金九樓市涼颼颼 開發商房企死扛悄悄降價
金秋九月，樓市涼颼颼，開發商心慌慌，房價拐點“狼真來了” ？房價下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可該來的，總是要來。如果説8月70個大中城市房價首次環比下跌意味著大勢確立，9月正式開跌則是大概率事件。
“死扛的開發商可能拼一把”、“不少在售樓盤價格已經鬆動”、“買房零首付”、“一萬可抵十萬誠意金”、“全民團購8.8折”……唯恐“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，各地在猛推供應量的同時，一場大幅度的降價正在醞釀中。
正值樓市調控最嚴之年的最後一個樓市旺季，本報記者兵分多路，深入第一線探尋拐點下的樓市變局，並從今日起陸續推出相關報道。
房價真的挺不住了。
史上最嚴調控之年的最後一個樓市旺季，“金九銀十”已近中局，供給正在井噴，需求或持續觀望，或被取消了購房資格。在一個“去投資”而“純自用”的變局時代，樓市降價已經不可避免。
供應激增VS成交慘澹
樓市到了最微妙時期
9月份第二、三周，瀋陽、哈爾濱、北京、廣州等多個地區的秋季房展會陸續開幕，長春等諸多城市也紛紛為“十一”黃金周前後開幕的房展會宣傳造勢。而我們看到的卻是清一色的供給激增和成交慘澹。
9月16日開幕的哈爾濱房展會共有110家單位參展，涉及開發企業85家，參展開發企業樓盤項目6萬餘套，面積680余萬平方米。其中，新近開盤銷售項目20個，為歷屆展會參展新項目最多的一次。
在9月15日瀋陽房展會上，展出的房源全部為商品住宅項目，41家房地産開發企業推出了51個高中檔樓盤，可售商品房13283套。
更大的供給量出現在長春。中國房産資訊集團統計顯示，僅9月10日、11日兩天，長春商品房新增可售房源就有2436套，超過27萬平方米。而長春8月份全部商品住宅的新增供應量也不過17.5萬平方米，新增供應套數1668套。成交套數4145套，成交面積38.14萬平方米。也就是説，僅10日、11日兩天的新增供給，就相當於上月長春60%的銷售總量。
如此供大於求的失衡局面仍在繼續擴大。在中國房産資訊集團長春分公司分析師看來，如果供給持續這樣擴大下去，降價是不可避免的。
“樓市已經到了最微妙的時期，大幅的房價變化可能就會在近期出現。”該分析師表示。
存量過大VS資金緊張
開發商醞釀大幅降價
據記者調查，與二、三線城市相比，一線城市的供給更為嚴峻，逼近歷史新高庫存正成為開發商“不能承受之重”。
來自北京房地産交易管理網的數據顯示，中秋小長假後，北京期房住宅庫存為74023套、現房住宅庫存為38134套，合計庫存總量為112157套。相比端午節小長假後的101985套，住宅庫存上漲了超過萬套。按照9月上旬商品房住宅簽約1459套計算，目前11.2萬套庫存消耗需要超過25個月。
儘管供給量不斷放大，需求卻毫不領情，持續觀望。在北京、廣州等房展會上，多數上演“問詢多於下單”的虛熱場面。
更不容忽視的是，擋在投資客面前的限購令像一把利刃有效切斷了房價上漲的動力。
縱觀這一輪秋季房展會，來自北京、廣州等多數城市的購房者反映，其實房價絕對值下降並不多。不過，從趨勢上看，降價正變得普遍，且幅度在擴大，花樣也更多。除了全款購房九七折、貸款購房九八折等相對“傳統”的優惠促銷方式外，一些原本價格堅挺的樓盤還出現了“買房零首付”、“一萬可抵十萬誠意金”、“全民團購8.8折”等五花八門的促銷活動。廣州市更由房地産協會牽頭組織了“讓利1平方米”的現場優惠，並得到十余家開發商響應。
