地産、産業地産、文化地産等領域，形成專業化的細分市場，形成一批具有專業品牌、高品質的房地産商，推動房地産形成新的産業鏈，實質性提升房地産行業的附加值，扭轉行業利潤不斷下滑的局面。

　　2.發展服務型房地産新模式

　　過去通過高額投資拿地、快速建房實現資産增值的房地産盈利模式已經無法適應新形勢。未來房地産商將不再是單純賣房子，而是提供綜合性、高品位的增值服務。除了為客戶提供具有高性價比的産品、戶型設計之外，還需要提供高品質的生活服務、物業管理、産權服務、租售服務、置業服務、商業綜合配套服務等。

　　適應不同群體的住房需求變化，“十三五”需要超越原有的以住宅為主的發展模式，轉向以服務為中心實現商業模式創新。這就需要在房地産領域推行大規模定制化服務模式，使相當一部分房地産商能夠把設計、研發作為核心業務做精做專，形成為客戶量身定做以提供整體解決方案的發展新模式。

　　3.發展“網際網路+房地産”

　　以網際網路思維改造傳統房地産業，正在催生出新的商業機會和商業模式，正在深刻改變房地産業的生態，房地産行業開發策劃、銷售、後期服務等一切環節都離不開網際網路。“十三五”，支援房地産企業運用大數據、雲計算、移動互聯等新技術提升服務水準，發展客戶參與房地産設計的新産品、新模式、新平臺，成為房地産轉型升級的重中之重。

　　我國的教育現狀

　　1.呈多元化發展趨勢

　　隨著我國經濟社會的發展，當前我國教育需求已經呈多元化發展趨勢。教育需求不僅總量膨脹，還呈現出需求多樣化的趨勢。多樣化的教育需求不僅表現在學歷教育上，對非學歷教育也提出了更高要求，素質教育、全人教育理念更加深入人心；不僅表現在基礎教育和中等教育，也表現在高等教育。另外，寄宿教育、特色教育、優質教育、外來務工人員子女教育等各類教育需求層出不窮。

　　2.教育資源供給不足

　　對於如今教育多樣性、多元化、個性化需求不斷加大，中國現行教育供給顯得“力不從心”，甚至出現了“中國式升學”的現象，一個典型案例就是“天價學區房”高熱不退。另外，教育資源的分配不均等情況也較為突出，例如，從“211工程”和“985工程”等重點高校的地區分佈來看，過度集中在北上廣、東部沿海省份或湖南、湖北等中部文化大省，而新疆、寧夏、青海、西藏等西部地區省份佔比幾乎為零。

　　同時，隨著人們生活水準的提高，城鄉居民尤其中高收入群體對教育的需求，正由過去的“能上學”轉變為“上好學”。但由於國內優質教育資源供給不足和教育領域開放度低，大量教育消費外流。目前，我國已成為世界上最大的留學生生源國，並呈現低齡化趨勢。2015年，我國出國留學人員總數為52.37萬人，比2014年增加6.39萬人，增長13.9%。中國留學生對美國每年的經濟貢獻超過44億美元，對英國每年的經濟貢獻約為80億英鎊。過去大多數中國留學生是讀研究生，現在讀本科的留學生的比例正不斷增加，從2005年到2012年增加了9倍，越來越多的中國學生到國外尋求比國內更好的教育機會。

　　3.教育市場開放度低

　　首先，民辦教育發展相對滯後。目前，依靠財政支援為主的公辦學校的比重仍然很高。優質民辦學校和委託社會公益組織承辦的自收自支、轉制型公辦學校比例過低且發育不足，難以滿足部分民眾對多樣化、特色化、優質化的教育服務需求。我國除民辦學前教育外，其他各級各類民辦教育在校生所佔比重在總體上均低於OECD國家平均水準。另外，相較于普通高校，我國對民辦教育的公共經費投入差距懸殊。

