住宅電梯漸入"高齡"現養護難題 動用維修基金手續繁雜

　　原標題：住宅電梯漸入"高齡"現養護難題 動用維修基金手續繁雜

　　住宅電梯：你乘，誰養？

　　住宅電梯，很多小區業主生活中最常使用的設備。最近一段時間，接二連三齣現的電梯事故讓大家聚焦電梯安全問題。北京市此前有文件規定，一棟建築物中如果僅有1台電梯的話，那麼報廢年限為15年。不過，這一標準已被取消。但是，專注電梯維保的業內人士表示，儘管沒有強制規定住宅電梯的使用年限，不過使用15年以上的電梯需要倍加小心。

　　如此看來，2000年左右入市的那一批商品房，其電梯將陸續進入“高齡”階段，那麼，如何保障住宅電梯的安全性？維保的費用又從何來，如何用？

　　業內人士認為，從目前來看，北京在2000年前後交付使用的電梯開始大量達到15年，屬於“高齡”，電梯故障在未來一段時間或進入爆發期。

　　●業界人士稱，每月兩次的維修保養很重要；大修或更換電梯需要動公共維修基金，難度很大

　　●如需大修或更換電梯，需所涉及樓棟2/3業主簽字同意；市住建委工作人員稱，該流程在實操中確難達到

　　電梯是人們生活中最常使用的特種設備之一，其廣泛使用為我們的生活帶來了極大的便利。然而，最近一段時間，接二連三齣現的電梯事故也讓人們開始聚焦電梯安全問題。8月5日，和平裏一住宅電梯從13層速降到6層，再次引起了社會對電梯安全的關注。目前，北京在2000年左右入市的那一大批商品房，其電梯也有不少已經達到了“高齡”，未來一段時間，或許將是北京住宅電梯故障的高發期。如何防患于未然，成為關注的重點。

　　兩萬台電梯運作已超15年

　　“北京質監局的報告指出，截至2014年底，全市共有電梯近18萬台。其中，運作時間超過15年的老舊電梯有兩萬台左右。這部分電梯存在著不小的安全隱患。”北京電梯商會會長廖步升介紹，北京市此前有文件規定，一棟建築物中如果有兩台電梯運作的話，那麼報廢年限為18年，而如果僅有1台電梯的話，那麼報廢年限應為15年。不過，這一標準並沒有得到嚴格執行，而現在該標準也已經取消。

　　“這一標準並不算非常科學，因為容易磨損的配件，比如滾輪、剎車片、鋼絲繩、電器元件等，三至五年就需要更換，而電梯主要部件則需要根據使用情況來具體分析。從行業普遍生産和維護水準來看，保守估計，住宅電梯安全使用十年左右是沒有什麼問題的。”廖步升表示，目前來看，北京在2000年前後交付使用的電梯開始大量達到15年，屬於“高齡”，電梯故障在未來一段時間或進入爆發期。

　　電梯故障癥結主要在維護和監管

　　記者在採訪中了解到，目前的電梯維護工作有30%左右是由製造商負責，剩下的則是由專門的維護公司在進行維護。維護公司的入行門檻較高，需要技術監督部門對企業進行資質認證，分A、B、C三級頒發評級，每四年進行一次資質認證。

　　龍湖物業方面有關負責人介紹，根據國家特種設備檢驗所要求，所有小區運作中的電梯統一都要由具備電梯維保資質的電梯專業維保公司進行日常的維護及維修工作。而龍湖物業的在管電梯則均要求由電梯原廠維保單位進行維護保養。

　　“事實上，目前電梯故障主要問題出在兩方面，一方面是因為政府對於生産環節監管不嚴，而另一部分則是由於維保工作太過敷衍。”據廖步升透露，目前，我國電梯生産單位只要取得了技術監督部門的行政許可，就可以將産品投放市場，而採購方在採購時一般也只會要求廠傢具有電梯生産資質，對於技術細節不會特別嚴格要求。所以造成了電梯生産過程當中缺乏監管或監管不到位的現象。

　　此外，還有一個更重要的問題就是維修管理。“物業管理部門要賺錢、維修公司要賺錢，所以用到電梯上就寥寥無幾了。”廖步升告訴記者，不少物業平時對電梯疏于維護，一直到不行了才會去大修，這個問題在行業內是比較普遍的。而按照國家相關規定，電梯的維保頻次應為每月每台電梯兩次。

