廣州二手樓市的成交量同比大降四成以上，仲介分析最迫切入市客戶已被市場消化，預期兩月後交易恢復正常

　　“新國五條”細則落地已經接近一個月時間，廣州二手樓市的成交量同比大降四成以上。不過這一政策對市場的影響尚屬短期，業界預期大概兩個月內成交將逐漸恢復正常。然而，連續不斷的調控政策，也在深刻改變著社會的預期和看法。記者調查發現，不少多套房家庭近期都陷入徬徨之中，苦思冥想自己手上房産的處理辦法。有仲介機構人士就透露，4月以來廣州的成交案例中，至少有近百套為房屋共有産權人之間互相交易，以規避可能會嚴格執行的賣房所得徵收20%的個稅政策以及未來可能實行的房産稅等政策，打響自己的“房産保衛戰”。

　　父母買女兒份額：約定女兒佔1% 父母花千元買

　　目前，不少持有多套房的家庭，名下房産都為父母和子女雙方共有，即使不按賣房所得的20%徵收個人所得稅，未來將會實行的房産稅也會對這類家庭産生影響。而要實現規避這些政策，不少市民就開始未雨綢繆，考慮在房産證上減掉其中一方的名字，這樣父母和子女各自的家庭持有的房産都可以減少，有的成為家庭唯一住房後，持有超過5年還可以在出售時免征個人所得稅。

　　市民馬先生夫婦和成年的女兒就有兩套房子，兩套上都有女兒的名字，考慮到這種情況下女兒會被限購，而且未來買房和賣房都可能會因為持有過多物業而被徵收更高的稅費，馬先生近期就在研究轉名的方法。“贈與的話以後再賣要收很高的個人所得稅，感覺交易反而更划算。”馬先生坦言，自己都幾乎成了半個交易專家，最後被他發現了一條妙計，先通過約定女兒佔房産的份額為1%，然後再把女兒的份額“交易”到自己夫婦名下，這樣他們只需要按照房屋評估價的1%交納各項稅費，算下來不到一千元就完成了這宗交易，既暫時放下一樁心事，又省卻了不少成本。

　　兒子買爸爸房子：要交8萬多稅費 只能暫時放棄

　　“新國五條”出臺後，不少市民都覺得徬徨，任職于銀行的市民陳洪（化名）就是其中之一。他告訴記者，自己和父母一家共有三套房子，兩套位於天河，一套位於東山。“一套是房改房，其餘兩套都是這十多年買的，無非就是為了投資保值。”陳洪表示，市民投資渠道有限，好不容易有了一點資産積累，如果以後又要被徵收房産稅，肯定不太情願。所以他之前就一直在考慮把家裏的物業轉名。

　　由於4歲半的孩子將來要入讀小學，他就希望把父母獨有的那套位於東山的房子過戶到自己名下，而把自己和父母共有的一套位於天河的房子，除掉自己的名字。結果多方諮詢了很久，他終於知道了先約定份額然後再交易的辦法，於是就趁這段20%個稅政策還未落實的時間空窗期，前去辦理手續。

　　“除名很順利，只花了800多元就成功了。不過買我爸爸房子的時候，一核稅，竟然發覺要交8萬多元，實在太高了。之前的一切都是白費心機。”陳洪表示，整個過程花了一個月的時間，由於擔心以後真的要按照20%賣房所得交稅，所以他也不敢通過贈與的方式把東山的房子轉到自己名下，只好暫時放棄，重新陷入糾結之中。

　　想快速賣房：想一星期脫手 買家觀望賣不出

　　因為有其他投資渠道，考慮到以後還要換一套大房子，市民徐女士上個月底決定把自己位於暨大的一套房改房賣掉，但卻發現很難賣到理想的價錢。

　　“仲介每天都打電話來催促，説我的放盤價太高，搞得我心都亂了。”徐女士説，去年時同樣的房改房物業，可以大概賣到150萬元左右，而考慮到現時市場上有能力的買家不多，所以她把房子的放盤價定為了130~140萬元。不過，仲介還是説高，有人要求她降價到120萬元。“有的仲介根本不熟悉政策，就説現在就要按20%賣房所得徵稅；有的了解政策，但總是在忽悠。”

　　徐女士原本希望一個星期內就把房子脫手，不過近一個月過去了，雖然有不少買家因為價格低也來看過她的房子，但是觀望態度濃厚，所以最後都沒有成交。“買家都很少一次性付款的，我也只好學會淡定了。”徐女士表示。

　　市場分析

　　換房趕搭末班車

　　賣一買一怕有變

　　新“國五條”公佈至今已一個多月，至今廣州二手住宅買賣個稅徵收仍可按照原有計稅方式操作，有換房客把握住這黃金50日，將原有物業順利出售，獲取換房的本錢或資格後，再成功購入自己心儀的物業。

　　數據分析：

　　換房型購房比例

　　中心區達32.3%

　　據合富置業成交數據統計，3月份天河、海珠、越秀、原荔灣等市中心區域，換房型購房個案比例高達32.3%，而白雲、番禺、原芳村、黃埔、花都、蘿崗等週邊及近郊區域，換房型購房僅佔17.2%，數據反映換房型購房需求出現向市中心集聚的現象。進入4月，這一現象持續，4月1~22日市中心區域換房型購房個案比例仍高達27.5%，遠高於週邊及近郊區域16.5%的換房個案佔比。

　　合富置業市場經理梁燕明表示，近一個多月內成功“賣一買一”的換房型客戶，大多都是擔心20%個稅細則落地後將對自己換房計劃産生變數，因此紛紛趕在這波“末班車行情”當中出售舊居，獲取換房的本錢或購房資格，趕搭上“末班車”再“買一”。為了盡可能縮短交易所需時間，這些換房型客戶在“賣一”時基本都要求買家以一次性付款方式購房，甚至“鬆口”幾萬元將物業賣給可以一次性付款的買家。接下來“買一”的情況，有的是為子女選購學位房，有的是樓梯換電梯，更多的是“細屋”換“大屋”，也有極個別個案是住宅換商鋪。

　　合富置業嘉和苑分行主管植安偉表示，近一個多月以來，買家的焦點都集中在“證滿五年”且是唯一住房的房源上，若不符合上述條件，連樓都不看了。部分持有證未滿五年物業的業主，讓價空間有所增加。

　　仲介分析：

　　最迫切入市客戶

　　基本被市場消化

　　滿堂紅研究部高級經理周峰分析，目前最迫切入市的客戶已基本被市場消化的情況下，二手市場的相對動態調整至少持續1.5個月，4月份的成交量在3月的基礎上縮減亦屬於正常現象，廣州二手樓市勢必在兩個月內經歷“高山”和“波谷”。不過可以看到，近期一些多套房物業的業主，出現了徬徨和出貨增多的現象，特別是一些持有四套以上物業的家庭，由於擔心將來房産稅的出臺，近一年來的放盤量也有所增加。他表示，長遠來説持有物業的租金回報率也在下降，建議多套房的業主多關注其他投資渠道。（記者 賴偉行）