海南樓市春節後“退燒”
2月成交量下滑約七成，買家觀望；但未現投資客大規模拋售
2010年元旦前後，在國際旅遊島的利好概念刺激下，海南樓市一度出現瘋狂，不僅一房難求，三亞等城市的房價在兩三個月裏也迅速翻了一番。不過，春節至今，海南樓市卻一下子冷卻下來，在成交量大幅萎縮的同時，一些樓盤也開始了優惠促銷，“退燒”成了海南樓市的主旋律。
2月以來成交下滑近七成
“從春節到現在，感覺樓市確實降溫了，最突出的就是成交量萎縮了”，2月24日，山水國際行銷總監陳友余告訴記者。
春節假期向來被當成購房者南下過冬和購房的好時機，但今年春節的海南樓市卻一反常態，出現了“旺季不旺”的尷尬局面，春節以後也未能恢復熱度。不少開發商反映，現在售樓處看的人多，買的人少。有海口開發商在微博裏寫道，“好像一夜之間那些衝動的客戶都不見了，很多人又開始觀望起來，突然之間沉默了”。
據三亞搜房網統計，2010年2月中旬（2月11日-2月20日），三亞商品房總簽約411套，商品房銷售均價為26142.78元/平方米。環比2月上旬，三亞商品房總簽約數1187套下滑幅度達65.37%，而對比1月同期，三亞商品房總簽約數，下滑幅度達74.7%。
海口市房地産資訊系統顯示，春節黃金週期間，海口市正式簽約銷售的商品房住房僅42套，同比下降85.57%，甚至2月20日一天僅售出了一套住房。
個別項目特價房低至“6折”
在成交量萎縮的同時，打折促銷也悄然在三亞等城市出現，其中三亞克拉碼頭特價房折扣幅度近半。2月23日下午，記者化身購房者來到克拉碼頭北京的售樓處，售樓處顯得有點冷清，除記者外沒有別的顧客。不過工作人員告訴記者，春節前這裡是非常火爆的，她接待的很多人都是10套起購。
工作人員表示，克拉碼頭正在進行推特價房優惠和購房優惠10萬元促銷活動，促銷截至正月十五。目前克拉碼頭銷售均價為3.9萬每平方米,如此計算，66.16平方米的一房銷售價格應該在258萬元左右，但促銷期間，其産權式公寓66.16平方米的一房特價150萬元起，折扣幅度約6折。這比其開盤時約198萬元的價格還“特惠”40萬元。
記者還了解到，目前如果不購特價房，按照3.9萬元每平方米購買産權式酒店，其總價也可以享受10萬元直接優惠。銷售人員表示，目前特價房數量有限，先購先得，時間限于正月十五以前。
大規模降價尚未出現
除了克拉碼頭外，三亞也有一些項目也推出了不同的折扣。三亞海岸名都2月下旬的最新起價是29000元/平米，均價從4萬元/平米降至3.8萬元/平米。三亞海居也打出了9.6至9.9折不等的折扣。
中信博鰲項目千舟灣春節期間的成交價格為30000元/平米左右，而之前1月底時，該項目的價格達到了36000元/平米，中信集團海南博鰲投資控股相關負責人告訴記者，春節期間團購價格比較優惠，所以把成交價拉低了。“我們現在主要是為了走‘量’”，該負責人説。
不過，在多位業內人士看來，目前海南樓市大規模降價的局面並未出現。三亞山水國際行銷總監陳友余説，“事實上，現在推特價房的項目並不多，有些項目就算打折也不會低於9.5折，力度並不算大，不過確實感覺漲不動了，很多前段時間不辦按揭手續的樓盤，現在可以辦按揭了”。
記者採訪中發現，春節至今，在一些項目優惠促銷的同時，還有一些項目價格在上浮，不過幅度遠不如年前。在三亞和海口均有項目的鴻洲集團相關負責人告訴記者，該公司三亞的時代海岸和海口的鴻洲江山，春節至今項目單價均有千元左右的漲幅。在海南三亞灣投資紅樹林股權式酒店的今典集團董事長張寶全也表示，預計3月5日開盤的紅樹林酒店的開盤價格將高於春節前。
