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上半年全國涌現205宗地王 誰在“批量製造”地王?

2016年07月01日 07:17:23  來源:廣州日報
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  隨著地王的頻繁出現,今年上半年,部分地區已經出臺地産調控措施,但地價依然一路走高,統計數據顯示,今年上半年全國涌現205宗地王,6月的地王數目已再次刷新歷史紀錄。而在205宗地王裏,央企和國企佔據了半壁江山。

  業內人士透露,地王如此“批量製造”事出有因,部分地王是通過“協商摘牌”,事後退款的形式人為製造的,而許多時候房企為了自己附近的樓盤價格升高,會故意哄抬土地價格等。

  廣州日報記者 潘彧

  6月29日,合肥首次採用網上拍賣的方式對19幅經營性用地進行出讓,其中絕大部分是宅地或商住地塊,總出讓面積1826畝。雖然首次採用了網拍方式,但各房企拿地依然亢奮,3個多小時內刷新4個地王,以濱湖為代表的多個區域樓面價接近2萬元/平方米。

  73宗

  6月地王數刷新歷史紀錄

  而這只是地王潮的一個小小縮影。統計顯示,截至6月29日,今年全國已出現205宗單宗超過10億元的高總價地塊,51宗超過30億元的高總價地塊,3宗超過100億元的高總價地塊。144宗溢價率超過50%的單宗地塊,約是去年同期的8.5倍;92宗溢價率超過100%的單宗地塊,約是去年同期的45倍。

  隨著地王的頻繁出現,今年上半年,部分地區已經出臺地産調控措施,但地價依然一路突飛猛進,地王誕生的速度並無降低,反而上升。中原地産提供的統計數據顯示,若以溢價率40%,地塊成交額超過5億元來劃分地王,此外部分城市的10億元+地王也計算進入,在5月全月的統計數據中合計有69宗地王,在6月再次刷新了這一歷史紀錄,全國合計出現了73宗地王。

  在此次“地王潮”中,央企和國企擔任的角色不可或缺。

  央企國企搶得半數地王

  6月29日上午,上海浦東新區新場旅遊綜合服務區A10-1地塊進行公開土地拍賣。最後經過多輪競拍,中糧地産以24.4億元摘得土地,樓板價35744元/平方米,溢價率235.62%。中糧地産為中糧集團有限公司控股子公司,為典型央企,而此前,首創地産等央企、國企已經在土地市場上嶄露頭角,數據顯示,在200余宗“地王”中,央企、國企獲得的比例多達106宗,佔比達54%。

  預測

  地價走高

  或增加房價上漲壓力

  從城市分佈來看,二線城市地王數量已經全面超過一線。分別為蘇州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、廣州9宗。

  中原地産首席分析師張大偉表示,2016年是中國地王最密集的年份,三高地塊普遍出現在一、二線城市,高總價、高單價、高溢價率地塊持續刺激房地産市場。地價超過房價已經從一線城市蔓延到二線城市,對後市房地産市場帶來巨大風險。

  以北京為例:北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗,這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億元,而截至2016年6月16日,銷售額只有224.8億元。

  而從地王的平均成本價看,樓面價平均高達3.8萬元,按照基本成本測算,銷售價格需要在6萬元左右。

  “目前北京的房價銷售均價在3.5萬元左右,這部分地王入市的難度依然非常大。對於這個1919.38億地王來説,未來3年如果銷售額不到2000億元以上,很可能出現部分項目的資金鏈風險。”張大偉認為,對於一、二線城市來説,未來一年房價不漲超50%,拿了地王的企業都將面臨入市難題。“樓面價超過房價已成為常態。已經出現了遍地地王的現象,雖然地王不完全代表未來市場售價,但如此多的集中出現,未來房價很難不受到影響。”

  不過,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,儘管如此,“下半年土地市場依然會熱,尤其從近期上海土地出讓的情況看,開始注重對住宅用地的供應,或者説純住宅用地的供應,這樣一個思路在下半年會延續。而且部分房企土地資源本身不足,所以依然會有積極補倉的需求。當然地價也會有一個上漲的可能。”

  地王“批量製造”揭秘

  內幕一:

  “協商摘牌”事後退款造地王

  “現在很多地王都是為了拉高地價而被刻意造出來的。” 一位房地産資深業內人士對記者坦言,“協商摘牌,內定摘牌人,協商價格,高出部分退還,事實上房企並不一定為此付出了那麼高的價格。”

  除了退款之外,部分土地還會捆綁上一些小的項目,從而增加其價值,“比如捆綁PPP項目、附送城建項目、附送小地塊等等,很多都是買一送三、送四、送五,不這樣,人家是不會投的。”該業內人士直言。

  同時,上述業內人士也直言,舉牌後退款確實涉及到利益輸送的問題。

  內幕二:

  部分地王不為賺錢僅為“帶動周邊”

  另一位房企人士也直言,地王並不一定為了賺錢,很多地方政府造出地王只是為了帶動周邊。“一塊地拿出來,周邊在售小區的開發商會自覺去陪標,一起叫高地價,給外人顯示出爭奪地價的樣子。”而這樣一塊地王拍出,周邊小區的房價自然會水漲船高。

  此前,也有全國性房企的管理層在搶地大戰落敗之後,對記者輕鬆地表示:“我們有自己的拍地策略,最終雖然這塊地並沒有被我們收入囊中,但是間接可以帶動我們在當地的新盤銷售。”

  而另一位業內人士則表示,用新地王為老地王“解套”是房企的慣用策略,高地價可以反哺周邊的房價。不過,其也直言,最終房企是否能順利回款還是要靠購房者買單,爭相高價拿地的房企是否能被下一輪“地王”解救,依然是個未知數,風險很大。

  內幕三:

  國企央企猛拿地王為財務增值

  中原地産首席分析師張大偉表示,全國在一二線城市出現地王潮的根本原因還是,資金潮下的資産荒。而這一“資産荒”現象,在國企央企之中表現得尤為明顯。

  “為何現在地王都是國企?因為利率便宜,國企舉債成本低,同時賬上現金多,無處可投,另外一個是財務上權益可以增值。”一位房地産業內人士對記者透露。

  其表示,據其了解,目前國企手上資金特別多,“好多國企手上都捏著兩三百億元,必須要投出去,而房地産無疑是相對安全又可以增值的資産。”

  最新數據

  今年全國有205宗單宗超過10億元的高總價地塊

  有51宗超過30億元的高總價地塊

  有3宗超過100億元的高總價地塊

  有144宗溢價率超過50%的單宗地塊,約是去年的8.5倍

  有92宗溢價率超過100%的單宗地塊,約是去年的45倍

[責任編輯:郭曉康]