夫妻撿漏買下二手房 卻發現房子早已被查封

　　原標題：夫妻“撿漏”買下二手房 卻發現房子早已被查封

　　房子在買家不知情的情況下被房東出租二十年，直到房款付清收房時才發現租客趕不走；本著落戶買的學區房，但原房東戶口卻一直不遷出；更有甚者，準備過戶時才發現房子已被法院查封……杭州的周先生夫妻倆，購買二手房時也遇到了類似情況。

　　以為撿漏買了套二手房

　　卻發現房子早已被查封

　　去年上半年樓市行情回暖，周先生夫妻倆著手買房事宜，礙于手頭資金有限，周先生兩夫妻並未選擇房價節節攀升的新房，而是將目光著眼于二手房市場。他們看中了西湖區望月公寓桂花苑一套一樓88平方米的房子，與房東商議好總價115萬元成交，折算下來單價在13000元/m2左右。

　　記者在我愛我家官網上看到，目前望月公寓小戶型房源掛牌價是在22000~24000元/m2。按這一價格來看，周先生兩夫妻當時的購買價格可以説是在市場上撿漏了。

　　由於是私下協商交易，周先生並未找仲介公司做推薦，雖然房子價格已談妥，但因為不懂二手房交易流程，於是象徵性地找了一家仲介公司，負責辦理交易流程。

　　按照常規的二手房買賣流程，周先生夫妻倆先與房東簽訂了《房屋轉讓居間意向合同》，並交了5萬元購房定金，約定在2016年6月30日前到房産資訊網上簽訂《杭州市房屋轉讓合同》及其他買賣相關文件。

　　《房屋轉讓居間意向合同》裏寫著，房東保證桂花苑這套房子不存在抵押、被查封、強制拆遷或其他不能出售的情況，滿足交易條件，並承諾在2016年6月30日前登出他項權證，並正常過戶。

　　準備好購房款後，周先生多次催促房東趕緊簽訂《杭州市房屋轉讓合同》，但房東以各種理由拖延，夫妻倆意識到情況不對，調查後得知，原來這套房子先後被西湖區人民法院、拱墅區人民法院查封，並且房子已經進入司法拍賣程式，房東根本無法將這套房子過戶。

　　於是，夫妻倆向法院起訴，要求房東按照合同規定，雙倍返還定金。同時，由於市場行情快速升溫，同樣的價格已經無法買到區域內相同面積的房子，在要求雙倍返還定金的同時，還要求房東賠償房屋差價損失。

　　從法院委託的拍賣公司資産評估報告書來看，望月公寓桂花苑這套房子在去年10月中旬的評估價為147萬元左右，比當初協商賣房時總價還要高了32萬元。

　　最終，法院在審理相關資料後判定，房東須雙倍返還購房定金，並賠償20萬元差價損失，合計30萬元整（包含周先生兩夫妻交納的5萬元購房定金）。

　　簽訂居間協議前

　　先查明房子産權是否存在爭議

　　負責上述案件的浙江錦豐律師事務所滕玲玲律師表示，周先生夫妻倆犯了一個重大失誤：按照規定，周先生或者仲介公司在簽訂居間協議前應向房管部門查詢房屋的權屬情況，是否存在爭議，是否被法院查封等事宜，以確保房子産權在交易過程中不會産生糾紛。如果經紀人未按照規定執行導致房屋交易過程中産生紕漏，買家或賣家還可同時起訴仲介公司。

　　按照目前行業的收費標準，通過仲介公司購買二手房，總價150萬元以下的房産，仲介費按3%收取，但這筆費用往往是由買家承擔，如果周先生夫妻倆通過仲介購買，在沒有折扣的情況下需要支付34500元的仲介費。為了節省這部分仲介費，有不少買家會選擇與賣家事前談妥，周先生也是如此。

　　因而在起訴過程中，周先生夫妻倆僅起訴了房東一人，而未對仲介公司進行起訴。

　　在滕玲玲律師看來，按照往常的判決理念，只有簽訂正式的房屋轉讓合同，才能主張房屋差價損失。周先生夫妻倆很幸運，雖然只簽訂了《房屋轉讓居間意向合同》，沒有簽訂正式的《杭州市房屋轉讓合同》，由於是房東違約，確實給周先生夫妻倆造成實際損失，因此房東不僅要雙倍返還定金，還須賠償房屋差價損失。

　　在此，滕玲玲律師特別提醒：房子一旦出現被法院查封、抵押未解除、小産權房、未到期的經濟適用房等情形，都是無法正常過戶的，一旦購買二手房過程中發生類似無法正常交易的情況，可以根據《合同法》相關規定，主張雙倍返還定金和相應的房屋差價損失。

　　來源：錢江晚報