少數投資客欲出貨離場
記者在採訪中還發現，海南投資客也出現了分化，有部分投資客為了落袋為安，已經開始出貨。卓亞地産工作人員介紹，春節前有投資客在門店掛牌了六七套時代海岸西區的房源，掛牌價僅23000元/平米，而時代海岸新房的在售價格在28000元/平米以上，均價達到了30000元/平米，“因為開發商那邊不能更名，所以客戶掛牌的價格比較低，賣得還不錯，現在只剩下2套”。
記者還從永佳地産了解到，近段時間掛牌出貨的房源中，高端房産比較多，比如有投資客掛牌了10套金中海藍鑽的聯排別墅，掛牌價800萬一套，可以更名。不過，多家仲介反映，目前投資客拋售的現象尚不明顯，一次掛牌多套房的還屬於“鳳毛麟角”。
“溫州模式”專家、溫州中小企業發展促進會會長周德文接受記者採訪時也表示，據其了解，目前溫州投資商人並沒有大規模撤資出貨，很多溫州投資客在鳳凰島開盤時5萬元每平方米購入，在20天后價格就已經漲至7萬每平方米，已經有不小的投資收益。
■ 原因分析
價格暴漲引發觀望
“價格漲得太快，自然會有一個觀望期”，資深投資專家張先生如是評價近期的海南樓市。
國家發改委、國家統計局的調查數據顯示，1月份海口、三亞房價同比漲幅分別位居全國第一、二位，同比漲幅達到35.1%和31.2%。不過業內人士表示，實際上，三亞、海口多個項目的價格在春節前的二三個月就翻了一番。而對於日益冷靜下來的買家來説，眼見價格已漲到高位，此前那種“搶房”心態也發生了變化。種種跡象表明，一場海南樓市開發商與購房者的博弈已經展開。
業內人士指出，除了價格因素外，影響成交的還有另外一些因素，一是可售房源量不多，不少開發商以往春節時沒拿到銷售許可證也在賣房，但是今年政府管理很嚴，很多開發商在春節的時候都沒有拿到銷售許可證，沒法賣房，同時也不排除有一些開發商有捂盤惜售的現象。
二是今年三亞很多五星級酒店炒出“天價”，這也在一定程度上影響了三亞春節期間的客流。此外，隨著包括討論中的實名制和禁止更名等措施的有望出臺，讓炒房者對未來房價升值空間的預期大大降低，這也影響了投機者的入市熱情。
■ 市場走勢
樓市走向3月份或見分曉
海南樓市從沸點退燒，也引發了業內人士對後市的爭議。“沒有只漲不跌的市場，現在的調整是正常的，但只是高位盤整，不會大落”， 山水國際行銷總監陳友余認為，旅遊地産本身就不是純剛性需求，海南資源稀缺，而整體供應是有限的，目前的成交退燒局面，意味著春節後需要一個對高房價的消化過程。
鴻洲集團行銷總監唐仁賢也認為，現在的市場處於階段性微調時期，未來市場還是比較看好。“前期炒作比較厲害，投機者不少，而現在應該説長線投資將成為主流”。
不過，也有業內人士仍對海南樓市表示擔憂。中國（海南）改革發展研究院海南研究所所長夏鋒在接受媒體採訪時説，各種數據顯示，在海南的個別地區，樓市已泛起小泡沫，不管是投資者和政府都應該謹慎。
分析人士稱，從供應量等因素來看，海南樓市或將在3月份打破此前的膠著狀態。海南目前年銷售商品房約300萬到600萬平方米，海南房地産今年的開發量會達到500萬至800萬平方米，一些項目在3、4月份會陸續推出，市場供應將有所增加，同時國際旅遊島總體規劃政策將在3月底出臺，因此3月份對海南樓市變得至關重要。（采寫/記者 楊娟娟 張曉蕊）
