小區為使停車位通過驗收將承重墻削成柱子(圖)

　　因為承重墻被削，不少業主房屋外墻出現裂縫。

　　承重墻的混凝土已經被削掉

　　相關圖片

　　業內人士説，剪力柱內的鋼筋一旦脫離保護，暴露在外，很容易生銹、腐爛，喪失原有的承載力。

　　業主鬱悶：當初説好的單車位、私車庫都沒兌現開發商反駁：係設計失誤，目前已整改業內高級工程師：把墻敲成柱非常危險，削掉混凝土保護層是險上加險

　　説好的私家車庫變成了開放式的公共車位，説好的自家樓梯直接進入地下車庫也食言了，寶山區楊泰路香頌名邸小區開發商一再食言，業主開啟“秋菊模式”。

　　一場關於車位的大戰，在開發商與業主之間從交房前就開始交火，直至深夜裏警察介入。

　　半夜敲墻為通過車位驗收

　　1月18日淩晨，黑夜裏的楊泰路香頌名邸小區寂靜無聲，但地下車庫小區卻是熱火朝天。一夥工人手持電鑽，將下面承重墻立柱白色混凝土保護層層層削去，裸露出鋼筋混凝土結構。事實上，這夥人已經幹了幾個晚上。

　　早已發覺異常的業主們，趕緊報警。直至民警趕來，這夥人才停止作業，兩名工程隊隊長被警察帶走詢問。

　　業主們進一步調查發現，這夥人係開發商所派。

　　那麼，已經交房的開發商又意欲何為？

　　在業主們看來，為使擁擠的地下雙車位通過驗收，開發商只能把原本好好的剪力墻敲成柱子，於是找來沒有資質、沒有安全協議的施工隊半夜偷偷削薄承重柱。

　　野蠻施工導致業主家的墻上、車庫柱子上等多處出現裂紋，嚴重影響房屋承重結構的穩固。

　　開發商所為嚴重激起了業主的憤怒，而他們之間的矛盾早在購房之初就已埋下伏筆，因為在業主看來，開發商對於車位的承諾是言而無信。

　　383戶業主私家車庫沒了

　　事情追溯到2014年1月，趙強（化名）購買了位於楊泰路55弄88號香頌名邸的期房聯排別墅，開發商承諾一家一個産權車位，可從自家樓梯直接進入地下車庫。

　　2015年3月，房屋建設過程中，有業主發現當初開發商承諾的“私家車庫”變成了開放式的公共車位，從地下室通往車庫的獨立入戶通道被開發商敲掉了，自家産權車位旁邊又擠出一個公共車位。回家需爬兩層樓的消防通道，且又繞又累。

　　香頌名邸共有566套聯排別墅，其中383戶業主家遇到此類問題，而餘下的183戶則是按照樣板房的樣子，建好了單車位和入戶樓梯。

　　發現問題那一刻，383戶業主中，近200戶業主開啟了“秋菊模式”，向開發商討説法。

　　“購房時，開發商可不是這麼宣傳的。”趙強稱，開發商結合宣傳冊、沙盤、樣板房向準業主宣傳，該樓盤的聯排別墅地下兩層，B1為地下室，B2為地下車庫，設計有一個産權車位，業主泊車後可通過樓梯直接入戶，車庫卷簾門放下後該車庫屬於每戶業主自有的獨立空間。

　　從 趙強提供的沙盤照片上可以看到，別墅模型一共5層，地上3層、地下2層。其中，B1有一小段樓梯直通B2車庫。宣傳冊顯示，109平方米別墅戶型設計有 “私家地下會所，主人專享空間，豪闊氣度延伸至地下”。樣板房更是實實在在建有直通車庫的樓梯，B2層有一個私家産權車位，車庫三面圍墻，寬4.7米，深 5.3米左右，停一輛車綽綽有餘。

　　單車位硬是擠成雙車位

　　業主認為，取消入戶樓梯、單車位改雙車位的設計變更導致業主出行不便，“墻”被敲成“柱”再削薄，造成嚴重的安全隱患，損害了業主權益。

　　記 者在該小區地下車庫看到，整個地下車庫較大，聯通了多排別墅。少數別墅業主享有單車位及入戶樓梯。但多數都是雙車位，雙車位兩側兩堵3米寬的墻已然變成四 根柱，多根柱子上寬下窄，2米以下位置明顯被削去了幾釐米的表層，柱子露出了螺紋鋼。手摸上去，柱子錶面潮濕，似乎剛剛粉刷過。還有些柱子沒被削過，通體 筆直，但柱子邊緣已經畫好了兩條縱線，估計被削也是遲早的事。

