關注理由
仲介、找按揭公司、找銀行、去房管局遞件。對於二手房買家來説,這個流程再熟悉不過。不過,這些繁雜的手續,可以在廣東省廣州市海珠區公證處從2010年7月起推出的“一站式”服務中化解。公證處開展二手房交易業務,一手幫辦買賣雙方搞定除談價格以外的整個交易流程。
公證處能否代辦二手房交易?公證處與仲介有何區別?隨著服務的推廣,這些問題也引起了社會的疑惑和討論。
“買賣雙方僅需對交易房屋的價格達成一致意見並在公證處簽署法律文件,其他工作全部由公證處管理完成,直至出具房産證。”這是廣東省廣州市海珠公證處推出的“二手樓交易公證一站式服務”中的承諾。
有專家稱,“海珠公證處的做法是一種有益的嘗試,對彌補我國目前仲介行業和公證行業立法的缺陷具有非常積極的意義,對規避二手房交易中存在的風險和遏制黑仲介的不法行為可以發揮積極的作用”。
不過,此項從2010年7月開始實施的服務項目,隨著知名度的提升,也引來了社會各界的廣泛討論。
詐騙頻發
二手房交易市場風險日益凸顯
“近年來,隨著房地産市場的火爆,二手房的交易也越來越活躍。但是,二手房交易市場也出現了許多問題,買賣雙方也面臨越來越多的風險,特別是頻頻發生的涉及二手房交易的詐騙案件。我們推出這個‘一站式服務’,就是為了降低二手房交易中的市場風險,保護買賣雙方的財産安全。”海珠公證處主任陳小萍對《法制日報》記者説。
有從業于二手房仲介行業的業內人士向記者透露,隨著市場的過熱,二手房交易過程中面臨的風險和陷阱也越來越多,五花八門,讓人防不勝防,這種現象在全國業內是不爭的事實。
“因為樓價的上升或者下降,買賣雙方由此産生的‘反價’(意為對當初約定的交易價格反悔)或‘撻訂’(廣州口語,指在房價的波動下,寧可退還或放棄購房定金從而獲利)現象也非常多。”業內人士對記者説。
受金融危機的影響,房價一度大跌,王女士想將一套三居的房子轉讓出去。看中此房的陳女士遂通過仲介與王女士簽訂了房屋買賣合同,並交了5萬元的訂金,並在合同中約定一個月後辦理房屋付款和過戶等相關手續。然而,王女士一直以在外地為由遲遲不協助陳女士辦理過戶手續。一年後,房價上漲,相比一年前翻了幾倍,王女士以丈夫不同意其賣出為由毀約,並主動提出雙倍返還定金,雙方為此對簿公堂。
除此之外,記者注意到,全國各地假冒房屋産權人出售房屋,使當事人利益受損的案件頻發。作為一般購房者很難像專業人士那樣,一眼識別出房屋所有權證的真偽。另外,房産的查封、凍結、抵押等資訊也可能不在房屋所有權證有所體現,這更加大了房産交易的風險,也讓“一房兩賣”的爭議屢見不鮮。
“在業內,二手房仲介吃差價的現象是比較普遍的。”業內人士向記者舉例説,比如,某位業主向仲介開出了100萬元的售房價。但是,仲介公司了解到,有人願出110萬元甚至更高的價格購買此房,仲介公司則會讓自己的人出面收購此房後再轉售給價高者。由於目前市場的實際操作中,很大一部分業主都會委託仲介公司代辦房屋過戶手續,因此,仲介公司拿著原房主的全權委託書,很順利地就將房屋過戶到最終購買者名下,而且還不露一絲痕跡。該業內人士指出,“這其中,受損害的是業主的利益”。
記者了解到,房産交易需要在地稅局、財政局、房管局等幾個部門之間辦理相應手續,還不能真正做到“一站式”辦理,很多時候交易雙方為了節約時間、減少麻煩便借助於房産仲介機構的專業性,通過房産仲介機構協助辦理,一些信譽良好、運作規範的房産仲介機構的確為交易雙方帶來便利,但是運作不規範的仲介機構也著實讓交易雙方吃盡苦頭。吃差價、亂收“加急費”等,讓交易雙方交了不少“冤枉錢”,甚至有些仲介機構只收錢,不辦事,買賣雙方也無可奈何,只能是自認倒楣。而近幾年在國內許多城市出現的仲介機構攜款潛逃等惡性事件,更是讓雙方放心不下。
另有業內人士向記者透露,“除了吃差價,亂收費以外,還有不法的仲介公司利用業主的信任,在拿到全權委託書後,將業主的房産一房多賣,在拿到購房款後溜之大吉。而事後,法律責任卻要委託賣房的業主承擔。”
在廣州,“信用通”詐騙案幾乎家喻戶曉:廣州市信用通房地産投資諮詢有限公司法人代表鄧某夥同公司員工,合夥詐騙委託他們出賣房屋的業主。該公司業務員通過其他渠道獲取資訊,主動致電聯繫業主們,引誘他們與其安排的所謂買方成交(所有的買方都是信用通公司的員工親戚或者受其指使者)。在所謂的買方支付三成首期樓款後,謊稱剩下七成賣房款需通過銀行按揭支付。之後,他們用假的按揭合同欺騙業主同意辦理過戶手續,從業主手中騙到房産證後馬上過戶到假買家名下,隨即又以該房産作抵押,從他們找到的放貸者那裏借款,並簽訂借款合同、抵押合同、公證書等,還去房管所辦理了抵押登記。借到的錢又會被信用通公司用於支付下一個業主的首期款或者短期放貸,賺取高額利差,於是又拿到一份房産證,又去抵押借款。
據悉,信用通公司共詐騙40位業主,騙取資金過3000萬元。
一站式服務
