核心提示：民國政府面對高房價，採取過什麼樣的應對措施呢？有些措施是我們正在用的，比如説，打擊捂地行為，禁止土地閒置，是民國地方政府“平均地權”、爭取“居者有其屋”的常用手段。
據1923年8月20日《廣州民國日報》第二版，廣州市政府為增加土地供應及財政收入，把全市寺廟閒地一律收歸國有，向開發商和計劃自建房的市民公開拍賣，市政府要求，無論開發商還是普通市民，競買成功後，“須于七日內開工建屋”，“如逾七日期限，加罰二成地價；如逾十四日期限，即強行遷出，由政府另行售賣。”據1947年8月3日《正報》第二版，鋻於抗戰之後杭州住房奇缺，杭州市政府將國有土地分批出讓、出租，無論購買人還是承租人，“均須于兩月內開工建築”，否則政府會把土地收回，並不再退還地價。可見，民國時對捂地行為的打擊比現在還要嚴厲。
但是光對閒置土地進行處罰還不夠，開發商要想捂地，完全可以在中標的地塊上圍一道院墻，裝作已經“開工建屋”，其實裏面什麼也不蓋，照樣可以“捂”上兩三年而不用擔心被收回。所以民國政府還有另一種常備武器：徵收地價稅。
民國街景
本文摘自：《北京青年報》2010年11月22日第C2版，原題：《捂地炒房者，上稅！》
這些民國的新聞和數據，今天看起來既新奇又熟悉
跟今天一樣，民國時有相當一部分城市居民也經受過高房價、高房租的折磨。
例如全面抗戰前的上海，富商大賈與下野軍閥紛紛在此置業，市面最繁華，人口最稠密，故此房價也最高，中産階級如魯迅和茅盾，來到這個城市還只能租房過日子。例如日軍佔領後的北京，由於鬼子在四郊燒殺搶掠，把周邊居民趕進京城，又因為日本僑民定居北京，在此買房置業，一時間人多房少，房租暴增，也出現過前所未有的房荒。例如1927年之後的南京，因為國民政府遷都於此，該城市一兩年間躍居為政治中心和經濟中心，房價房租一日千里，低收入者只能在垃圾填埋場搭建簡易棚戶，貧民窟大量涌現。再如北伐勝利後的廣州、開闢新市區後的重慶、成立西南聯大後的昆明、首屆西湖博覽會召開後的杭州……房價地價莫不暴漲，買不起房的家庭越來越多。
1938年昆明市財政局對全市14210戶常住居民做抽樣調查，擁有房産的只有4604戶，住房自有率僅30%多。1932年12月2日的《中央日報》第六版登載新聞，大標題是“最近數年之廣州，地價房租飛漲不已，番禺居亦不易，省府令市府妥籌解決辦法”，文中描述道：“租價狂漲既滔滔未已，於是平民生計乃大受打擊，房租一項竟至佔全部生活費十分之二三有奇，長安不易居云云，大可為今日廣州贈也。”
類似的新聞和數據，今天看起來既新奇又熟悉，仿佛説的不是民國，而是現在。
打擊炒地，嚴懲土地閒置，徵收地價稅
如今政府正在努力打擊捂地炒房，打擊不合理的住房消費，試圖讓房價回歸到正常軌道上來。那麼民國政府面對高房價，採取過什麼樣的應對措施呢？有些措施是我們正在用的，比如説，打擊捂地行為，禁止土地閒置，是民國地方政府“平均地權”、爭取“居者有其屋”的常用手段。
據1923年8月20日《廣州民國日報》第二版，廣州市政府為增加土地供應及財政收入，把全市寺廟閒地一律收歸國有，向開發商和計劃自建房的市民公開拍賣，市政府要求，無論開發商還是普通市民，競買成功後，“須于七日內開工建屋”，“如逾七日期限，加罰二成地價；如逾十四日期限，即強行遷出，由政府另行售賣。”據1947年8月3日《正報》第二版，鋻於抗戰之後杭州住房奇缺，杭州市政府將國有土地分批出讓、出租，無論購買人還是承租人，“均須于兩月內開工建築”，否則政府會把土地收回，並不再退還地價。可見，民國時對捂地行為的打擊比現在還要嚴厲。
但是光對閒置土地進行處罰還不夠，開發商要想捂地，完全可以在中標的地塊上圍一道院墻，裝作已經“開工建屋”，其實裏面什麼也不蓋，照樣可以“捂”上兩三年而不用擔心被收回。所以民國政府還有另一種常備武器：徵收地價稅。
