房産仲介禍起首付貸 10倍杠桿積聚高風險

　　由上海鏈家違規引發的房産仲介金融業務危機繼續發酵。

　　3月1日，鏈家首度公開回應質疑，表示資金存管過程受到央行設立的第三方支付存管機制限制，企業無權也無法對其資金進行挪用。不過，業內人士指出，鏈家的回應實際上並沒有解釋實際運作過程中資金流向的關鍵性問題，仍有避重就輕之嫌。

　　不過，就在鏈家成為眾矢之的之時，市場上其他仲介旗下的P2P業務也風聲鶴唳起來。

　　目前二手房仲介領域，除了平安好房、搜易貸等專門做P2P業務的房地産網際網路金融平臺，世聯行、我愛我家、房多多、好屋中國、中原地産、悟空找房等線上線下的房産仲介都紛紛推出了包括首付貸在內的金融産品及服務。

　　“目前市場上在售的首付貸産品有的已開始縮減規模，畢竟誰也不想在這時候再被當做出頭鳥。”北京一家網際網路金融公司的負責人對《華夏時報》記者表示。

　　危險的首付貸

　　實際上，從目前來看，鏈家理財仍是國內最大的房貸P2P平臺，據鏈家理財發佈的數據顯示，鏈家P2P業務中有90%以上的數據來自房貸標的。而從去年的11月、12月至今年1月，其月成交金額分別為14.1億元、20.5億元、25.2億元，呈大幅飆升態勢。

　　不過，在二手房撮合交易中發現這項金融業務，並非只有鏈家一家。隨著房價上漲、購房門檻不斷被抬高，房産仲介也逐漸意識到首付貸等産品的前景廣闊。

　　“房産仲介的P2P業務實際上就是早期的墊資服務，只不過早期作為仲介墊資不收取手續費，主要是為了促成交易。但隨著這種墊資服務被仲介廣泛使用後，大家就把這一業務形態單獨拿出來做交易了。”鏈家地産一位內部人士指出。

　　從操作模式來看，鏈家、世聯行等房地産仲介提供的首付貸産品主要有兩種類型，一種是仲介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務；另一種則是仲介僅為業主提供中間服務，尋找合適的金融機構，後續的資金貸款仍由金融機構完成。

　　世聯行的官網資料顯示，旗下“家圓雲貸”産品為購房置業貸提供的額度一般為50萬-150萬元，期限3-36個月，購房者只要通過置業顧問代為申請，在資料上傳後的1-3個工作日內通過審批即可放款。

　　中原集團也在2015年推出了新金融業務，為客戶提供首付貸、過橋貸、裝修貸等服務，但與鏈家不同的是，中原主要做金融仲介業務，與工商銀行、招商銀行等金融機構合作，為購房者推介合適的金融機構和産品，並從中獲取服務費。

　　“根據我們對行業的觀察和測算，目前整個房地産交易中使用首付貸購房的比例約為5%，個別大的仲介公司也很難超過10%，而這些使用首付貸的人群大部分還是剛需人群。”同策研究諮詢機構市場總監張宏偉表示。

　　但是，由於部分首付貸的資金成本較高，因此業內人士分析，在這類産品的推動下，房地産交易價格被推高。

　　“特別是像北京、上海等一線城市中心區的老舊小區，本身的房屋資産價值較低，但卻在本輪價格上漲中漲幅較大，推高了所在片區的房價。” 獨立經濟學家陳劍波表示。

　　杠桿風險積聚

　　“鏈家事件之所以引起行業關注，主要是因為他的杠桿率太高，這會給市場帶來信貸風險。”陳劍波表示。

　　按照目前購買首套房最低20%的首付計算，購房的杠桿比例是1:5，在此基礎上再通過首付貸一半的首付，那麼購房的杠桿比例將放大為1:10。

　　“在當前的市場情況下，一旦樓市下滑，購房人違約的事件將再次出現。而在5倍到10倍的杠桿之下，如果出現大規模違約現象，最終就可能引發擔保公司或者仲介的資金鏈斷裂，高風險的結果是顯而易見的。”陳劍波表示。

　　值得注意的是，在3月1日鏈家的公開回應中，對於是否有資質向購房者提供貸款，以及“首付貸”中存在的高杠桿問題，鏈家並未重點回應。鏈家表示，鏈家金融平臺90%以上的業務是做交易過程中的資金週轉。目前“首付貸”利率為每月0.66%，服務費每月0.43%，不會增加購房者負擔。

　　但在上海市消保委列舉的兩個案例中，為促成交易，鏈家門店為購房者提供的短期借款産品月利率1.6%，年化利率19.2%，這相當於銀行貸款利率的四倍。

　　“從目前來看，P2P金融平臺的監管難度非常大，從去年年底至今就出現多家P2P平臺跑路或停業。”網貸之家一位負責人對記者表示。

　　據網貸之家數據顯示，截至2016年2月底，網貸行業正常運營平臺為2519家，環比下降了1.83%，累計問題平臺達到1425家。目前行業內只有近30家P2P平臺與銀行簽署了戰略合作協議，僅佔行業總量的1.2%。

　　此外，今年2月出現的問題平臺類型主要由跑路類型、停業類型、提現困難類型所組成，分別達到了41.89%、43.24%、13.51%，合計佔比達到98.64%。跑路平臺數量與停業平臺數量分別為31家和32家。

　　“目前問題比較大的主要是涉及中小企業的部分網際網路金融項目，由於中小企業在售項目或代理較少，且項目主要集中于二三線城市，一旦項目出現去化困難、回款緩慢，房企就會出現資金週轉不力的局面，這類房企發售的金融類産品也會出現兌付危機。”戴德梁行北中國區策略發展顧問部負責人指出。