“樓市調控應從‘全身麻醉’式的一刀切轉向‘打局部封閉’——針對過熱地區局部降溫；試行差別物業稅抑制囤房炒房。”學者羊慧明在接受記者訪問時提出上述建言。
投機性購房成最大隱憂
“目前內地房市的主要問題是投資、投機性需求過熱。”羊慧明認為，入夏以來一線城市的房價暴漲主要是由投資、投資性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點城市投資、投資性購房比例佔30%-40%左右，早已大大超過投資性購房比例應控制在15%以內的警戒線，泡沫迅速吹大的風險正在醞釀，因此應該加大力度抑制囤房炒房。
羊慧明認為，房價虛高並不等於房地産市場繁榮。相反，房價一下子炒得太高，脫離了經濟發展水準和民生承受力，真正需要房子的人又買不起房、租不起房，實際上是抑制了真實的有效需求。脫離有效需求靠投機需求哄抬炒高的樓市是非常危險的。
慧明認為，在正常的房地産市場，應當把投資性購房比例控制在10%-15%的警戒線以內；而且，10年左右的租金就能收回投資。而我國內地賣的多是清水房，高房價，低租金，京、滬的房子要70年以上滿租才能收回投資，實際上是毫無投資價值。許多人買了幾套幾十套甚至上百套房子，5年8年都不裝修、不出租，只等著漲價炒賣。內地城市空置的清水房多達數百萬套，數億平方米，這只不過是存量的轉移。一旦房價漲不動了，這個“堰塞湖”就會崩塌。
人多地少不應成房價虛高理由
中國社科院近日公佈的“房地産綠皮書”認為，內地地價將走高。中 國人多地少，土地資源稀缺，地價上漲自然推升房價。羊慧明對此並不認同。他認為，人多地少不應成為房價虛高的理由。
羊慧明表示，中國內地每人平均土地面積約7500平方米，除去西北人煙稀少不適合人居住的地區，人口密度與歐洲差不多。日本的每人平均土地不及中國的1／3，新加坡更少，只有中國每人平均土地的1／50，每人平均150平方米，但新加坡的房價並不比日本貴，在那裏，一對大學畢業生，工作三五年就能買一套房子。
羊慧明認為，中國“擠牙膏”式的土地指標管理，不僅很快把地價抬到世界最高，而且佔用的全是平原的肥田沃土。與此同時，城市建設難免“攤大餅”，形成千市一面“蜘蛛網結構”熏反而導致城市生態危機隱患日益突出。
分類差別調控政策是首選
羊慧明認為，當前樓市並沒有整體過熱，除京、滬、深、廣、杭、溫等熱點城市外，中、西部的許多二、三線城市房地産市場發展比較平穩，所以房市調控政策不能像過去那樣一刀切、“全身麻醉”，沿海“生病”，內地也“吃藥”。而應採取分類調控政策，即針對房價炒得過高的地區採取局部降溫的政策。
羊慧明建議，在溫州、杭州、北京、上海等投機炒房需求過熱的城市，二套房首付比例可提高至50%甚至60%，這才能保證銀行的安全。在物業稅醞釀過程中，可以考慮借鑒新加坡的經驗，實行差別物業稅，對首套自住性房屋，只象徵性地徵收0.1%-0.5%的物業稅，而對第二套房以上的投資性購房，徵收3%以上的高額物業稅，對空置3年以上的房子徵收物業空置稅。這才能夠從根本上抑制囤房炒房，穩定房價。
