最嚴調控讓北京樓市回歸理性 投資客或觀望或離場

　　網簽量環比降五成多,六成多業主下調房源報價。一向敏感的二手房市場,4月中上旬各項指標都大幅回落,顯示“317新政”正讓北京樓市回歸理性。

　　開發商違規“商改住”被停網簽、仲介門店不得參與炒房、網站上“升值無限”等虛假宣傳的房源必須下架……全方位監管正驅逐著市場潛規則。

　　豐臺青龍湖、大興舊宮、通州臺湖……本市住宅供地接連不斷。2017年還未走過四分之一,宅地供應已超去年全年,供應緊張的這根弦正一步步緩解。

　　不同於以往,3月17日開啟的北京新一輪樓市調控成為真正的“加強版”:政策出臺之密集、出手部門之多、反應之迅速、所涉領域之廣前所未有。業內專家分析,北京此輪調控既消近愁,又解遠慮,疏堵結合,穩定了房價預期,讓剛需人群遠離“恐慌式”購房。

　　重點突破

　　學區房不再一天一價

　　11平方米平房過道叫賣150萬元,不惜“假離婚”也要擠進東、西城倒騰學區房……焦慮的家長們,既是學區房價格節節攀升的受害者,又是重要推手。

　　“今年春節過後二手房再度火爆,‘學區房’被瘋炒是原因之一。”西城區一位仲介門店負責人直言,“學區房”價格水漲船高,家長們望子成龍盼“學區房”的心情就更迫切,投機客也越把“學區房”當成肥肉“瘋炒”。

　　這一輪調控,學區房首當其衝。四部門對“過道學區房”聯合説不、平房納入限購等政策封堵了炒房的空子;而教育部門發佈的“各中小學不得與房地産商合作辦學”、“今年多校劃片的參與學校和比例都將增加”等內容,則劍指學區房被炒的根源,通過增加優質教育資源,扭轉人們對學區房的過度期待。

　　這恰恰也是此輪調控的與眾不同。“調控已不再局限于房地産行業內部,多個管理部門集體出手,整治力度從嚴,效果更佳。”北京房地産業協會秘書長陳志説。

　　“現在的學區房已不再是一天一個價,業主著急賣時,價格還能商量。”上述仲介門店負責人説。

　　學區房降溫,也迅速傳導至其他二手房源。來自鏈家的數據顯示,4月第二周,降價業主佔比上升至66.9%,是自2016年以來的最高水準。

　　多管齊下 投資客或觀望或離場

　　一棟售價900萬元的“獨棟別墅”,網簽時發現真實身份是“科研樓”。前幾天,通州萊茵灣一期“科改住”成為北京樓市調控又一個“冒頭就打”的對象。

　　這個“藥引子”帶出樓市調控的又一良方。10天后,本市多部門聯合發佈《關於進一步加強産業項目管理的通知》,科研等産業項目嚴禁擅自改變規劃用途、作為居住空間使用,否則可能被收回土地。

　　“38天的時間裏,針對房地産市場密集出臺十多項措施,這樣的力度,地産圈的人都蒙了。”本市一家地産公司負責人坦言,相比以往,這回調控出臺的若干配套政策,針對性更強,有的放矢,更能刺痛炒房人。

　　調控新政後這一個多月,“炒”字當頭的二手房市場正向“居住屬性”回歸。來自市住建委的數據顯示,2017年4月上半月,北京市二手房共網簽8000余套,環比2017年3月下半月下降5成多,同比2016年4月上半月下降近4成。

　　去年,本市商業辦公項目的成交量曾出現大幅跳漲,其中包含大批違規“商住房”;但在今年3月26日,本市重拳整治“商改住”亂象,商辦類物業成交量幾乎驟降至零。

　　隨著市場的明顯降溫,投資客或觀望、或離場,賣方的預期也有明顯回調。鏈家研究院院長楊現領分析,目前報價漲幅有明顯收窄甚至下跌,4月第二周新增房源掛牌價環比小幅下跌0.02%,“預計隨著帶看量的下滑和市場的進一步降溫,業主強勢態度有所改變,後期的報價將會向成交價靠攏。”

　　穩定民心的手也同時伸出。“各家網站要在12日24時前,撤下全部存在違規資訊的房源,比如‘商住兩用’。”4月11日,市住建委等部門約談15家房地産資訊網站負責人,執法檢查廣度已由線下仲介門店擴充到線上網站。

　　示範效應 引領全國樓市調控

　　“企業購買的住房需滿3年以上才能交易”,“317新政”中一條不太顯眼的條款,卻開了這一輪調控“限售”的先河。

　　北京“317新政”引發全國房地産市場新一輪調控,“限售”則是此輪調控的新招,接連已有十余個城市開啟“限售模式”。中原地産首席分析師張大偉説,全國多地調控措施邁入“限購+限貸+限價+限售”時代。

　　“‘限售’,正成為當前各地樓市調控的新思路,也成為3月開始的全國多城市調控新特點,預計未來還會有更多城市執行這一新措施。”張大偉分析,目前已有超過18個城市歷史上首次啟動了買房後一定年限限制出讓的樓市調控政策。在“限購”之後,“限售”將進一步抑制短期炒作,防止市場投機行為氾濫。

　　在房價攀升過程中,部分還沒有達到購房實力的消費者“恐慌式”跟風購房,反而進一步強化了房價上漲的預期。北京這輪調控採取“疏堵結合”、“長短結合”的方式,發佈未來住宅用地供應計劃來穩定預期的招數在全國並不多見——一週前,北京歷史上頭一次發佈了未來5年的住宅用地供應計劃,今年住宅用地供應也比原計劃將近翻了一倍,將保障30萬套住房建設需求。

　　“實實在在地告訴老百姓,北京會大幅度增加住宅供應,就是要從供求關係的關鍵點發力,扭轉房價只漲不跌的心理預期。”相關部門負責人解釋,年度供應計劃有利於穩定近期市場預期,而5年計劃則對穩定中長期的市場預期有益。

　　“毋庸置疑,北京的這一輪調控在全國具有標桿意義。”陳志分析,這一輪調控,已不是簡單限購,而是多舉措、多維度、多部門聯合發力,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位。從最近一個多月的實際效果看,調控新政正在促進北京房地産市場更加理性、健康發展。