保定“政治副中心”虛火褪去：二手房降價50萬

　　“保定政治副中心”帶來的“虛火”正在慢慢褪去。

　　近日，記者在保定調查發現，保定房地産市場已陷入低潮，大多新盤處於封盤停售狀態。 此外，據當地多位房地産仲介經紀人告訴記者，保定二手房交易市場也出現了較大的價格波動。其舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個月的時候，出價230萬元不願意賣，現在已經主動降到180萬元，但依然難尋接盤者。

　　同時，保定房地産市場高達510萬平方米的庫存量，去庫存週期超過37個月甚至更長的現狀也引發業內專家的擔憂。中國社科院專家李恩平就擔憂保定或會成為另一個鬼城。

　　五證不全在售樓盤大量出現

　　記者在調查中了解到，在經歷3月末的異常上漲後，保定樓市已歸於平靜，樓市“虛火”帶來的後遺症也開始逐步顯現。

　　近日，記者走訪了多家位於保定市北市區、新市區在售樓盤售樓部發現，火爆的銷售場面已經一去不復返，麗景藍灣、領秀世紀城、清山公爵城等多家樓盤正處於封盤狀態。

　　據當地房地産業內人士介紹，清明節前夕，保定市長馬譽峰約談了當地10家房地産開發企業領導開會，隨之而來的則是《關於進一步規範我市商品房交易行為 促進房地産市場持續健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。“可能主要是為了抑制房價上漲過快勢頭、規範房地産市場，才以嚴查‘五證’為名，緊急叫停了大部分新盤的銷售。”

　　而在保定，五證不全即開始售房也成為普遍現象。當地多位房地産經紀人向記者證實，五證不全的一説一大堆，但五證齊全的還真沒幾個，一般情況下都是先蓋樓再補證，甚至很多樓盤房子賣完了五證都不一定能辦齊全。

　　清明假期前後，在“北京政治副中心初定河北保定”消息的刺激下，開發企業積極推盤，購房者恐慌入市，保定房價迎來了一波上漲潮。統計數據顯示，受京津冀一體化利好消息影響, 3月份保定樓市以4.8%的漲幅躍居國內首位。

　　以中國鐵建股份有限公司開發的京南一品為例，根據新浪樂居價格分析系統數據顯示，近1個月京南一品銷售價格上漲了1900元，漲幅為25.0%;近15個月的銷售價格上漲了3200元，漲幅為50.8%。

　　據了解，2009年12月4日京南一品首次對外報價僅為3500元/平方米，這也意味著，銷售價格已累計上漲了6000元/平方米，漲幅超過171%。

　　為進一步規範房地産市場“坐地起價”的行為，4月15日，保定市住房和城鄉建設局、物價局發佈《通知》，要求房地産開發企業未取得預售許可證的商品房項目不得進行預售，在取得商品房預售許可10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，商品房銷售明碼標價。

　　在經歷曇花一現的“狂歡”之後，保定北城區的優質樓盤銷售處就開始門可羅雀。一方面因為一些優質房源都已經賣空，另一方面，當地人開始以更理性的眼光看待房産投資，觀望情緒日漸濃厚。

　　“直觀的感受就是買房的人少了。以前一個普通的置業顧問一天可以接六七十個買房諮詢電話，現在可能只接到一兩個。”當地一家房屋仲介公司的經紀人告訴本報記者，在3月底的時候，可能一天就成交五六十套，現在可能要一個月才達到這個水準。

　　降價50萬元急拋二手房

　　“現在很多售樓部都處在已經關門狀態，從表面上看似乎保定的房價沒降，但私人手裏的房源已經出現了很大的鬆動。”保定一位房地産仲介負責人告訴記者，“房價不同程度的下降已經成為一種趨勢，特別是一些高端樓盤降的非常厲害。”

