據公開數據統計，截至2011年上半年末，上市房地産企業的平均資産負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，較去年年底增加1514億元，資産負債率已達近十年的數值高峰。另據統計，在130余家樣本中有52家上市公司的資産負債率超過70%。
以商業銀行貸款評價標準判斷，在正常情況下，一個企業資産負債率在50%以下才符合信用貸款條件之一，70%以下符合擔保抵押貸款條件之一。高於70%連基本的貸款條件都不符合，也就是説對銀行來説屬於高風險拒貸企業。而目前整個房地産市場正處在一個非正常、風險凸顯的特殊時刻。風險點在於，2009至2010年房地産市場最火熱的兩年，基於對房地産市場走向的樂觀判斷，開發商斥鉅資大舉拿地，推高樓面價。
然而，嚴厲調控之下市場驟變，需求大肆萎縮，成交量大舉下降。儘管如此，前期開發商一直幻想著樓市調控政策會鬆動甚至再次走回頭路，許多開發商不願降價銷售，採取了死頂硬扛做法。更加沒有想到的是，本次史上最為嚴厲的調控沒有因為經濟回調等因素而有絲毫鬆動跡象。進入10月份後，房價已經開始鬆動，一些城市房價已經出現較大幅度下降狀況。加之，目前年關將至，在各種應付賬款的壓迫下，開發商正在面臨空前的現金流窘境。這種現金流吃緊狀況不但使得房企資産負債率越來越高，而且，即使從現在開始開發商一窩蜂降價銷售回籠資金，但根據市場買漲不買跌的心理，交易量也不可能增大，銷售情況也不會好到哪去，回籠資金仍不樂觀。同時，國務院總理溫家寶明確提出“下調”房價。在這種預期下，無論剛性需求還是其他需求都必將推遲購買。房價必將出現一個深度下跌狀況。這是在房價暴漲階段盲目擴張的中國房地産的巨大風險。
截至三季度末中國房地産貸款餘額10.37萬億元，其中，房地産開發貸款3.43萬億元，個人購房貸款餘額6.94萬億元。筆者認為，個人購房貸款有房産和個人家庭收入雙重保證，風險不大。風險最大的是3.43萬億元的房地産開發貸款，再加上10多萬億元的地方平臺貸款中的一部分房地産項目貸款。一邊是房價下降導致房企資産越來越縮水，另一邊是房企正常貸款甚至高利貸資金到期，負債越來越多，負債成本越來越高，使得資産負債率越來越高甚至資不抵債。由此引發的金融風險絕不可小視。
對房價下行引發的金融風險必須早作準備，及早拿出應對預案。一是中國銀監會不能僅僅限于房貸風險的壓力測試，應在加大對商業銀行風險提示的同時，儘快摸清130余家房企的貸款資産情況、風險程度狀況，拿出針對性強的消除風險對策。二是開發商應順應調控大勢，儘快促銷庫存房，越早促銷越主動，越早促銷鉅額債務越早化解。三是債權人包括商業銀行、信託公司等一定要看到房企負債的風險所在，到府督促開發商儘快銷售，回籠資金，歸還貸款。
□余豐慧
