上海多渠道“避限”促高端房成交逆市增長

　　每經記者 盧曦 發自上海

　　7月18日，有網路傳言稱，上海的部分區限購令已“鬆綁”。而在上海市政府新聞發佈會上，市政府新聞發言人徐威現場作出簡短回應，稱上海一直以來嚴格執行有關房地産政策，不存在放寬限購的問題。

　　事實上，儘管上海嚴格執行限購措施，但根據房地産仲介人士的介紹，仍有購房者通過註冊公司買房繞開限購令限制。與此同時，假離婚、假結婚甚至移民海外，以境外國籍在境內買房以突破限購令的現象屢見不鮮。

　　相比之下，部分改善型購房群體想繞開限購卻並不容易，這使得很多業界人士呼籲，上海能對限購政策進行微調。

　　高端住宅成交量逆市增長

　　全國多個城市近期不斷傳出樓市“鬆綁”的消息。

　　7月18日晚，一則“上海限購鬆綁”的傳聞刺激了樓市的敏感神經。緊接著，鬆綁的消息被上海官方否認。

　　限購鬆綁雖未得到證實，但傳聞中適度放鬆、細節詳盡的方案，還是令樓市浮想聯翩。

　　上海市政府7月18日公佈的上半年全市國民經濟運作數據顯示，上海房地産市場已經出現調整。與去年同期相比，上半年房地産業增加值為554.89億元，同比增長1.2%，增幅回落了13.3個百分點。上半年全市新建商品房銷售面積同比下降了18.6%，其中商品住宅銷售面積下降了17.1%。在商品住宅當中，市場化住宅的銷售明顯下降，降幅達到37.2%，存量房買賣登記面積下降了45.3%。

　　與此相應和的是二手房成交數據，記者從德佑地産獲悉，上海6月二手房成交量僅1.3萬套，可供參考的2013年3月的成交量高點是7萬套。業內人士認為，如果月度成交量連續數月低於1.5萬套，仲介就可能面臨關店的巨大壓力。

　　在普通住宅成交面積下滑的背景下，上海部分高端項目的成交量卻出現逆市增長。德佑地産研究部數據顯示：2014年上半年，總價在5000萬元以上的房源共成交20套，而2013年下半年僅有14套。德佑地産市場研究部對全市商品住宅成交變化進行了統計，結果發現單價2萬元以上的住宅以及2萬~5萬元的中端住宅成交量同比去年上半年都大幅下跌，唯獨單價5萬元以上的高端住宅，成交量不跌反升，比去年上半年還多了7.1萬平方米。

　　普通購房者仍然受限

　　德佑地産高級區域總監張劍東告訴《每日經濟新聞》記者，對於很多從事房地産投資的投資客來説，限購對他們的影響並不大。

　　最近三五年內，業內關注到，不少香港、臺灣投資客通過在上海註冊成立公司，以公司的名義買房。在購買的環節，以公司名義買房需要付出更高成本，但不受限購政策的影響。而在出售房産的時候，這些投資客通過股權轉讓的方式，又可以省去很多稅費。“所要付出的成本也就是股權轉讓的登記費而已。”張劍東説。

　　根據他觀察發現，以公司名義購買的住宅，最近三五年出現得較多。而購買標的以高端樓盤居多，售價在800萬~1000萬以上，購房者以外地富豪為主。

　　有房屋仲介交易按揭部相關人士介紹，一位浙江富商就曾在上海註冊公司，購買多套頂級豪宅，沒有受限購政策影響。

　　上述人士告訴記者，雖然相對於上海全市成交總量來説，公司名義購房的比例並不大，但一直很平穩，而且一個顯著特點是：在高端樓盤中出現的頻率更高。

　　上述以公司名義購買商品住宅的做法，不僅可以繞開限購令的限制，還成為了房地産交易環節徵稅的一大漏洞。德佑地産營運中心副總經理劉伍洋觀察發現，以公司名義買房再以股權轉讓的方式賣房，針對的都是很大的標的，一般物業總價都在1000萬元以上，甚至高達5000萬乃至上億，需要會計師事務所、銀行等多方工作，還有審計程式，比較複雜，一般客戶沒有這個專業能力。

　　對上述繞開限購令的做法，上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平告訴記者，只要公司的註冊設立、運營合法合規，在購房時就不會受到政策的阻礙，畢竟“購房給員工居住”是非常合理的需求。

　　薛建雄説，相比上述以公司名義買房的高凈值人群，普通購房者在買房時受限購政策的限制會更多一些。而這一部分人又確實存在改善房屋居住條件的需求。他因此認為，上海未來的限購政策確實有調整的必要性，以使其適應目前市場的實際情況。