近日，網上一則兩個單套價格上億的豪宅項目未公開銷售就無房可賣的消息，被傳得沸沸颺颺。且不論事實真相如何，豪宅市場“逆市回暖”已經成為不爭的事實，亞豪機構數據顯示，3月北京單價在4萬以上的豪宅銷售量環比增長了兩倍。
記者從北京售價超過11萬的頂級豪宅盤古大觀獲悉，3月以來其客戶到訪量環比翻番，從看房到成交，最快的認購過程僅需3天。
聚焦
沒有售樓處 豪宅已“賣光”
近日，《國際金融報》爆出北京高檔住宅“姜莊湖莊園”已被“內定一空”的消息。
據公開資訊顯示，姜莊湖莊園位於朝陽區鼎城路6號，3月30日獲得預售許可證，擬售價格最高超過每平米10萬元，銷售面積達1489.59平米，單套總價達1.6億元。
但是，如此地道的豪宅項目，卻在開盤不久就“賣光了”，不僅現場沒有售樓處，打電話也聯繫不上售樓處的人。
該報道引用一位業內人士的話説，此類豪宅早就鎖定了“高端客戶”。樓盤開盤前，就已經有了高端客戶群的鎖定，總價1億元以上的房子，瞄準的是年收入至少上千萬元的客戶群。客戶群多為各地大型國企高管層及上市民企老闆。而且由於是跨地域銷售，隱蔽性大，不容易引人注意。
記者隨後從消息人士處獲悉，姜莊湖莊園是為客戶定制的項目，但究竟是何方神聖買下，仍然無人知曉。
京城頂級豪宅 看房量翻番
姜莊湖莊園的傳言雖未被證實，卻牽出了媒體對豪宅的關注，而據記者了解，北京豪宅近日的熱銷確實也是不爭的事實。
價值40萬的全球頂級品牌入戶門，樓頂有停機坪，11萬元單價，660平米的超大戶型，與水立方、鳥巢為鄰，盤古大觀這個北京老牌的頂級豪宅也在3月迎來開門紅。
盤古大觀的銷售總監蘭菲向記者透露，現在盤古大觀正在期房轉現房，手續沒有辦完，不能簽約，只能認購。儘管如此卻抵擋不了客戶的熱情。“進入3月以來，客戶到訪量比之前幾乎翻了一番。”蘭菲表示。但是，對於每天能有多少客戶來電，什麼樣的人來買，她卻字字謹慎。
在位於盤古七星酒店21層的該項目售樓處記者注意到，這裡儼然是一個會所，大門入口處一邊站著一個年輕高大、金髮碧眼的外國侍者，見了誰都面帶微笑。進到裏面則是幾張碩大的沙發，還有幾桌人在一邊喝咖啡一邊聊天，若不是細心觀察，根本發現不了這就是售樓處，記者在這裡呆了30分鐘，也沒有遇到看房的客戶。
蘭菲告訴記者，這很正常。參觀盤古項目都必須提前預約，看完沙盤，再由銷售人員和管家陪同，專車送到樣板間。即便是參觀樣板間也不會發生兩組看房客戶相遇的情況。
“成交量不會很大，從去年開始一個月基本保持兩三套的銷售。”盤古大觀銷售總監告訴記者，對於7000萬總價的房子，幾乎不能貸款，誰買都要考慮清楚。
最快3天簽約 再破神速紀錄
進入3月以來，盤古項目已經明顯感覺到市場的回暖，認購數量也在增長，而從4月目前的到訪量來説，要比3月還好，成交週期也在逐漸縮短。
“最快的3天就能成交”。據介紹，有些客戶第一天來看房，第二天又看了一遍，第三天就簽約了。這樣的簽約速度在北京豪宅市場上來説絕對罕見。一般來説，成交週期都是一兩個月，有的甚至長達一年左右。
而具體什麼樣的客戶有如此快速的決斷，蘭菲卻只字不提，只説客戶買來自住，並非投資。
“有的人，真的看不出來是不是來買房，買不買得起。”蘭菲説，由於項目緊鄰奧運場館，有遊客順便看一下房子，這種情況也有。
“有一位客戶，胸前挂著相機，起初就是來參觀水立方和鳥巢的，順便上售樓處看看。但聽完售樓員介紹並且看了項目之後不久就買下了。”蘭菲分析，買下他們房子的人一是認為地段好，另外認為房子的文化理念與自己合拍，再有就是傳承用的。
據了解，該項目目前在售的房源還有不到40套，銷售出去的大部分房子業主已經裝修入住。
3月北京高端項目成交TOP10
名次 項目名稱 位置 套數 均價(元/㎡)
1 保利中央公園 朝陽區望京 86 39899
2 首城國際中心（首城雙景） 朝陽區廣渠路36號 52 36638
3 金茂府 朝陽區廣渠路15號 51 45761