　　大修或更換，動用公共維修基金有難題

　　在採訪過程中，記者也了解到，如果住宅電梯需要大修或更換，需動用公共維修基金，但在公共維修資金的申請上步驟比較繁雜。

　　據了解，對於公共維修資金的使用，除了需要電梯的管理使用方申請之外，還需要一個關鍵步驟：所涉及樓棟2/3的業主簽字同意。昨天，北京市住建委工作人員在接受記者諮詢時表示：確實有2/3業主簽字同意才能夠啟動維修資金這一規定，雖然也有緊急情況下可不用業主同意，直接動用維修資金，但是這種情況的認定比較苛刻，基本上需要電梯完全無法使用的情況下才能夠通過。“其實我們也知道，2/3的業主簽字同意這一點在實際操作過程中是比較難以達到的，但除緊急情況外這一流程是無法跳過的。而緊急情況又確實十分少見。”該工作人員如是説。

　　■ 熱點問答

　　開發商選電梯 物業負責養護

　　Q1：物業、開發商、業委會在住宅電梯的維護和維修中分別負有什麼責任？

　　解答：住宅電梯從安裝到後期養護、維修過程中，涉及開發商、物業和業委會等多方面的組織或者企業。

　　中消協律師團團長邱寶昌介紹，根據法律法規的相關規定和界定，開發商在建設開發之初，就承擔著選擇符合國家品質和安全標準的合格電梯的責任。同時，在安裝的過程中，開發商需要與供應商合作，保障住宅電梯能夠在包裝安全的情況下安全運作。

　　在業主入住後，電梯養護和維修的責任就落到了物業身上。“物業有保障電梯安全運營和日常維保的職責。根據特種設備安全監察條例第三十一條規定，電梯的日常維護保養必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯製造單位進行。不具備此資格的物業公司需要委託專業電梯維保公司對電梯進行日常養護。”邱寶昌説。

　　而業主在日常使用中，如果發現電梯出現品質問題或者安全隱患，可以向物業公司和質監部門投訴。

　　值得注意的是，在後期電梯需要大筆資金維修和更換時，則需要業委會來集體決定。

　　“但目前不少社區業委會形同虛設，想要動用公共維修基金難度很大。這就需要從産業鏈條的源頭去追溯，以便解決問題。”邱寶昌建議，對於開發商是否應當承擔電梯的後期維修、物業公司公開招投標方面的制度仍需繼續改進，從源頭上促進業委會權利的順利行使。

　　15年為“高齡” 維保最重要

　　Q2：住宅電梯是否有強制規定的使用年限？

　　解答：“目前沒有強制規定住宅電梯的使用年限，不過使用15年以上的電梯需要特別小心。尤其是使用人數多、次數頻繁的共用電梯，磨損程度高，使用年限就會打折扣。想要保障住宅電梯的安全性，維保是最重要的環節之一。實際上，一些維護到位的電梯可以使用15年以上。”北京九州電梯設備安裝公司總經理郟嘉表示。

　　而根據網路上的一項調查顯示，造成電梯安全隱患的因素中，電梯製造品質問題佔16%，安裝問題佔24%，而保養和使用問題高達60%。

　　一位資深業內人士介紹，目前北京住宅電梯的養護費用在5000元/部/年，而一些物業公司為了節省開支，往往選擇沒有資格和品質保證的維保公司，這些公司報價低至3000多元，影響了電梯的維保品質。

　　業主在日常使用時若發現電梯門開關不順暢、按鈕失靈及運作中有異響等狀況，最好及時向物業部門反映情況，要求維修保養。

　　業主可以通過年檢證書獲知小區的電梯是否符合質監部門的審查。

　　15天一次檢查 可向物業查詢

　　Q2：如何辨別你家的電梯是否到了維修保養期限，是否做了維護？

　　解答：郟嘉介紹，根據相關政策法規規定，電梯應當至少每15日進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。同時，電梯需要每年年檢，並由質監部門頒發年檢合格證書，張貼在電梯內。

　　“對於業主來説，可以通過年檢證書獲知小區的電梯是否符合質監部門的審查。同時，電梯維保公司在每次對電梯進行養護後，會由社區物業公司確認簽字，業主可以在社區物業處查詢電梯的日常保養情況。”郟嘉介紹。

　　除此之外，業主在日常使用時可以多加注意電梯門開關是否順暢、運作舒適感、按鈕是否缺失或者失靈，以及運作中的異響來判斷電梯的運營狀況。一旦發現上述狀況，最好及時向物業部門反映情況，要求維修保養。

