北京房地産協會4月7日發佈，今年一季度北京新建普通住房成交均價每平方米12326元，比去年同期下降20.7%；今年前3個月，北京市的商品房成交量已經達到2007年以來的最低水準。北京市呈現量價齊跌態勢，具有標誌性意義。
筆者曾經在今年1月30日中央電視臺《名嘴侃財經》直播節目中談到，剛需購房者可以考慮在4至6月間出手，目前這個判斷沒有變化。並且筆者認為，目前北京市一手房價同比下跌20%已接近合理。
在3月14日溫總理提到“房價還遠遠沒有回到合理價位”之後，網上迅速出現了所謂的“合理房價”的計算方法。但是，在隨後新華社正式播發的經過修改的溫總理記者會稿件中，“房價還遠遠沒有回到合理價位”調整為“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位”。筆者認為，調整後的表述更加準確，既肯定了前期房地産調控的成果，又聲明瞭繼續調控的態度。並且，繼續調控的核心意思是抑制過度的投資投機需求；而對於剛需，大家已經看到四大行已在逐步放鬆首套房貸款利率，對首次置業給予政策支援。此次北京市公佈的數據也顯示，9成購房者都是首次置業，投資投機性需求繼續得到抑制。
對於網上出現的所謂合理房價的計算方法，筆者認為，希望房價繼續深度調整的願望可以理解，但演算法明顯缺乏合理性：一是房價中的“合理成本”確定難。這主要因為，土地出讓過程中的確有一些灰色支出無法完全量化，需要進一步完善相關制度，使成本陽光化；在經濟轉軌過程中，有些成本也難以完全按照國外房地産開發的演算法來算。進一步説，就是政府拿了土地轉讓收入的大頭，這個賬算起來不易。
二是計算“房價收入比”的合理制度框架依然缺失。應當把房價的變化和居民收入的變化放在一起考慮，而不應假設某個條件是不變數。十七大提出了加快收入分配改革的要求，但事實上，這些年來收入分配改革進展緩慢。正因如此，政府明確承諾今年內出臺相關改革的總體框架。
特別是，保障房和商品房“兩條腿走路”的市場結構還沒有形成，商品房價格受到單邊驅動。待市場結構得到有效調整之後，至少在保障房達到一定比例時，房價才可以找到相對穩定的參照係。可以説，目前還不具備一個衡量“房價收入比”的相對合理的制度框架，所以，談房價收入比要打個折扣。
房地産調控要兩手抓，特別是要完善制度，穩定公眾預期，形成長效機制。中央反覆強調調控不動搖，主要方向是抑制投機和過度投資；對於有著13億人口的不均衡發展的大國，城鎮化進程是長期持續的，剛需是客觀和長期存在的。房地産市場必須要搞好，核心是公平，是住者有其居。所以，在今年的政府工作報告中，既強調嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施；也強調要採取有效措施，增加普通商品房供給。
筆者認為，房價和調控之間，既有相互的關聯，又不可搞簡單化對應。政策要堅持立足在抑制和打擊炒房上，對於合理上漲的部分應該隨它去。
儘管國際上把3－6作為房價收入比的合理區間，但在我國住房制度改革沒有完全到位的情形下，理想的房價收入比究竟6好還是8好，還不能完全下結論。我們希望把保障房制度完善起來，把住房稅收制度完善起來，把租房制度完善起來，那時才能得出一個結論。畢竟中國國情與很多國家有不同，即使房價收入這一項指標，上海、杭州、鄂爾多斯，也都完全不一樣。我們只要把中心城市房價的方向找對了，就是很好的調控成果。
現在有一種傾向，把房地産調控等同於“壓價”：要麼認為房價上漲一概合理，房價壓下去還會彈起來；要麼認為，北京市平均房價不跌到五六千元一平米就不算成功。這是明顯錯誤的。房地産調控的“合理回歸”，應當是一個系統的提法，包括價格從暴漲暴跌回歸到穩健運作，行業利潤從“一本萬利”回歸到“合理利潤”，産品屬性從“投資産品”回歸到“居住産品”，市場結構從“商品房獨大”回歸到“兩條腿走路”。
為什麼筆者很贊同打擊投機炒作，同時又認為房價下降空間有限呢？一是因為房價上漲有合理成分；二是因為中國地域遼闊，不同城市有不同的情況。比如鄂爾多斯無疑是一種炒作，而北京、上海的中心城區，即使有炒作，總體還是在跟隨大勢。
住房制度改革要和市場調控並行。在大中城市特別是一線城市，保障房供給應當學習新加坡的做法，不要把低收入人群都趕到郊區去。政府可以出資補貼，以低於市價三分之一的價格向老百姓售房。這樣的話，平均價格就能夠降下來。
目前的保障房建設還有很多欠缺，在保證品質的前提下，至少還要經過5年左右的時間。房地産調控不放鬆，其中包含了結構調整不到位就不能放鬆的意思。如果商品房和保障房兩條腿達到基本平衡了，那麼，調控就可以離市場遠一點。現在的調控是把手直接伸向市場，也是被迫之舉；限購限售等政策，應當儘快取消。
那麼，既然保障房5年之後才能達到比較理想的狀態，為什麼還支援有剛需的人現在就買房呢？這是因為，在這一過程中，目前水準的商品房供給並不能完全滿足市場需求，繼續增加商品房供給是必然的。在一個供需並未平衡的市場，在如此嚴厲的調控之下，商品房價同比回調20%已經接近平衡。
數據連結
2011年3月，北京發佈了房價控制目標，即新建普通住房價格“穩中有降”。2011年年初全市新建普通住房成交均價為14147元/平方米，2011年年底這一數據為13173元/平方米。2012年一季度則為12326元/平方米。2012年一季度新建普通住房成交均價比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。
北京市房協秘書長陳志説，一季度全市新建普通住房共成交了1.6萬套，從主要購買人群看，9成都是首次置業。投資投機性需求繼續得到抑制。
