二線城市房價跨越式漲價 熱點區域直逼北京房價

　　不少“北漂”曾認為賣掉北京的房子，能在老家過得更好，但現在這種觀念，似乎有些落伍了。隨著近來多個二線城市的跨越式漲價，不少熱點區域甚至直逼北京的房價。

　　數據顯示，無論是新建商品住宅還是二手住宅，北、上、廣、深房價環比漲幅均退出了前五名行列。廈門、鄭州、合肥等二線熱門城市接棒領跑全國房價漲幅。

　　與這些城市的火熱相比，北京樓市則率先開始了降溫，表現最直接的就是二手房成交的回落以及對於下半年調控政策加碼的預期。有業內人士表示，限購商住樓，加強信貸監管等政策很可能在9月份出臺，也將為樓市定下基調。

　　剛被高房價“扇”出北京 又趕上了家鄉“搶房熱”

　　陳先生的搶房過程，猶如一場黑色幽默。

　　在北京打拼多年的陳先生，雖然多年前就在天通苑買了一套兩居室的房子，但由於二孩的出生以及老大上小學沒有戶籍的壓力，讓陳先生冒出了離開北京的想法。

　　“老二齣生後，岳父岳母老兩口來幫忙看孩子，原來的兩居室明顯不夠住了，想換購一套三居或者四居，但動輒就得800萬元，實在買不起了，所以我應該算是被高房價一巴掌‘扇’出的‘老北漂’了吧”？陳先生自嘲道，半年前他就開始聯繫新工作，想舉家搬回老家鄭州。

　　但令他萬萬沒有想到的是，當他找好了新工作，賣掉了天通苑的房子，卻又面臨買不起老家房子的尷尬。

　　“我新的工作地點在鄭東新區，是鄭州最繁華也是房價最高的區域，雖然之前有心理準備，但實在沒想到現在的價格居然不次於北京。逛了兩個多月了，新房也看二手房也看，還沒來得及做決定，幾乎所有的房子就都幾千元幾千元地漲了起來。原來一萬多的二手房，現在都得賣兩萬，新房就更是貴得超乎想像，看的幾個三居室或四居室項目，單價都是在4-6萬元/平方米。”原以為3萬多的價格賣掉北京的房子能在老家置辦一套更大更好的，但現在看來卻天真得可笑。

　　陳先生告訴北京青年報記者，8月30日，他剛剛逛了包括萬科、恒大在內的幾個新房，在售樓處門口早已停滿了各種車輛，恒大鄭州項目的銷售人員甚至直白地向他表示，項目精裝修售價在4萬元左右，將在9月10日開盤，排號沒問題，但除非有關係，否則肯定是搶不到房，只能等下一期。

　　最後，陳先生無奈下選擇了一個河南本地開發商的項目，原因很簡單：便宜。“這個樓盤挨著恒大的不遠，毛坯交房，銷售表示售價肯定低於恒大，預計3萬多元。”陳先生表示，即便這個價格與他剛賣掉不久的天通苑價格基本相同，也只能硬著頭皮定下，怕錯過了會更高。但壓力才剛剛開始，新房子是140平方米的三居，賣掉北京的房子買了輛車後只能夠上首付，貸款還需要慢慢還。

　　多個二線樓市比北京漲得還兇

　　鄭州還不是二線城市中漲得最兇的，雖然北京、上海是樓市的領頭羊和風向標，但在調控的密集關照下，並沒有脫韁般暴漲，反倒是廈門、蘇州、合肥、鄭州這樣的二線城市，在陸續放開限購後，今年內連續刷新著地王的紀錄，房價也以“大躍進”的方式趕了上來。

　　北京房展組委會秘書長鄭向東就向北青報記者透露，在將要舉辦的北京秋季房展會上，有大量的外地城市項目，與往年抄底價格攬客不同，今年在秋季房展上，這些項目的打折力度明顯弱於今年早些時候的春季房展。在與這些項目交流中發現，大型房企在當地搶地王的舉動，如同熱傳導一樣，讓整個市場亢奮，二手房、新房齊齊漲價。以鄭州為例，8月份融創和金茂兩大房企均已超過3.6萬元的價格成為鄭東新區新地王，直接將房價預期提升至6萬元以上。