這是孫中山先生提出來的建議。1912年4月，孫先生解任臨時大總統一職時發表演講，認為中華民國要想在城市和鄉村同時解決土地兼併這個大問題，必須“照價徵稅”，同時最好還能實現“增值歸公”。什麼意思呢？就是説國家每年要按照市場價格對私人土地徵稅，並把私人土地的增值部分收入國庫，這樣農村地主的兼併興趣就會大減，城市開發商的捂地行為就會收斂——因為佔地越多、繳稅越多，同時地價再漲，好處都歸國家了，地産擁有者無利可圖。
孫中山先生的主張后來被地方政府貫徹下去了。上海、廣州、青島、漢口、杭州等城市，先後都開徵了地價稅。其中杭州是1933年6月1日開徵的，每年分四次徵收，稅率是地價的0。8%。具體每塊地價格多少，則由業主自己申報。為了避免業主低報或者瞞報地價，政府同時出臺一政策：凡是業主申報的地價明顯低於市場價格的，政府有權按照申報地價強行購買。也就是説，假如你有一塊地值1000萬，你按500萬申報，那麼好，政府就按500萬買走，讓你吃個大虧。這一招兒很絕，其實還是孫中山先生想出來的。
另一個在徵收地價稅方面有代表性的城市是青島。青島每年按地價徵稅倒不多，但是當地政府每隔幾年就組織經濟學家和市民代表對全市所有地塊做一輪估價，只要這次估價比上次估價高，當中的價差就得交給政府，用來修公路、建機場、辦學校、蓋“平民住所”，也就是廉租房。所以在民國時期，青島經濟雖然發達，人口雖然稠密，炒地的人卻鮮見。
打擊炒房，各地徵收房産稅的政策各不相同
為了實現“居者有其屋”的理想，肯定不能光打擊捂地、炒地，還得打擊炒房。民國時用的手段是徵收房産稅。當時各地的辦法和稅率都不一樣，幾乎是一個城市就有一套政策。
像上海，租界裏秉承英法兩國的老辦法，早在清朝道光年間就徵收過房産稅。租界以外的地方從民國初年才開始徵收，具體辦法是這樣的：政府對私人房産進行評估，得到一個理論上的租金水準，然後按理論租金的百分比定期徵收。假設您當時在上海有一套房，不管是否向外出租，按照市場行情理論上每月能得到1000元的收入，那麼這1000元就是計稅依據，當房産稅稅率是5%，您每月要上繳50元，當房産稅稅率是10%時，您每月要上繳100元。
北京的房地産市場比較落後，全面抗戰之前，住房自有率很高，買房的人多，租房的人少，政府採取簡便辦法，樓房每間每月徵多少稅，瓦房每間每月徵多少稅，茅草房每間每月徵多少稅，很原始，不過容易操作。
福州市政府則另有一套辦法，政府收你一個月的房租，一年收一次，這一個月的房租就是房産稅。其他城市也是各有各辦法，但是大部分城市都模倣了上海，像漢口、重慶、成都、南京、天津，都是先定房租水準，再按房租的某個百分比徵稅。稅率有高有低，高的能到27%，低的只佔房租的3%。
徵收房産稅就能打擊炒房嗎？當然不是。一套合理的房産稅政策，必須區分出豪宅和普通住宅，閒置房和非閒置房，出租房和自用房，多套房家庭和住房困難家庭。對於豪宅，不妨多徵，對於普通住宅，則應該少徵。對於一個家庭擁有多套住房，想靠炒房來營利的，不妨多徵，對於一個家庭只有一套住房，四五口人擠一間小臥室的，不但不該徵稅，還應該有所救助。
民國的房産稅政策剛開始還算合理。像杭州市1914年開徵房産稅時，只有一套普通住房的家庭是不予徵稅的，徵稅對象主要是別墅和擁有兩套房以上的家庭。可是執行到後來，打擊炒房這個大方向很快被淡忘了，市政府的興趣越來越集中到怎樣增加財政收入上來，於是不管對象，所有房産都得繳稅，而且稅率一樣。更荒唐的是，負責徵稅的財政局為了節省開支，把各個街區的徵稅工作承包給地痞流氓，承包者分片包乾，竟然把徵稅任務平均分攤給每個家庭，這樣一套房都沒有的房客跟擁有多套住房的炒房者要繳同樣的稅，別説打擊炒房了，還加重了無房居民的生活負擔！
現在評價起來，民國的地産稅政策很合理，房産稅政策卻很失敗。不過這不證明房産稅就不好，關鍵看稅收政策怎麼制定，具體徵收時又是怎麼執行。