　　其次，教育國際化水準偏低。根據《中國重點高校國際化發展狀況的數據調查與統計分析》，中國重點高校平均每校外國留學生佔在校生總數的比例大約為3.7%，與歐美發達國家10%～20%的平均水準相比仍有較大差距。此外，中國高校外籍教師的比例也偏低，重點高校中外籍專任教師平均每校不到40人，佔專任教師總數的2.3%，而日本達到3.4%，德國達到9.5%。

　　如何振興我們的教育事業？

　　克服封閉式辦學，提升教育國際化水準，是振興國家教育事業的重要途徑。一方面，我國的教育需要學習發達國家的先進經驗，這就需要優質教育“引進來”；另一方面，我國具有優勢的教育可以“走出去”，以提高國家軟實力。

　　1.在教育市場對外開放上解放思想

　　近年來，經濟條件稍微好一點的家庭送孩子出國留學的現象越來越普遍。而與其讓中國的孩子付出更大的成本代價到國外讀書，不如把發達國家的優質教育資源“引進來”。在教育市場對外開放上，需要超越傳統思維，站在提升國家人力資源的高度來看問題，而不是簡單地阻止外資在中國辦學。

　　2.支援發達國家優質教育資源“引進來”

　　積極引進世界知名院校開展中外合作辦學，允許並支援國外和港澳臺地區知名大學、職業教育機構以控股方式在大陸地區設立合資分校，在特定地區設立獨資分校；鼓勵外商投資設立外籍人員子女學校，支援外商通過中外合作辦學方式投資設立教育培訓機構及項目，優化配置境內外教育資源，實現優勢互補、良性互動。鼓勵支援高水準、有特色的民辦學校通過品牌連鎖經營、中外合作辦學等方式，引進優質學科、課程、師資、管理，整體提升教育教學品質；鼓勵民辦學校引進國外先進資源，聘請具有職業資格的外籍教師；支援高校和外國高校之間開展教師互派、學生互換、學分互認和學位互授聯授；對國外進入的優質教育資源，在稅收、用地、利潤留成方面實行優惠政策，允許營利性教育機構贏利。

　　允許在自貿區探索更大程度的教育開放政策。允許在自貿試驗區大膽探索，建立教育國際合作交流綜合改革試驗區和高等教育國際化示範區，實施更大程度的教育開放政策。建議在負面清單中減少有關教育的限制管理條款，打破教育開放的諸多限制，在科學監管的基礎上，允許在中外合作模式之外探索直接辦分校模式。

　　3.鼓勵我國優質教育資源“走出去”

　　鼓勵我國優質教學資源配置拓展到海外。在海外開展中外合作辦學項目，建立中外合作辦學機構。支援高校優勢學科，參與和設立國際學術合作組織、國際科學計劃，與境外高水準教育、科研機構建立聯合研發基地。支援具有相應實力的高校海外辦學，開展國際合作和跨境教育服務。

　　設立教育絲綢之路重大工程。加強國際統籌規劃，遴選出我國優勢學科和優質職業教育配合企業“走出去”；實現“一帶一路”沿線國家國別和區域研究中心全覆蓋，為國家實施“走出去”戰略提供智力支援。

　　鼓勵出國留學。把國家需要的人才、優秀的學生選拔出來，送到國外高水準的學校、研究機構和國際組織中學習深造。加強對自費出國留學生的服務，規範自費留學仲介，完善留學預警辦法，加大“國家優秀自費留學生獎學金”力度；積極開展西部院校的公派出國項目，鼓勵西部院校學生走出國門，培養國際視野，更好地服務西部建設。

　　4.建立完善的教育監管體制

　　各方面擔憂教育市場對社會資本開放、對外資開放之後，會出現各種混亂。事實上，政府可以按照國家法律法規，建立教育監管體系，從而避免靠行政審批來實施控制。這就需要建立教育國際化品質國家標準體系：完善辦學品質保障體系和培育世界認可的教育標準，包括建設世界中小學教師培訓基地，建立具有共識的合作辦學、來華留學的教育品質指標體系；建立出國留學監管工作品質標準，建立教育國際化的綜合監測體系。