　　數據顯示，7月份，在51個新房價格環比上漲的城市中，漲幅前十位的城市幾乎被二線城市包攬，深圳以2%的漲幅成為唯一上榜的一線城市。

　　通過梳理國家統計局3月-7月的70個大中城市住宅銷售價格變動情況發現，今年3月至今，廈門、合肥已連續五個月交替領漲70城房價。廈門、合肥新建住宅價格環比漲幅均在4.6%-5.8%間浮動，且包攬了漲幅排行的前兩位。

　　談及二線城市房價連續領漲的原因，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由於一線城市地價高、房價高，導致部分投資、投機資金開始撤出一線城市轉向二線城市，知名房企也加大在二線城市的投入力度，使得熱點二線城市的房價漲幅超越一線城市。

　　除了北京、上海、深圳仍然嚴格執行限購調控政策以外，目前火爆的廈門、武漢、南京、蘇州、合肥5個二線城市也相繼戴上“緊箍咒”，陸續出臺了不同程度的限購或限貸舉措。中原地産首席分析師張大偉認為，同樣是房價漲幅比較快的城市還有杭州、天津、福州、鄭州等，也可能跟進出臺“收緊”的調控政策。

　　房抵貸等金融産品成為幫兇

　　對於一、二線城市的火爆，寬鬆的信貸被業內認為是最直接的推手。消費貸、房抵貸、首付貸等産品的推出，為購房提供了各種杠桿。

　　其中，房抵貸已悄然成為樓市投資者的偏好。所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費或經營，包括買車、裝修、教育、醫療、旅遊等用途，不能用於買房。但是，由於銀行與仲介等在受託支付上發明 多種規避之道，銀行難以對貸款去向進行監管。因此，房抵貸的真實資金用途，也包括去買房，二次抵押貸款的火熱恐擴散房市風險。

　　據不完全統計，至少包括農行、建行、民生、中信華夏、平安等多家銀行均推出了“房抵貸”産品。現在，即使名下仍有貸款未結清的房屋，只要還款一年以上，就可以申請二次抵押。

　　換句話説，只要名下有房子，不管貸款有沒有結清，我都可以進行抵押貸款，接著來買房子。

　　目前，銀行的這項業務規模已經不小。房抵貸額度在大行間控制在300萬以內，而中小銀行最高則能貸出上千萬元。不僅如此，房抵貸已經開始玩出了新花樣。部分金融機構開始跟P2P平臺合作，將房抵貸變成了在P2P平臺上流轉的理財産品。

　　類似的杠桿産品讓買房投資成為了並不遙遠的事，即便手頭緊張、缺少現金，也通過房抵貸獲得首付，撬動千萬級別的房子，等待升值後出手。

　　二手房降溫 9月新政或將定調

　　與二線城市異常火爆相比，北京樓市已經開始出現分化，二手房則出現了降溫苗頭，信貸收緊的消息也不斷傳出。

　　首先是房屋成交前被看次數增加，決策週期延長。據偉業我愛我家市場研究院統計：8月每套房源在成交前的平均被看次數為9.75次，自3月以來已連續5個月上漲，這表明購房人的購房決策週期在逐步拉長，市場或將逐步降溫。

　　其次，6~8月份二手房整體成交量減少。據統計：從6~8月份，北京二手房整體成交量來看，月均交易量為20583套，與3~5月份27436套的月均成交量相比，下跌了25%。

　　對此，某房企行銷負責人表示，二手房對市場的感知往往早于新房，二手房降溫或許將引導新房市場降溫。預計北京將會出臺一些新政策，控制市場熱度。

　　目前來看，與傳聞中的提高首付、收緊信貸相比，針對商住樓的限購政策最有可能出臺。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，近期關於商住項目收緊調控的傳言再起，據傳一份關於嚴格遏制商改住項目的方案已于8月31日前提交給北京市政府，9月或將暫停商住類項目的兩證發放。

　　除此之外，胡景暉認為，是否會對信貸進行調整也將在9月份逐步明朗，市場預計將回歸理性逐步降溫。9月份北京二手房成交情況或將定調四季度的市場走勢。 文/本報記者 李桁