房産開發首現負增長折射啥

時間:2015-11-11 15:16   來源:北京青年報

  9日,全聯房地産商會發佈第三季度REICO報告顯示,三季度二手房成交量在7月達到峰值後持續環比下調,三季度房地産開發投資增速出現1998年以來首次負增長。

  幾個特點必須引起關注:房地産開發投資下降持續時間太長,1至9月,房地産開發完成投資增速連續18個月下降。

  大幅度低於同期固定資産投資,比同期固定資産投資增速低7.7個百分點。

  趨勢性下降勢頭或將愈演愈烈,17年來增速首先負增長。三季度房地産開發投資同比增長-0.57%,增速比去年同期降低10.6個百分點,是1998年以來首次負增長。

  地區之間分化嚴重。與上年同期相比,一線城市房地産開發投資增速上升1.3個百分點,二線和三四線城市投資增速則分別下降11.9個和10.5個百分點。

  全面下降趨勢開始呈現出來。前三季度,一線、二線和三四線城市房地産開發投資分別同比增長14.8%、1.3%和1.2%,增速全部有所下降。

  另一個值得關注的現象是,三季度二手房成交量在7月達到峰值後持續環比下調。

  以上這些現象不可忽視的一個宏觀大前提是,央行從去年以來先後六次降息、五次降準,住房信貸政策包括首付款比例、房貸利率等降到了比2008年金融危機時期還低的水準,財稅政策對房地産持續減負,公積金貸款提取達到了歷史上最寬鬆地步。這些超級寬鬆政策對住房需求和供給都帶來直接影響。

  從需求方看,投放成本特別是貸款成本是歷史上最低最輕的,應該能夠刺激需求回升;從供給上看,包括房地産開發貸款、二手房交易費用成本等已經大大降低,本應該能夠刺激開發商開發的積極性,促進二手房交易量上升。

  然而,房産開發竟然在三季度出現了17年來的首次負增長,二手房交易量環比持續下降。這是一個令人不可思議的現象。問題出在哪呢?難道出現了經濟學上一個不常見的經濟現象——政府失靈嗎?還是另有原因呢?

  筆者始終認為,一系列刺激房地産的政策,都是針對供給與需求下手的,而且主要是針對需求即買方。制約住房需求的原因是購房成本,其中主要部分是房價高低,其次包括貸款、稅收、交易等成本多少。一系列刺激政策主要是針對後者,即住房需求除了房價以外的附加成本進行減負。

  但是,如果房價遠遠高出需求者的收入,遠遠超過需求者承受能力,那麼,即使將除了高房價以外的附加成本都除去,比如:無息貸款、免除一切稅負等,也可能無濟於事或者效果甚微。因為,購房者的主要負擔在房價本身的成本,房價畸高仍舊會嚇退購房者。

  因此可以説,高房價是導致政府一系列刺激房地産政策效果甚微的主要原因。

  結論出來了,如果城市房價沒有一個像樣的降幅,需求就很難啟動,特別是二三線城市前幾年跟隨一線城市房價盲目上漲,已經透支和消耗了購房者未來很多年的元氣。在這種情況下,無論如何刺激房地産都很難見到實質性效果。出路何在呢?

  保剛需、抑制投資投機性需求是有效措施。目前面臨一個兩難選擇:繼續放水刺激房地産的話,可能會將需求刺激起來,而需求刺激起來後房價將會繼續升高,而高房價反過來又抑制了需求;如果不刺激甚至加碼調控的話,目的是降房價、抑制過熱,但卻會抑制需求甚至傷及剛需。因此,必須實行有區別有差異的房地産政策。

  目前刺激剛需的政策已經足夠,關鍵在於將高房價這個抑制需求的最重要因素“搞定”。這就要求必須深化差異化房地産政策,包括兩層含義:一是繼續抑制投機性需求,加大投機性購房的成本,剷除炒作房地産、推高房價的土壤。

  二是三四線城市適度鼓勵改善型住房以及投資型購房需求;而一線城市要繼續加碼房地産調控力度,堅決抑制投機性投資性需求。同時,繼續實行嚴格的限購政策。(余豐慧)

編輯:張潔

相關新聞

圖片