而根據記者調查，目前的降價其實只是大幅降價的前夜。更多房企在10月至明年上半年，將著手作出大幅降價的準備。“我們現在手裏有近400萬平方米的商品房庫存，肯定要以跑量為主，市場價賣7000元/平方米，我們以5000元起價。”哈爾濱一家大型地方房企負責人告訴記者。
專家預計，從各種數據上看，目前市場供需矛盾扭轉，限購對需求抑制效果明顯，開發商為了快速回籠資金，未來一定有更大的促銷衝動。
花樣年集團總裁潘軍預計，今年底或明年初房地産企業會迎來第一輪倒閉潮，並購也將越來越多。
上海
中高端住宅價格鬆動明顯
滬上樓市保價防線告破
隨著調控深入，上海中高端公寓價格下降趨勢正明顯放大，並將引領更大範圍的降價預期。
“近期房東急拋樓盤大量出現。高端物業的二手房投資客正在積極出貨。”位於上海靜安區的一家住商不動産門店經紀人告訴記者。這家門店主要代理中凱城市之光、靜安楓景、國際麗都城等幾個上海市中心知名高端物業。
據經紀人介紹，急拋房源主要集中于江浙投資客，一套總價700余萬元的物業，議價空間高達20至50萬元不等。“毫無疑問，現在是絕對的買家市場。”經紀人表示。
究其原因，限購令和銀行信貸的緊縮是房價下行的最重要推手。
“如果你是非本市戶籍，又已經購買了兩套房産，那不好意思，除了以公司名義外，你沒有資格買房。”上海住商不動産這位業務人員這樣解釋“限購”的威力。“以公司名義買房又有問題，一是不能貸款，二是公司一旦登出，一定要在之前轉售房産，不然等同於法人自然死亡，房産歸屬會出現問題。”
銀行信貸的緊縮也將一些剛性購房者擋在門外。購房人李岩(化名)告訴記者，他原本打算購買中凱城市之光一套三室二廳的房子，與房東也已經簽訂購房協議。不過，在銀行最後審貸環節發現，因為其妻子信用卡出現多次逾期，影響其信用評級，較之前計劃少貸180萬元。最後，因為李岩無力多交180萬元首付，只能違約解除購房計劃。到現在，李岩與房東的違約糾紛仍未和解。
一手房市場上，上海房價下行趨勢也已經顯現。21世紀不動産上海區域市場中心的統計數據顯示，6月1日至9月20日期間，上海持續成交的新建商品住宅項目共有208個，如追蹤其逐月價格變化，則發現均價環比下降的盤數由7月時的100個擴大至9月期間(截至9月20日，下同)的114個，降價樓盤佔總供給比例為55%。而這些增加的降價盤環比降幅多在10%以上。
21世紀不動産上海銳豐總經理葉厚彪表示，新盤降價同時，也在無形中影響著市場預期，使得買家對後市的看空情緒升溫。截至9月20日，全市共有29.02萬平米新建商品住宅成交，僅為同期供應水準的60%。
銷售不暢正導致上海可售房源的不斷積壓。上海網上房地産顯示，截至昨日，上海可售一手住宅面積達到829萬平方米，接近歷史高位，目前的存量房去化週期超過13個月。
北京
最多跌了近三成
京城房價“真摔”蔓延
最高24000元/平方米，現在跌到了17000元/平方米，這就是北京通州某樓盤的真實寫照。
金秋9月，本報記者實地探訪了北京多個地段的房地産市場，房價“真摔”成了最直觀的感受。儘管這種實質性下降的蔓延態勢正越來越強化，但購房者似乎並不急於出手，二手房仲介門店門可羅雀，“量價齊跌”已經讓人感覺到一絲秋天的寒意。
遠中心地區：
房價下降接近30%
從天安門一直向東約25公里，就是通州雲景裏小區，在2009年、2010年北京樓市最火爆的時候，這裡的商品房均價在20000元/平方米左右。而目前這裡的二手房價格，大都已經降到15000-16000元/平方米。
