中國城市的樓價比美國貴,這已經不是新聞了。但從趨勢上看,中國的樓市還會漲,而且會漲得很離譜,因為物極必反,股市和樓市的資産泡沫不達到極限是不會破滅的,這是每個國家都經歷過的非理性繁榮。
的確,無論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比,我們都看不到中國城市房價的合理性。但是從房産的投資屬性看,決定房價的既不是本土的工資收入,也不是當地的租金水準,而是外來人口和投資資金的凈流入。在中國的多數城市中,住宅的購買者近80%為外來人口,首付資金的來源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦東星河灣開盤,當日銷售超過40億,264棟千萬級高檔公寓在幾個小時內一搶而空,刷新了世界房地産業的單日銷售紀錄。而根據易居中國的房地産研究院對當日購房者所做的定量分析。82%的購房者是年齡在45歲以下的人,77%的購房者不是上海本地人。這個年齡結構又不在上海工作的群體,主要是“富二代”、投資者或企業家!所以中國城市的房價不是由本地的工薪收入和租金回報率決定的,而是由外來人口和外部資金的流入決定的,投資性購房的佔比估計在80%以上。因此,作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來判斷房價走勢,而要把房地産放在投資市場上分析其價格走勢,否則就無法理解中國城市房地産的特殊定價機制。
中國經濟正處於城市化的加速階段,過去20年,城市人口從25%上升到45%,現在已超過6億人,由於人口加速流入城市,房地産泡沫正在生成。據麥肯錫預測,中國的城市人口到2025年將接近10億人,城市化率達到65%。由此推論,城市化推動的房地産投機泡沫在未來10~15年內還會放大。(金岩石)