　　與新盤封盤停售不同，保定二手房市場正顯現出價格鬆動的跡象。上述房地産仲介負責人舉例稱，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套帶小院和地下室、總面積171平方米的高端花園洋房，在上個月的時候，出價230萬元不願意賣，現在已經主動降到180萬元，但依然難尋接盤者。此外，在麗景藍灣一套兩居室也已經從85萬元降到75萬元，同樣無人問津。

　　據其估算，現在二手房市場降價5%~10%已經很普遍，“資金量小的炒房客已經開始賠錢了，從接觸到的投資客的情況來看，不考慮資金成本，僅從拿房賣房的價格比較來看，已經處於虧損狀態。”

　　恐慌入市之後，急於出手房源的業主也開始多了起來。記者在清山公爵城售樓部附近看到多份業主“急售”的宣傳廣告。其中一份這樣寫道，“急售清山公爵城樓王雙陽房屋一套，黃金樓層96.29平方米，71萬元包改名。”

　　此外，PARK灣一置業顧問也表示，手頭有業主轉讓房源，每平方米6500元左右，包改名費用，但需要全款交易。

　　“3月底十天的銷量就可以抵平常的幾個月，在經歷了一輪火爆之後，開發商回籠資金狀況不錯，甚至很多房地産企業在等待著新的利好政策出臺。”上述業內人士表示，擬將6月份出臺的《京津冀一體化發展規劃》，或將再次帶來看房熱潮。

　　不過，業內人士提醒，保定房價不管怎麼炒作，去庫存的潛力最終都要落到本地剛需身上，真正外地的投資客佔很小的比例，幾乎可以忽略不計。“高速上漲的房價已經超出很多本地剛需的購買能力，僅依靠短時政策利好，反而容易導致房價的大起大落，最終傷害房地産市場的健康發展。”

　　金陽地産總經理楊華表示，現在的火爆實際上是透支了後面的成交量。“保定樓市的供應量還是比較大的，下半年或者明年保定樓市可能就會降溫，價格也會出現一定的回落。”

　　高庫存隱憂

　　保定房地産市場庫存高企，去庫存週期過長的現狀也引發業內專家的擔憂。

　　保定市房地産交易中心網站數據顯示，截至4月24日，保定市可售樓盤共269個，可售總套數46218套，可售總面積513萬平方米，其中，北市區、新市區推盤數量分別為90、84個，佔比65%。

　　根據搜狐焦點發佈的《2013年保定房地産市場分析報告》數據，2013年1月至11月，保定商品房累積成交150.919萬平方米，自住型購房需求在保定消費者中所佔比例保持在74%左右。按此推算，保定市僅庫存樓盤存量房就可供銷售37個月。

　　不少分析人士指出，保定樓市高庫存風險正加劇。李恩平表示，保定或會成為另一個“鬼城”。李恩平的擔心在於，河北省部分官員急於參與區域一體化發展，以便從中受惠，導致部分城市過度擴張。

　　而中原地産首席分析師張大偉更是發出預警，“保定房價很快就會出現比較尷尬的回落”。張大偉指出，通州在2010年至2011年出現的市場暴跌風險很可能在京津冀“重演”。2010年初，因為當時的通州次中心概念，結果在2011年的樓市調整中，很多區域出現房價腰斬。

　　在“做大保定”的戰略下，保定承接京津産業園、高鐵新城等概念陸續出籠，《保定環首都地區概念規劃》《保定服務首都對接京津概念規劃》等專項規劃正在編制和對接。

　　這或將加快保定推地的步伐。數據顯示，2013年保定市國土資源局國有建設用地使用權共掛牌出讓67宗地塊，出讓39宗國有建設用地使用權，其中居住用地共計30宗，總面積818984.5平方米，約合1228.5畝。

　　“區域一體化的戰略特別容易誘發房地産市場的異動，如果缺少強有力的統一規劃和頂層設計，一體化的概念極有可能在各個地方政府各自的理解下成為炒地賣地、開發房地産的由頭。”中國房地産研究會副會長胡志剛表示。記者 張家振