4 西山壹號院 海澱區圓明園西路藥用植物園北側 31 41095
5 中海紫禦公館 崇文區陶然亭橋東南角 30 38841
6 東湖灣 朝陽區望京 26 34856
7 正源 金融世家 西城區真武廟路6號 21 55452
8 璞瑅 豐台區龍潭湖向南800米 20 37306
9 太陽星城火星園 朝陽區太陽宮 18 41333
10 萬科藍山 朝陽區西大望路27號 17 37801
市場
3月公寓豪宅銷量迅猛增加
因為客戶群體不一樣，豪宅銷售在去年宏觀調控中並未受到太多影響，在今年春節後銷量甚至可以説是“再上一個臺階”。這一事實在數據上也得到了證實。
亞豪機構統計數據顯示，北京76個售價超過4萬元的在售公寓豪宅項目3月份共售出了465套，銷售面積7.5萬平米。環比2月，銷售套數激增263.3%，銷售面積大幅上漲了264.9%；同比2011年3月，銷售套數、面積分別上漲了86.7%和97.4%。
3月，樓市初現回暖勢頭，北京商品住宅的成交總量環比上漲五成，而公寓豪宅的成交表現更優於大市，銷量環比驟增2.6倍。
在公寓豪宅銷量整體上升的過程中，單套面積超過300平米的大尺度戶型設計更是備受購房人熱捧。據亞豪機構統計數據顯示，3月300平米以上大戶型公寓豪宅售出了92套，環比2月翻了3.5倍，增幅大大超越了整體公寓豪宅市場。
“價格堅挺”成熱銷理由
“去年一年，價格平穩，沒有什麼優惠”。蘭菲告訴記者，盤古大觀一直保持11萬左右的單價，“沒有經濟實力的人，就算打折加送物業費，不買還是不買”。蘭菲説話雖然直爽，但也不乏道理。
與普通住宅“以價換量”吸引成交不同，拉動公寓豪宅銷量猛增的動力卻恰恰源自價格堅挺。目前北京公寓豪宅的平均價格已在6萬元/平米以上維持了半年之久，而同一時期，普通住宅則全面打開了房價的下行窗口，部分區域房價跌破一半。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫指出，十二五期間，中國經濟增速開始放緩，選擇合適的投資途徑，令資産在經濟減速的大環境下實現保值增值是當前高資産人群關注的核心問題。
他認為，當前樓市下行，唯有公寓豪宅憑藉佔據不可複製稀缺城市資源，價格表現有別於震蕩下挫的大市，走出了一條平穩向上的價值曲線，正是價格的堅挺，令公寓豪宅受到高資産人群的青睞，推動了近期成交量的大舉反彈。
預期
二季度10余高端盤計劃入市
任啟鑫分析，2012年一季度，大部分開發企業是通過中、低端項目降價跑量的方式緩解資金壓力、支撐利潤增長。
3月全國“兩會”後，全年的房地産政策方向徹底明朗，為確保資金順暢週轉，房企必須尋求淡市下的利潤增長點，在公寓豪宅需求升溫、銷量猛增的背景下，加大高端項目入市成為房企的首選。
當前，高端新盤的建築理念更先進，在産品設計、園林景觀、物業服務、資源配套等方面都在圍繞高端客戶群的需求變化不斷升級，通過附加價值的提升增強項目的核心競爭力。性價比的提升，將有助於進一步促進公寓豪宅銷量的回暖。
另外，高端市場回暖、入市項目的增加，大量資金實力雄厚的財富階層出手購房，能夠産生吸納市場過量流動資金的“吸金池”的作用，將遊資穩定在地産市場，固化成為房産資産，能夠減少資金流向與民生相關的其他領域，有助平穩物價。
今年一季度，公寓豪宅出現了罕見的零入市局面，供應斷檔，這一狀況將在二季度有所轉機。
據亞豪機構統計數據顯示，2012年二季度，將有紫禦華府、京禧閣、凱德錦繡等10余個公寓豪宅項目計劃入市，另外還有中駿綠洲莊園、碧海方舟（國頌）、老莊等大面積頂級別墅取得了預售許可。值得一提的是，位於京西的紫禦華府是330-1200㎡超大空間，3.6米層高、22米麵寬，這樣的面積在業內罕見。
這些高端樓盤多位於四、五環周邊，計劃售價普遍在5萬元以上，東北四環外的碧海方舟（國頌）項目的擬售均價更是高達10萬元。這顯示出，在連續多年市區無住宅用地供應的情況下，高端盤的主流供給區位已開始外移。