　　經測量，雙車位兩側剪力柱凈距僅為4.77米左右（凈距是指最近距離，當墻、 柱外有突出物時，應從其凸出部分外緣算起）。並排停兩輛小轎車後，兩車車門僅能開啟一條窄縫，駕駛和副駕駛位人員下車困難，人胖一點也很難開車門出來。狹 窄的行車道，對於倒車出車更是難上加難，容易發生碰擦。

　　趙強説：“寶山區質監站的同志拿著圖紙對照，柱子原本40釐米寬，被削到35-37釐米，混凝土保護層至少有1.5釐米，現在為0。”

　　現在業主泊車後只能通過幾排別墅共用的消防樓梯爬上地面，再繞到自家門口進戶。

　　開發商出“荒唐”解決方案

　　從2015年3月發現單車位變雙車位開始，香頌名邸業主與開發商進行了多達幾十次的協商。在與開發商交涉9個月後，2015年11月10日，開發商終於拿出了一個解決方案，但業主並不買賬。

　　在業主看來，這是一個“荒唐”的方案。方案大致內容為：原設計的單獨入戶樓梯和車庫墻體不可能恢復，業主産權車位旁邊的車位可以以市場價每月300元優先租賃給業主；另外，可以幫助有需要的業主擴建院子，收費4000元，由此引起的鄰里糾紛皆由業主負責等。

　　趙強指出：“公然侵佔了業主樓梯後，又打算以車位的形式再租賃給我們，而且最多只能優先租賃十年，還只能兩年一簽……搶走我的東西還要我拿錢去租回來，天底下有這樣的道理嗎？”在公共走道上擴建院子？更讓人哭笑不得。“這不是鼓勵業主侵佔公共空間、搭違建嗎？”

　　迷你車位不符合國家標準

　　目 前，雙車位剪力墻凈距只有4.77米，不夠並排停兩輛車。根據《汽車庫建築設計規範》及《建築工程交通設計及停車庫（場）設置標準》：小型汽車總寬為 1.8米，小型汽車車間橫向凈距0.6米，車與墻凈距0.5米。經過計算，剪力墻凈距0.5+1.8+0.6+1.8+0.5=5.2米，則剪力墻凈距至 少為5.2米，因此，施工圖設計圖紙上4.8米不符合國家設計規範要求。

　　與此同時，設計規範也指出，車與柱之間凈距僅需0.3米，所以，香頌名邸才會把剪力墻敲掉，改成剪力柱。但一般車位兩側柱子只有兩根，該小區車位兩側各兩根柱子，一共4根柱子，停車時，明顯比兩根柱子更難停，開門也受到柱子阻擋，非常不方便，車位尺寸理應設計得更大一些。

　　削掉剪力柱極其危險

　　業 主反覆提及的“剪力墻”就是承重墻？公開資料顯示：剪力墻是利用建築外墻和內墻隔墻位置佈置的鋼筋混凝土結構墻，屬於下端固定在基礎頂面上的豎向懸臂板。 豎向荷載在墻體內主要産生向下的壓力，側向力在墻體中産生水準剪力和彎矩，因為這類墻體具有較大的承受水準力（水準剪力）的能力，固被稱為剪力墻。剪力墻 屬於承重墻，盲目施工後果不堪設想。

　　房地産業內一位高級工程師解釋，剪力墻是非常重要的承重墻，不但承受縱向荷載，而且承受水準荷載。把剪 力墻敲成剪力柱的做法非常危險，建築“腳虛”，抵抗地震等外力的能力會減弱。開發商對剪力墻施工之前一定要通過審圖，經過原設計單位的重新設計計算，否則 該行為是嚴禁的。此外，削掉剪力柱混凝土保護層的做法是危險上加危險，剪力柱內的鋼筋一旦脫離保護，暴露在外，很容易生銹、腐爛，喪失原有的承載力。