上週日上午10點左右，記者在天安門乘地鐵1號線，再倒八通線，到梨園站下車時已經11點出頭。雖然一路上乘車的人越來越少，顯得人氣不旺，但是一齣地鐵口，卻是一片人頭攢動的喧鬧景象，往南走200多米，就進入了雲景裏小區。
“這是通州最繁華的一條街，購物、餐飲各種服務配套應有盡有。”21世界不動産北京安信瑞德加盟店李經理説，目前雲景裏有一套急著出手的特價小戶型房，“50平方米，89萬，均價每平方米為17000元多，挺划算的。”
“價格這麼高還划算呀，聽説這邊的房子均價也就15000-16000元。”記者以購房者的身份問道。
“你知道這房子最高時報價多少嗎？24000元/平方米！現在是業主有點著急了，所以才挂這個價格出手的。”李經理説。
“價格低的也有，有的房子均價甚至能到每平方米12000元，但是戶型往往不好，您看旁邊還有其他仲介公司，情況都差不多。”
記者隨後以購房者身份又走訪了鏈家、我愛我家、天興苑等幾家仲介公司，了解到的情況卻不盡相同，雲景裏小區的房子報價沒有再高過17000元/平方米的，大都集中在15000-16000元/平方米，顯然此前的所謂“特價房”並不便宜。
“市場最好的時候，通州梨園附近的房子均價每平方米都在19000-21000元之間，總的來看目前房價平均下降了5000元/平方米左右。”鏈家地産新時尚街區店一位工作人員説。對此，附近了其他仲介人士也大都如是説。
記者通過實地調研綜合來看，北京通州梨園的房子已經實質下降，平均降幅23.8%-26.3%，個別房子的最高降幅甚至達到近30%。
近城區地區：
房價下降15%以上
從天安門向西南約16公里，是萬年花城樓盤，它位於北京西南三環外，原本平均房價在30000元/平方米，在樓市最火爆之時，這裡尾盤的房子最高價甚至報至35000元/平方米。而在2008年行業低谷時，該項目均價甚至到過萬元附近。目前該處的二手房均價集中在23000-25000元/平方米，平均降幅16%左右，個別房子價格降幅達到20%。
“目前特價房有每平方米21000元的，附近經濟適用房小區的房子有20000元和19000元的，甚至還有更低的。”鏈家地産店面一位工作人員説，如果想買現在可以考慮出手了。
然而，記者在附近幾家仲介門店觀察，前來諮詢的購房者寥寥無幾，過一兩個小時才偶爾有人進店問問，其中絕大多數都是匆匆離開，顯而易見是在觀望徘徊。
由此來看，由遠及近，北京房價的調整正在蔓延，從整體上來看，房價的調控政策已經有所體現。
深圳
“金九”爽約鵬城
開發商打響年度決戰
樓市“金九”爽約了。上周，深圳新房成交僅285套，環比下降近三成，創年內新低。這也意味著，“銀十”將成為開發商的決戰之月。記者近日深入走訪發現，深圳多個樓盤開賣，打折促銷鋪天蓋地。在專家看來，糾結了大半年的僵局或可打破，鵬城樓市可能進入久違的買方市場。
新盤扎堆入市
“十一”秋交會漸行漸近，深圳樓市的決戰氣氛也越來越濃。
9月以來，深圳新盤扎堆入市，就在上週六，甚至出現一天7盤齊開的場面。
當日，記者前往樓盤實地探訪。寶安區所在的兩個新盤，雖然開盤時間定在月底，但售樓處已裝扮一新並開始接待看房者，工作人員坦言，“現在限購的影響很大，沒開盤也可以先認籌。”
“以前開發商是想辦法捂盤惜售，如今則是加速推盤。”一位業內人士表示。
引人注目的是，地産“大哥”萬科也加入了戰局——在正式啟動為期50天的“萬團大戰”後，幾大樓盤已經同時開售。
僅9月份，市場預計將有25個項目開盤或加推新品，到年底的新推總套數有望達10000套。
“現在確實到了背水一戰的時候。”振業行銷總監楊輝表示，上半年的壓力現在亟待解決，各家都開始採取促銷措施，目的只有一個，就是達成今年的銷售任務。
