珠江新城樓盤工地。記者王燕攝

　　業界建議 以前選對時間點可賺錢 如今投資者須謹慎考慮投資地點

　　任小姐是省公司外派的人員，“限購”前在外地買了一套小單間，最近賣掉賺到一小筆錢後，打算回廣州購買一套100萬元左右的房子，理由是可以使用公積金貸款：“以後我應該會長期外派在外，不會回來住。這套房子就權當收租投資用，總好過放在銀行。”雖然樓市呈現上漲勢頭，廣州二手房整體租金回報率僅為3%左右，但繼續投入其中的長線投資者卻不減反增。據合富置業最新數據，天河、海珠、越秀、荔灣老四區的長線投資客比例逐月微幅回升，目前已超過10%，而中原地産該比例為15%左右。投資廣州樓市是否還有機會？

　　理財型投資客（長線投資客）的特點：

　　一是有廣州戶籍；

　　二是沒有更好的投資渠道；

　　三是對投資回報率沒有精算的目標和需求，純粹是“錢沒地方花”；

　　第四，對持有物業的時間長短沒有明確的規劃。

　　短線投資客的特點：

　　一般有精確、系統的考慮和清晰的目標，注重判斷入市時機。

　　現象：理財型投資客入市為“花公積金”

　　像任小姐這樣為了利用公積金而買樓的買家不乏其人。宋先生是大型企業的員工，每個月的公積金達到7000元，與同單位的妻子加起來每個月有14000元的公積金收入。“不買房這筆錢又取不出來，不買白不買。”對於宋先生來説，只要能出首付，再供一套單位簡直易如反掌。“這種買家區別於所謂的‘炒家’，在什麼市場情況下都一直存在。”中原地産研究一部負責人瞿中奇認為，根據考察，自從執行“限購”、“限貸”後，狹義的樓市投資者即炒家在市場中的比例不到5%，因為炒樓講究快進快出，並利用銀行的信貸杠桿降低成本，而現在的“時勢”下，即使是賣一買一，也要應付更為複雜的流程和更長的時間，很難實現炒作。

　　“但是市場更多的是廣義的投資客，他們的購房目的不一定是為了解決居住需求，而是理財型的投資。”據瞿中奇的研究，這種買家的比例約為15%左右，任小姐就是這樣的投資者，她告訴記者，自己想要在廣州買一套樓齡比較長的舊房子，只要比較容易出租，最好能有學位，面積再小也可以：“反正不盼它的樓價能漲多高，不跌就可以了。”

　　“如果是短線投資者目前就不適合入市了。”宋先生説，“現在的租金回報率也就3%左右，樓價又已經漲到一定的程度了，光拿租金有什麼用。”

　　分析：樓市呈現漲跌分化趨勢

　　“長線投資客活躍度回升。”據合富置業最新統計數據，廣州改善型二手買家由2012年7月份的22.5%逐月輕微增加，2013年1月份達到28.8%。過去幾年的統計數據顯示，廣州二手樓市較合理的買家結構應為：首置：改善：長線投資客大概為6:3:1。2012年1~6月份，廣州首置買家的佔比高達七成以上，改善需求萎縮至兩成以下，而長線投資客則幾乎絕跡。下半年，隨著市場信心的恢復，這種迫切性首置獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀。2013年1月份，二手樓市首置、改善、投資等各類型買家的結構基本達到6:3:1的健康、合理狀態，從天河、海珠、越秀、荔灣老四區的買家結構看，長線投資客的比例呈逐月微幅回升的趨勢，由去年8月份的5.9%逐月回升，至今年1月份超過10%。

　　“2011年到2012年第一季度，雖然大市不樂觀，但是凡是公寓類的物業都熱銷，正好印證了理財型買家的存在。”瞿中奇説，這些買家對大市的好壞敏感度不大，也沒有具體的規劃，只是為了“把閒錢利用好”，只要覺得不虧就好。他分析認為，如果從理財保值角度看，目前仍有入市的機會：“從上一輪2011年到2012年的情況看，市場的氛圍又重新進入上行的趨勢，而且這種氛圍在2013年短期內不會改變。從價格看，2012年下半年樓市回暖，但是價格穩中有升沒大漲，而業界普遍認為2013年會繼續上升，只是幅度不會很大而已。從樓市變化軌跡和對樓價未來趨勢看，以投資物業作為理財手段之一還有機會。”另外，他提出，2000年至2012年，全國不同地區的樓價在升跌淡旺上保持同一個趨勢，只是幅度有所不同，但是到了2012年年末開始這種現象有所變化，估計全國的樓市在發展趨勢、變動軌跡上將出現分化：“雖然一線城市的整體價格最高，但是價格支撐能力較強，而二、三線城市的泡沫比較大。所以以前只要選對時間點，就可以賺錢，以後投資者還要謹慎考慮投資地點。”

　　他認為，未來廣州整體樓價還會穩中上升，只是不同區域的幅度不同：“個人認為風險比較大的應該是南沙區，因為投資客比例最大，而且此前的價格上漲最快，加上前景落實的進度和程度不夠明朗。”他説，回顧珠江新城，規劃建設20年，到後5年才“做起來”，所以投資南沙需要很大的耐心，“如果遇到中間的波動期，是否能有堅定的信心繼續持有，是對每個人的心態和決策方法的考驗。”

　　TIPS：投資可用市場對比法

　　市場人士認為，衡量某個地區、樓盤的價格是否合理沒有絕對標準，最好採取“市場比較法”：“如果周邊的樓盤價格都在上漲，甚至整個樓市都在上漲，買家對同一個物業的價格接受程度也在提高。”

　　“100萬元肯定買不到什麼中心城區的好房子。”一位仲介人士告訴記者，“以天河為例，必須往員村以東那片去找找，或者能買到。”“如果買二手房的話，可以考慮老城區的房改房。”一個滿堂紅仲介告訴記者，在荔灣、越秀老區，雖然大多數是樓梯樓的房改房，但是租賃回報不低，只是樓價上漲空間肯定不如新的電梯樓。不過瞿中奇認為，目前購買的群體多為考慮學位的家長，而並非純粹以收租為目的的投資者。

　　從回報角度考慮投資物業，瞿中奇認為投資者要確定自己是什麼類型的投資者，對於普通理財型買家來説，純粹只為“閒錢找地方花”，對於未來樓市能升多少不精確，所以一般只要有大概印象認為“抵”就可以。而對於想長期持有出租的買家來説，不一定能從回報率角度精確計算，但是往往從租金是否能維持月供來判斷。對於明確投資期限的投資者來説，則要計算清楚期限內能否獲得希望的回報。文、表 記者林琳