樓市政策調控的目標有官方的正版，也有坊間流傳的“山寨版”，而“山寨版”解讀的房價下跌多半與商業銀行的壓力測試有關。在4月份的一次理論研討會上，某發言人預測樓價將全面下跌，下跌幅度在30%以內，依據為：銀行壓力測試的結果表明樓價下跌30%不會引發金融風險。最近又有銀行的壓力測試了，據説要測試樓價下跌60%，我想“山寨版”的政策解讀要有更新版，應該有人推斷樓價將下跌60%了！
商業銀行的壓力測試是風險管理的常規行為，原來沒有媒體關注，所以壓力測試的量化指標和市場預期無關。現在由於觀察樓價的“山寨人士”需要有依據，壓力測試目標就變成了被炒作的樓價下跌目標。壓力測試的目標是應對金融風險，房地産與金融危機的關聯度很高，2007年有美國的次貸危機，1997年有亞洲的金融危機，導火線都是因為房地産價格暴跌而引發的跨國債務鏈斷裂。問題是：房地産關聯的金融風險應如何衡量？
本次壓力測試的指標從30%提升到60%，並非説明樓價將下跌60%，恰恰相反，説明房地産關聯貸款在銀行信貸資産總額中的佔比很低，下跌60%才有可能觸發銀行的信貸危機。國金證券研究所的報告説明，房地産相關貸款佔信貸資産的比重不到30%。全國銀行業信貸資産總額超過40萬億，其中開發商貸款不到3萬億，佔比不到8%。根據央行公佈的統計數據，截至今年6月底，全國住戶中長期消費性貸款餘額不到6萬億，佔比不到16%。即使把分類含混不清的地方政府融資總額也算上一半，再加上不到4萬億，總計不到13萬億的房地産關聯貸款佔信貸資産總額的比例也才剛超過30%，那麼可能觸發金融風險的房地産關聯貸款佔比大概是多高呢？
在筆者看來，金融風險還很遠，政策風險卻很近，所以建議開發商們儘快主動降價以“安撫山寨情緒”。我判斷金融風險遠近的指標有四：第一，本次美國的次貸危機和1991年日本樓市崩盤之前，房地産關聯貸款佔信貸資産總額之比均接近甚至一度超過了60%；第二，美國金融海嘯來臨之前，居民住宅財産稅的稅基總值與按揭貸款餘額之比超過了1:0.9（還有數據説是1:1），所以房價下跌15%－30%就引發了數百萬家庭喪失了住宅抵押品贖回權；第三，亞洲金融危機的導火線是泰國，房價暴跌的原因之一是外資大舉撤離，所以應關注房地産關聯貸款中的外資佔比；第四，房價上漲若激勵銀行發放房屋凈值貸款（HOME EQUITY LOAN），房地産信貸規模就有可能失控。按照這四個標準，中國目前的房地産市場幾乎沒有金融危機爆發的跡象，各大商業銀行在貸款評級或分類中也都把居民中長期消費性貸款定義為優質資産。銀監會不斷要求商業銀行拿出優質信貸資産搞壓力測試，用心之良苦，可惜還是被有些專家借題發揮。
在中國，商業銀行的按揭貸款業務開展時間很短。按揭業務的增長速度雖然很快，但信貸總額佔比不高，創新品種很少，所以從金融風險的角度看，中國住宅市場現在不是房價越高風險越高：按揭購房的貸款比例將隨房價上漲而下降！
最近坊間熱議的話題之一是“黑房率”，城市房産有投資消費雙重屬性，在投資消費雙輪驅動的房地産市場中，晚上9－10點較長期不亮燈的房子被稱為投資房，“黑房率”是衡量房地産市場投資率的標準之一。在按揭貸款的房價佔比較低的國家，投資人的“黑房率”並不是衡量銀行金融風險的指標，開發商的“爛尾樓”才是。因為，“黑房”是已經賣出的房子，意味著金融風險已經分散轉移給投資人了，投資人的“黑房”若現金比例很高甚至全現金持有，等於是為銀行和開發商分擔風險，所以用“黑房率”論證金融風險很高也是缺乏常識的邏輯混亂。（金岩石）
