五類房貸族不宜提前還貸

2012-11-13 14:00     來源:西安晚報     編輯:范樂

  據報道,從本世紀初我國迎來第一批住房貸款熱潮至今,首批房貸將迎來清款大限,首批房貸族也將迎來集體還清房貸的日子,進入無債一身輕的狀態。對此業內人士提醒,市民在還清住房貸款之餘,別忘記辦理相關手續。

  據了解,在十多年前,國家大面積施行住房貨幣化政策,同時銀行開始對居民住房貸款“開閘”辦理。從本世紀初開始到2003年前後,我國才迎來第一波房貸高潮。當時的住房貸款期限基本以10~15年居多,如今10年即將過去,很多首批房貸族也將進入無債一身輕的狀態。

  其實對於首批房貸者來説,目前的還款壓力已經很小。比如遼寧鞍山,2002年商品房價格大多在2000元以下。福利分房的全面叫停和各家銀行大力推廣房貸業務,促使了當時貸款購買商品房出現了一波高潮。當時房屋總價也多在10萬~30萬元,市民貸款額度大多都在20萬元以下,每個月還款也就在1000元左右。山東、安徽的情況也都差不多,首批房貸一個月大家都是還1000元錢左右。經過10年時間,百姓收入提高的同時,房價也出現了大規模上漲的行情。當年的房産往往已經增值了幾倍甚至更多。不只是10年期的人到目前基本上將全部還完貸款,也有一部分當年辦理15~20年期限貸款的市民,也早就具備了還付能力,因為1000元錢對於現在的人來説已經很少了,所以很多人紛紛提出提前還貸,應該説,這10年間,首批房貸基本畫上了一個完美的句號。

  提醒

  對於那些馬上要還完貸款的居民來説,銀行有哪些需要提醒的呢?

  一銀行負責人提醒市民,在辦理住房貸款時,銀行一般會對房産做一個抵押登記,而帶抵押登記標誌的房産證,限制了房産的交易和再抵押,而在還完貸款之後,房産持有人需要到銀行進行一個撤銷抵押登記的程式,等到購房者和銀行辦完結算手續之後,再到房管局撤銷抵押登記,這個時候房主才對房産擁有了完整的所有權。也有一部分購房者在辦理貸款時曾經辦理過擔保手續,這樣的客戶還需要到擔保公司去辦理撤銷擔保手續,然後才能到房管局辦理相關的産權手續。 央廣

  五類“房貸族”不宜提前還貸

  進入第四季度以來,不少購房人會諮詢提前還貸問題。關於“房貸族”提前還貸該不該這個問題,業內人士建議還要依據個人情況而定,具體分析如下:

  兩種類型適宜提前還款

  提前還貸是在加息時期受借款人追捧的産品,能夠幫借款人有效地縮減利息支出。但是今年連續兩次降息,貸款利率正處於下行趨勢,借款人選擇提前還貸是不利於資金有效利用的。不過以下兩類人群比較適合提前還貸:

  類型一:處於還款初期的借款人提前還貸比較划算,因為還款利息支出通常集中在還款初期,所以借款人在還款前期提前還款都是划算的。

  類型二:借款人手頭資金能夠支付房貸剩餘尾款,卻不能滿足其他方面資金需求時,選擇提前還款是比較划算的。借款人可以將手中資金用於提前還貸結清貸款,然後用此套房産向銀行申請抵押消費貸款,將抵押出來的錢款用於其他方面的資金需求上,來解決自身融資需求,所以這部分的人是比較適合提前還貸的。

  五種類型不適宜提前還貸

  雖然提前還貸可以少還一部分利息,但是在目前接近年末,利率或將隨時上浮的局面下,如果把握投資機會,巧用資産組合,仍然可以取得不錯的收益,而有些收益完全可以超越房貸利率,因此專家建議,有五類情況並不適宜提前還貸。

  類型一:一種是基準利率享受7折與8.5折之間的購房者沒有這個必要,由於已享利率優惠,即便利率調整前後月供之差也不會超過百元,因此不需要提前還貸。

  類型二:等額本金還款期已過三分之一的購房者也沒有必要,因為等額本金開始還的錢比較多,後來越來越少。這部分人已將大額的錢還完了,剩下小額的貸款,即便漲了利率,利息也不是太多。

  類型三:等額本息還款已到中期的購房者也不宜提前還貸,因為這部分客戶已經還了大部分的利息,所以提前還貸的意義不大。

  類型四:投資收益高於貸款利率的投資人士不適合提前還貸,否則得不償失。比如短期內有收益項目可投資的人群,如果這時候將錢都還給銀行,將白白喪失賺錢的機會。

  類型五:還有一種情況是不久後還需要銀行貸款的購房人,現在若把錢一下子還進了銀行,等再去銀行申辦貸款時,基準利率有可能會上浮10%到30%,甚至更高。

  專家稱,提前還貸未必真的划算,是否合適提前還貸要按具體情況進行分析。由於每個借款人的貸款利率、限期以及還款方式都有所不同,因此還是建議借款人在認真分析自己合同的前提下,仔細計算還貸成本以及自己要多拿的利息,權衡之後再做出決定。

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