歲末年初，樓市回暖，地王迭出，伴隨著開發商在各地攻城略地的，還有正在蓬勃發展的房地産基金。樓市調控、資金緊張恰恰刺激了房地産私募基金的狂飆突進，它一方面紓解了開發商的融資難題，另一方面成就了金融機構和投資人掘金房地産行業的夢想。不過，房地産基金的投資模式、脆弱的産業鏈決定了其面臨的風險不容小覷。
房地産基金大量涌現
2012年12月27日，金融街公告，擬通過全資控股的融信（天津）投資管理有限公司，出資200萬元設立私募股權基金，規模不超過2億元，投資期限為3+1年。此次私募股權基金成立後，將以增資的方式入股金融街融拓（天津）置業有限公司，持股比例不超過25%，投資于該公司持有的南開中心項目。
同一日雲南城投宣佈，擬斥資10億元，設立一隻規模逾31億元的房地産基金，砸向長週期的旅遊地産。
2012年12月18日，上市公司廣宇集團也公告稱，已與浙江天堂矽谷投資管理公司簽訂協議，雙方將結成戰略合作夥伴，在房地産基金領域進行合作。華遠地産的第二大股東華遠浩利投資股份、全資子公司華遠置業分別出資400萬元和600萬元，成立房地産基金管理公司華遠錦程投資，為公司籌集資金。
在此之前，首創置業披露，以8.26億元的總價，將持有的位於北京市房山區的一項目股權與債權轉讓給昆山創博盛拓股權投資管理有限公司旗下基金。8.26億元的轉讓款中，包括3301萬元的股權款及7.93億元的股東貸款。嘉凱城也發佈公告稱，擬與寧波嘉凱融晟投資合夥企業(有限合夥)簽署《湖州龍溪翡翠項目投資合作框架協議》及其相關具體文件，嘉凱融晟擬通過股權加債權的方式對本公司下屬子公司湖州嘉恒置業有限公司進行投資，投資總額不低於8億元不超過10億元。
各大房企紛紛攜手房地産基金四處攻城略地，2012年10月保利地産拿下上海徐匯區濱江地王，合作方正是信保（天津）股權投資基金管理有限公司，保利還與保信基金合作拿下多處地塊。華潤集團、萬通控股、復地集團、中海外以及金地集團等旗下的各類基金也廣泛活躍于房地産市場。
房地産基金在樓市調控背景下呈現蓬勃發展之勢，住建部政策研究中心報告顯示，2011年人民幣房地産私募基金總規模已達千億元，而2012年地産基金規模大都實現翻倍，除存量之外，還有大量的新進入者，行業規模至少翻倍。日前在深圳舉辦的房地産基金、房地産開發企業戰略合作論壇上，有房地産基金公司老總表示，2012年國內房地産基金規模實現翻番，保守估計也已突破2000億元，開發商資金持續緊張，以房地産基金為代表的融資將成為開發商的重要融資渠道。
高收益暗藏高風險
持續的房地産調控給了房地産私募基金規模迅速成長的機遇，從投資標的看，住宅、商業地産、城市綜合體都成為房地産私募基金投資的對象。基金管理人的背景也趨於多元化，外資、房地産行業、金融機構背景、內資獨立品牌等各顯身手。
國務院發展研究中心金融研究所副所長張承惠指出，與銀行信貸相比，房地産私募基金有著便利、靈活、節約時間的突出優勢，對於房地産開發商來説，在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下，房地産私募基金是一條融資新渠道。
某房地産基金管理公司負責人表示，目前國內的房地産基金中，主要包括兩種形式，一種是獨立的PE專業機構募集資金，這類基金較少；另一種是房地産企業參與組建的地産基金，這種基金佔絕大多數，有的是房地産企業直接組建，有的是房地産企業間接持有。
儘管房地産項目利潤率有所收窄，目前房地産私募基金一般收益率仍保持在15%左右，這一收益超過了房地産信託的收益。房地産基金正是通過較高的收益率吸引投資人，不少房地産基金都自建渠道，然後通過第三方財富管理機構來進行發行。
國內房地産私募基金快速擴大的同時，其短板依然不容忽視，不僅是項目投資嚴重依賴開發商，而且募、投、管、退四個産業環節都較為脆弱。其LP多以散戶為主，散戶對於投資風險的低容忍度使得房地産私募基金大多數採取“明股實債”的投資方式。
頤和九州資産管理公司負責人表示，其實現在不少房地産基金就是變相的借債，比高利貸利息相對較低，本質仍是債權融資，這種基金的最終募集方式還是通過信託募集。
高通智庫總經理張宏表示，目前的房地産基金多為明股暗債和假股真債，期間蘊藏著一定的風險。由於目前國內的房地産基金主要投向住宅項目，直接決定成敗的就是項目的銷售情況，這不同於成熟的商業項目有穩定的回報，因此風險較大。
業內人士指出，房地産基金高收益同時蘊藏風險，在地産調控未見放鬆的情況下，目前地産項目一般週期都在三年左右，如果項目爛尾或者銷售不暢，極有可能被套牢。如果合作企業為小型房企甚至空殼公司，則風險更大。(萬晶)
