廣東江門“軟招”調控樓市 “限漲”不大可能

　　住建部門和開發商大多希望樓市穩定健康發展。記者陳卓達攝

　　“房控考慮的不僅僅只是一味硬逼著房地産商降房價，還要宏觀考慮到江門樓市的可持續健康發展。”

　　某外來大房企有關負責人告訴指出，江門樓市仍然處於群雄並起的時代，江門的房價和供應量變化並不是一兩家開發商就可以左右的。

　　廣東部分地區近日傳出樓市“限漲”的消息，有關部門回應否定出臺“限漲令”。在江門，住建有關部門表示，江門目前沒有房控壓力，出臺類似政策的可能性不大。而且多數開發商不願房價出現暴漲，希望有關部門出臺有關政策時，多考慮市場的健康發展需要。

　　“約談開發商，延緩開發商申領預售證的時間等。”據江門市房地産協會有關負責人透露，江門住建部門手上有不少“牌”能進行房控。

　　堅持“軟調控”政策

　　“國五條細則的地方版正在研究制定，關鍵還得參考省上面的細則，但沒有聽説江門要出什麼‘限漲令’。”江門市住建部門有關負責人指出，江門有關部門調控房地産市場一貫的思路都是以對市場影響最小的軟調控為主，一直都沒有出臺硬性調控措施對樓市進行直接打壓。儘管如此，江門的房價一直處於可控範圍之內，各項樓市數據都顯示江門的房控工作還是卓有成效的。“房控考慮的不僅僅只是一味硬逼著房地産商降房價，還要宏觀考慮到江門樓市的可持續健康發展。”

　　“約談開發商，延緩開發商申領預售證的時間等，江門住建部門可以利用很多手段進行房控。”據江門市房地産協會有關負責人透露，去年，江門住建部門雖然沒有採用任何“一刀切”的硬性規定逼迫開發商自主控制房價，但一些“軟政策”也是相當有效的。開發商在申領預售證時，一旦上報的預售價格超出了一定範圍，住建部門就約談開發商，勸其理性定價，若開發商不肯就範，住建部門就會在開發商的預售證申領時延緩相關審批程式。“江門住建部門手上還握著好幾張牌可以打，沒必要採用這樣‘一刀切’的方法。”江門市房地産協會有關負責人透露。

　　開發商

　　多不願房價暴漲

　　“希望價格和交易量均可以保持穩步上漲，不要出現暴漲。”江門市北新區某樓盤策劃總監告訴記者，該樓盤的開發週期還處於中期，未來還有不少貨量推出市場。目前，房地産市場面臨著不少壓力，作為在江門長期發展的房企，開發商並不願意看到房價的突然暴漲。“江門畢竟是三四線城市，外來人口數量不大，市民的收入水準也不高，購房剛需的增長速度不會太快，房價突然被推高，讓大部分市民失去購房能力，我們的房子也只能有價無市。”

　　“江門樓市未來將出現兩極分化。”江門市房地産分析師王先生認為，按照樓盤一般的行銷策略是：先以較低價格推出位置等較差的産品，以吸引購房者關注，再逐步加價推出更好的房源，最後才會推出景觀最好的樓王單位，以此營造一個良性的購房氛圍。因此，“一刀切”地搞“限漲令”會打亂行銷策略，造成市場混亂。

　　王先生還指出，受到國家房控政策的影響，未來房地産市場將出現大批中低端樓盤，如江門即將入市的大批三舊改造項目的樓盤，開發的産品絕大部分為中低價位商品房，可滿足普通市民的住房需求。同時也會出現一些高端樓盤，“但其所提供的附加值也將會增加，不然也會遭到淘汰。”

　　案例

　　樓盤擅提高價或遭市場狙擊

　　“開發區域相對集中，産品可替代性強。”江門市房地産分析師王先生告訴記者，此前，北新區某樓盤開售前一直“吹風”售價將定在近8000元/平方米的高位。今年3月，該樓盤對面的另一樓盤聞訊後，馬上挂出“最後二十套單位均價6880元/平方”的宣傳標語。挂出宣傳標語的樓盤很快就完成了清貨，成為當月北新區銷售表現最為活躍的樓盤之一。而記者翻查資料時發現，挂出宣傳標語的樓盤，去年8月份的銷售均價為6400元/平方米，銷售業績一般。“如果不是産品有過人之處並得到市場認可，開發商一旦定價過高，只會變成附近樓盤促銷的活招牌。”王先生分析。

　　“不是想賣多少就能賣多少的，開發商定價時不僅要評估其潛在客戶能否接受所定價格，還得參考附近樓盤的定價。”某外來大房企有關負責人指出，江門樓市仍然處於群雄並起的時代，江門的房價和供應量變化並不是一兩家開發商就可以左右的。即便是在江門地區同時擁有11個樓盤，並正在向市場供貨的碧桂園，其此前主動集體讓利，大批量出貨，但對江門房價的影響還是相當有限。因此，在有關房控政策已經迫使開發商達成“不暴漲，謀發展”共識的大背景下，誰打破共識，不僅會受到有關部門出臺的調控政策打壓，還會受到來自市場同行的狙殺。

　　樓市觀察：

　　房價速漲勢頭已遭抑制

　　據江門市住建部門公佈的數據顯示，2011年1月，江門中心城區成交的住宅均價達6248元/平方米，2月份更是躥高至6666元/平方米，同比上漲42.3%。隨著當時有關房控政策的落地和江門有關部門採用了一些調控手段，3月份，江門中心城區房價開始回落。至2012年，江門住宅均價回落至5860元/平方米，同比下降3.3%。2012年全年，江門房價未出現連續3個月上漲或連續2個月下跌的大幅波動，總體保持平穩。

　　而2013年1月份，江門中心城區住宅均價為6237元/平方米，同比上漲8.8%，2月份均價為6145元/平方米，同比上漲8%。在政府加大房控力度的背景下，這一波小幅度上漲走勢還能持續多久，相信市場很快就能給出答案。　　

[責任編輯： 雍紫薇]