介入二手房交易保障雙方權益
海珠公證處按揭登記科科長胡偉泉對記者説:“一站式服務的開展,是我們經過了很長一段時間的思考和調研後作出的一種新嘗試。”
胡偉泉告訴記者,這些年,雖然公證業務的發展呈現出欣欣向榮的景象,但也必須清醒地看到我國公證事業與德國、法國公證業的差距所在:公證所具有的事前監督、預防糾紛、風險防範、中立、公平正義的特點始終沒有充分在經濟、社會領域中發揮出來；其次,一直以來,公證業都寄希望於房屋繼承公證或涉房類公證列入法定公證的願望始終沒有得到實現,相反,公證的社會評價、認可度在某些學者的質疑聲中有所下降；另外,近幾年來,廣州二手房交易市場活躍,身為廣州老城區之一的海珠區二手房交易量佔全市二手房交易量的極大比例。但因“誠信危機”和市場交易的不穩定因素導致繁榮背後暗藏潛在的風險,如中天置業老闆卷款潛逃、創輝租售突然關門、信用通公司的抵押詐騙等等就是證明。
“我們推行這個一站式服務,就是為了在社會主義市場經濟中發揮公證機構預防糾紛、交易風險的獨特作用。”陳小萍對記者説。
記者了解到,海珠公證處針對二手房交易公證一站式服務主要以延伸公證法律服務為中心,具體有房地産買賣合同公證的延伸服務:簽署買賣合同後,買方在公證處提存購房款,賣方提存房地産證、鑰匙；交易完成後,新業主領取新産權證,賣方在公證處領取購房款；如賣方房屋有抵押登記的,委託公證處向登記部門辦理涂銷抵押權登記；如買方需向銀行貸款,辦理抵押權登記的,簽訂《借款抵押合同》後由公證處完成抵押權登記。
據胡偉泉介紹,海珠公證處實行的一站式服務,買賣雙方只要在該公證處進行房屋買賣的公證,只需交納公證費,其他的延伸服務都是免費的。雙方無需前往銀行開立第三方存管賬戶,無需到銀行辦理劃賬付款、贖契手續和簽署按揭文件等一系列手續,亦無需前往房地産交易部門辦理遞件過戶完稅手續。因為這些均可在公證處一站式完成。
“我們就是希望通過專業審查現實交易中買賣雙方難以審查的身份證、房産證、委託書的真實性和合法性,從而有效預防詐騙。”胡偉泉説,“而且,我們的一站式服務不存在先付款還是先過戶的問題,買方樓款、賣方房産證均可提存于公證處,由公證處按雙方約定的時點處理房産過戶與樓款支付,讓交易雙方可以安全收付樓款。不僅如此,公證處獨立處理房産過戶,未經對方同意任何一方均無法終止合同,即使房價發生變動合同仍需繼續履行,有效預防了二手房買賣中出現的‘反價’和‘撻訂’。”
引發討論
此舉是有益探索還是“撈過了界”
海珠公證處的這一做法在業界引起廣泛的關注,並就此引發了社會的熱議。有一種聲音認為他們推出這一服務項目是“撈過了界”；也有專家認為,此舉是一個有益的探索。而記者在採訪中注意到,有到海珠公證處嘗試過此項業務的市民對此給予了充分的肯定。
在海珠公證處體驗了一站式服務的廣州市民李先生告訴記者:“今年上半年,我買了一套二手房,在和賣家協商好價格後,只跑了一趟公證處把公證辦了,其他的手續都委託了公證處辦理,最後到公證處把房産證一領就完事了,真是又省時又省事還規避了許多風險。”
採訪中記者了解到,在海珠公證處推行一站式服務後,有一些房屋仲介公司向買賣雙方推介了此項業務,效果也非常好。
“我們在了解了海珠公證處有這項業務後,也在經營中向客戶進行了推介,也嘗試了幾單,應該説總體效果不錯,買賣雙方都很滿意。海珠公證處的做法有效規避了買賣當中的許多風險,而我們的客戶對公證處有足夠的信任,我們向他們推廣,他們對我們的信任也有了提升。”德誠行地産公司法律部助理經理曾慶桂説。
廣州市新安地産代理有限公司總經理麥英和則表示:“合作以後我們發現,這種做法是一個多贏的局面:買賣雙方除了公證費沒有多出一分錢,還規避了風險；公證處的服務又為我們省下了許多精力,因為之前二手房買賣過程中許多手續需要我們代辦,現在由公證處辦理客戶更放心。”
“只要海珠公證處沒有額外收取費用,那麼,這一做法無疑是一個有益的探索——它是二手房買賣中遏制仲介亂象、規避交易風險的有效手段。”華南理工大學法學院副教授葉才勇的話也代表了一部分學者的觀點,“首先要説明的是,我國目前房地産仲介代理制度的設計存在一定的問題。國際慣例均將合同代書、證明、過戶(物權登記或涂銷)、繳稅視為法律服務內容,有償提供法律服務需要特別許可,房地産仲介是不允許從事的。而在我國,目前房地産仲介在實際操作中均有代客戶辦理上述法律服務的現象,法律也沒有明令禁止,而這也是諸多問題發生的一個根源。因此,我國仲介機構目前提供的這些法律服務應視為一種暫時性的歷史現象,這種弊端在今後必然通過立法予以規範。”
葉才勇指出,海珠公證處實行的一站式服務符合國際慣例,是公證行業最古老的業務之一,是交易安全的必然要求。但對中國國內而言,則是一個全新的模式。因此,這種做法將為國家在仲介制度的設計和公證業務的界定等方面的立法發揮積極的借鑒作用。（記者 鄧新建）