　　上 海融孚律師事務所楊維江律師認為，交房即意味著業主對開發商交付的房屋認可，基於房屋的權利也在那時讓度給了業主，開發商再要改造施工應當經得權利人，也 就是業主的同意，否則是對業主財産權或物權的侵害。房産業內人士童鑫也認同，竣工驗收再施工屬違法。應向寶山區規劃檢察大隊舉報，勒令其恢復原貌，並處以 罰款。無法恢復的，要用其他辦法加固，達到結構受力的要求。

　　[開發商回應]

　　宣傳中的單車位、入戶樓梯為何交房時變為雙車位、消防樓梯？不經業主允許，敲墻為柱，再削去保護層做法是否妥當？

　　關於私家車位變公共車庫

　　宣傳材料未體現差異

　　昨 日，香頌名邸相關負責人表示，業主所述“私家車位變公共車庫”與事實不符。在項目銷售前期階段，因為部分宣傳材料未能充分體現樓梯設計上的上述差異，他們 對此及時予以了調整。由此給銷售前期認購房屋的業主造成了影響，他們也提出了解決方案，並已經和相關業主做了溝通協商。

　　關於單車位變雙車位

　　係施工圖設計單位失誤

　　此 外，“迷你”車位是設計失誤。該負責人表示，業主投訴的地下車庫雙車位間距不夠的問題，經核查，係項目施工圖設計單位設計失誤。作為項目開發單位，綠地已 經要求設計和施工單位，對車位設計存在的不足，在保證房屋品質與安全的基礎上，嚴格按照國家規範和政府主管部門的要求予以整改。

　　目前，整改 工作已經完成，整改結果獲得政府主管部門的確認。房地産項目在正式向業主交付前，必須按照國家相關規定，接受政府監管部門的各項竣工驗收，在順利通過驗收 後，方可正式向業主交付房屋。香頌名邸項目已經通過政府主管部門組織的各項竣工驗收，工程品質合格，取得政府頒發的房屋交付許可證，並按合同約定於 2015年12月31日起交付，交房總套數1772套。截至目前，包括不少投訴業主在內的大部分業主已經收房，業主收房率已達95%以上。

　　關於開發商擅自削柱

　　不合規的將整改

　　關 于開發商擅自削柱的做法已經被明令禁止。1月20日，寶山區建設工程安全品質監督站向香頌名邸發出告知函，勒令停止違規施工行為，已經改動的立柱不滿足原 設計尺寸的，須加固補強恢復至原設計尺寸。對尚未改動的，不滿足立柱設計間距的，須整改滿足原設計要求。具體整改方案應該與相關業主溝通，不得擅自破壞原 有結構。

　　[各方聲音]

　　寶山區規土局：開發商涉嫌虛假宣傳

　　記者從寶山區規土局證實，香頌名邸開發商確實申報了兩種別墅戶型，與開發商自述基本相符，規劃設計上不存在問題，但屬於涉嫌虛假宣傳。

　　然 而，業主趙強認為，宣傳資料中出現的入戶樓梯和單車位屬於“法律法規有明確規定的”範疇。2003年6月1日實施的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條指出，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允 諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事 人違反的，應當承擔違約責任。

　　業內人士：業主可找結構設計師與開發商對質

　　童鑫（化名）表示，售樓書與現場貨不 對板，界定為開發商虛假宣傳還是比較準確的。業主可找該項目結構設計師與開發商當面對質，結構設計師一般比較公允。的確與老設計有出入的，可以要求開發商 按圖施工。如果開發商沒有新圖紙，而是在老圖上隨意改造，這是違法行為。《建築法》第七十四條規定，建築施工企業不按照工程設計圖紙或者施工技術標準施工 的，責令改正，處以罰款；　情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；　造成建築品質不符合規定標準的，負責返工、修理，並賠償因此造成 的損失；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　律師：“貨不對板”可追究開發商違約責任

　　即便符合規劃，“貨不對板” 也可追究開發商違約責任。上海融孚律師事務所楊維江律師認為，開發商“貨不對版”，致業主當初選擇的交易條件發生改變，也就是説，業主是否選擇和開發商簽 署合同，開發商當初在廣告中明示的一些基建條件是左右其做出選擇的重要因素，倘若這些條件在實際交房時未兌現，那麼可以視為開發商違約。

　　至於開發商以符合規劃要求為由推卸責任，楊律師認為這是兩個獨立的法律關係和評價體系，退一步講，即便規劃變更得到行政部門認可，那也是免除了開發商的行政責任，但對於和業主之間的民事責任，一碼歸一碼，還是應按照合同約定來承擔的。