近期，釋放新一輪刺激“剛需”入市政策儲備的消息引起了不小反響。儘管該儲備政策主要針對首套房優惠政策的常態化、制度化，最終目的是建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制，但還是引起了相關人士和機構的擔憂，投資性需求會不會借道政策優惠登堂入室，房價會不會因為刺激政策的實施而再次上漲？
上述諸多擔憂不無道理，2008年底刺激“剛需”的政策確實引發了投資性需求的膨脹和房價的報復性反彈，問題的關鍵是如何界定“剛需”刺激政策的覆蓋範圍。事實上，不管是研究鼓勵“剛需”的刺激政策，還是研究鼓勵非投資投機住房消費的刺激政策，不外乎在首次購房需求和改善性購房需求中做文章。
首次購房需求毫無疑問應當獲得政策支援，關鍵是此前被限購、限貸所凍結的部分改善性需求是否應該被納入此次刺激政策的範疇。按道理講，住房需求必然會隨著收入增加和生活品質提升而不斷升級，新房換舊房、大房換小房和為父母購房、為子女買學位房、為生活休閒和旅遊度假購房等等改善性需求將不斷增長，這些都應屬於“剛需”或非投資投機性住房消費。但是，投資性需求和改善性需求在購房時是難以區分的，只能在購買後房屋的具體用途上區分，即自住還是出租或出售以尋求短期或長期的增值收益。即便屬於改善性需求的，也可能會由於隨後的出售或出租行為而有意或無意地轉變成投資或投機性需求。因此，我們無法在購房資格或優惠準入的環節區分改善性需求和投資性需求，問題的關鍵是控制房價上漲預期導致的投資慾望。目前，主要城市房價儘管有所回調但降幅非常有限，動態看處於2009年以來快速上漲後的高位平穩階段，在未來一段時期內，房價再次上漲的驅動力和反彈的壓力依舊存在，改善性需求確實需要支援但目前還不具備條件。如果將改善性需求也納入此次政策優惠覆蓋的範疇，2009-2010年投資性購房盛宴和房價報復性反彈的一幕將會又一次上演。
好在管理層對這一問題的認識還是比較清楚的，這也是為何佛山、蕪湖、上海等地政策鬆綁無一例外地被叫停的原因。這些城市出臺的政策在事實上存在著偷換或模糊概念的行為，儘管在表現形式上無一例外地打著鼓勵“剛需”或非投資投機性購房的幌子，實質上卻無法或無意控制投資投機等非合理需求的捲土重來。因此，此輪刺激“剛需”入市的政策只能針對首次購房人群，而不會將改善性需求納入，這也就不難理解為何近期部分城市首套房按揭貸款利率下調、首套房公積金貸款額度提高、普通住房標準提高等針對首套房購買優惠的行為並未被質疑和叫停。
另外，部分人士認為調控再繼續下去會傷及經濟。房地産行業內生於宏觀經濟不假，銷售下滑和價格回調會經由開發商景氣預期、拿地、新開工而影響到開發投資的增長，進而拖累全社會固定資産總投資增長。去年以來，我國房地産開發投資保持在30%左右的增速，今年一季度仍舊保持在24%的高水準上，並沒有出現所謂的“斷崖式”下滑。究其原因，一方面在於中西部、三四線城市房地産市場依舊處於較快發展階段，另一方面在於今年在建和新開工保障房總量達到近1700萬套，相當於2011年房地産在建總規模的1/4。房地産市場下滑對經濟影響非常有限，這是當前我國房地産市場整體形勢與2008年金融危機爆發時的最大不同。因此，也就不存在借刺激“剛需”來挽救經濟的需要，更何況今年國家已經主動調低了經濟增長目標。
針對首套房的優惠也並不會引發投資性需求反彈和房價上漲。首套房在購房資格準入上的邊界非常清楚，準入監管的難度和成本很小，不會像改善性需求那樣無法在實際購房行為上厘清與投資性需求的區別。限購、限貸政策執行一年有餘比較成熟並將繼續執行，包括投資性需求在內的非合理需求基本被抑制。只要投機投資性需求被控制，房價就難以出現實質性的反彈。
另外，首次購房者佔主體的市場微觀結構下，需求價格彈性顯著為負，即需求與房價反向變動，這不同於投資性需求主導下需求與房價正向變動。目前，首套房購置成本仍舊相對較高，不管是房價水準，還是按揭貸款利率和稅費負擔，均處於歷史最高水準或近幾年的高位，以自住需求為主體的市場還不穩定。因此，針對首套房優惠政策的常態化和制度化，有利於鞏固自住需求為主體的市場，有利於住房市場向民生化方向的發展。（深圳市房地産研究中心 李宇嘉）