開發商降價跑量
新盤入市兇猛，各開發商敢於貼身肉搏，顯然都有備而來，“降價促銷”成了制勝的利器。
17日，位於深圳福田保稅區的某複式酒店公寓開盤，記者在現場了解到，該盤小戶型折後均價大約在3萬元/平方米左右，當天成交則送3500元/平方米精裝修，而相鄰小戶型價格一般在3.2萬左右。
樓盤工作人員透露，“我們最初的開盤預期價位在4-5萬元/平方米左右，現在的價格無疑很有吸引力。”
在龍華地鐵沿線的另一樓盤，單價是2.1萬/平方米，預交5萬可抵15萬的購房基金，並額外享受認購當日的優惠折扣，而該樓盤一期均價則是2.4萬/平方米。就在昨晚，記者又接到該樓盤工作人員電話，稱均價最低可到1.85萬/平方米，5萬抵15萬的優惠不變，她熱忱邀請記者前去下定金。
來自美聯物業的數據顯示，深圳9月打折樓盤為54個，比8月多了4個，其中1.3萬元/平方米到2.3萬元/平方米的樓盤競爭最為激烈。
降價既是策略，也是一個無奈選擇。
上周，深圳新房成交創下年內新低，成交套數為285套，環比下降了三成。同期二手房市場僅成交646套，環比下降15.45%。
不過記者在採訪中了解到，看房者買漲不買跌的心態又開始出現，一位來自東北的看房者就説：“現在好多樓盤都打折，我幹嗎這麼急？”
“過去賣方強勢的局面已被打破，買方市場將逐步形成，持續了一年多的深圳樓市僵局，極有可能在近期被打破。”在一位職業樓市投資人看了，接下來的銷售大戰，將不再是小打小鬧，實質性的降價可期。
中原地産華南(大深圳區)董事總經理李耀智也表示，隨著年底臨近，開發商銷售業績壓力大增，都選擇在此時推盤，而推盤密度的越大，房價下行的壓力也越大。
廣州
買房的不急賣房的急
廣州樓市仍膠著
“還要等，現在不是出手的時候。”在日前舉行的廣州房博會上，鍾先生突然打消了現在買房的念頭。
鍾先生是廣州本地人，年初就計劃于國慶前後出手置業。9月16日至18日，為期三天的廣州房博會在廣交會展館C區舉行。記者在展區內看到，各大地産商使出渾身解數，種種打折優惠令人目不暇接。
“88折特大優惠”、“不限購、不限貸”、“買別墅 送賓士”、“團購”……不到一個小時，鍾先生手上提的袋子裏已裝滿了宣傳資料，但越逛他就越肯定：“還沒到買的時候。”
打折，並不是房博會的獨有景觀。
記者日前走訪了一個位於廣州市番禺區的在售樓盤，售樓顧問急忙介紹，“優惠活動當然有，有一套122平方米的房子，原價177萬元，現在一口價優惠21萬元。”
據此計算，該樓盤的打折幅度為88折。另外，“還有費用‘五免’活動。”即免去合同鑒證費、合同印花稅、他項權證費、律師費和抵押預告登記費。
觀望，也並非鍾先生一家之見。
據記者了解，相對於買房者，地産商顯得更著急一些。“房價永遠不會降，如果明年降了，我賠你。”某地産商在房博會語出驚人。看房者聽了卻更篤定，對記者説：“聽見了吧，地産商開始急了，他們急了我更要再等等看。”
數據顯示，9月第一週，廣州十區兩市的成交均價環比前一週下降12.84%，猛跌至10511元/平方米，逼近萬元關口。
不過值得注意的是，業內人士仍慎言房價“拐點”。廣州市房協專家委員趙卓文表示，成交淡、價格穩的市場狀態將持續，市場並沒有出現實質性的降價。
無論如何，“金九銀十”成色不足已成共識。合富輝煌首席市場分析師黎文江直言，在嚴厲的限購、限貸調控政策之下，有錢的人因為被限購而不能買房，沒錢的人由於貸不到款也買不起房。
“大量需求受抑制，雖有不少新盤推出，並且打折送禮，人們卻只能望房興嘆。”黎文江稱。(記者 于兵兵 于祥明 彭超 朱文彬)