　　專業人士介紹，住宅小區內的電梯多會出現停梯和溜梯的故障。前者屬於一般故障，危險系數低。而溜梯如果發生在缺乏維護保養的老舊電梯裏，在一些情況下就會引發高危險系數的事故。

　　大修需動用公共維修基金

　　Q4：電梯維修資金從何而來？

　　解答：“物業費中就包含有電梯維護費用，電梯一般維護費用都會直接從物業費中支出。”龍湖物業有關負責人向記者表示。而在涉及電梯大修、或者更換這種需要使用公共維修資金的情況時，則需要取得2/3以上業主同意並簽字，才能夠向住建委申請。不過，在緊急情況下，也可以由專業檢測機構出具檢測報告後走公共維修基金的綠色通道，以保證電梯維修速度。

　　郟嘉做了更詳細的説明：“一般來講，電梯的使用單位和生産單位會達成協定，一些小部件的維護資金，比如500元以下的零件，是由電梯生産方來負責；而500元以上的則是由物業，也就是電梯的使用單位來出，這一部分資金來源一般都是從物業費中支出。”據他介紹，在一些大修或者更換新電梯的情況中，有時也會動用公共維修基金，不過因為公共維修資金掌握在住建委手中，其使用必須徵得整個小區2/3業主的簽字同意，導致在實際操作中相當困難。

　　不過，如果只有一幢樓的電梯需要更換，而其他樓都沒問題，要動用公共維修基金，也需物業部門向建委提出資金申請，此外還必須徵得該樓棟2/3業主戶數的同意。這在實際操作中也很難達成。

　　北京電梯商會會長廖步升表示：“資金問題其實是政府部門之間存在行政壁壘。住建委管維修資金，技監部門管監督和檢修。但是技監部門卻沒有專項的資金對檢測出問題的電梯進行維護，反而需要由住建委來撥款。這無形中就為資金的使用增加了不必要的障礙。”

　　郟嘉也表示，由於行政原因，現在行業內除了電梯的維保、生産、安裝歸技監局管。其他銷售、招標等工作都在住建委部門。因為兩個部門的管理要求不一樣，電梯企業也特別難受。此外，專項的公共維修基金即使徵得了2/3的業主簽字同意，也難以得到及時的批復使用。“今年提交了公共維修資金的使用申請，明年才得到批復這種事情在業內是比較常見的。”

　　■ 專家視角

　　儘量選用電梯原廠來維護

　　龍湖物業有關負責人：

　　在小區交付給業主前，物業公司應成立專項檢查組，組織電梯專項承接查驗工作，以保證電梯交付品質。在後期維護階段，儘量選用電梯原廠為維護單位，雖然費用相對較高但維保專業程度和效果有保證。物業公司應為每個地區公司配專職的電梯工程師，每個項目配置電梯管理員，共同來監管日常電梯維保品質。要設置專職人員對於電梯運作狀態每日進行巡檢，發現問題及時處理解決。

　　物業要確保養護資金到位

　　北京九州電梯設備安裝公司總經理郟嘉：

　　建議政府簡化流程。從開始安裝電梯到拿下合格證，一個工作人員要跑政府部門6趟，無形中增加了企業的很多支出。同時，物業在收取物業費有電梯部分的錢，應該確保電梯養護的資金運用。

　　此外，因涉及公共安全，政府應該扶植一些做得好的企業。北京200多家的維保企業，但是有實力的很少。有很多沒有資質的企業挂靠在有資質企業的名下，使得電梯維保行業十分混亂，造成了電梯維保整體水準不高。

　　開發商、物業要“保質保量”

　　北京電梯商會會長廖步升：

　　事實上，對電梯的監管要從源頭抓起。很多問題的源頭是資源不足，而不是品質。比如，一棟建築物，應該裝四台電梯，開發商為了節約成本只配兩台；應該配400公斤載重，只配200公斤，這些問題都沒有得到有效的監管。其次，使用管理單位的管理也是不到位的。一般住宅樓都要配專職電梯司機的，培訓上崗，但是現在物業公司為了省錢均沒有配置。建議相關部門提高對電梯生産的監督，提高對電梯維護的監管力度和處罰，抑制各環節“偷工減料”的現象。

　　★小貼士

　　●業內人士提醒，在住宅電梯一旦發生故障，乘坐者被困電梯，最安全的做法是被困人員撥打救援電話後，在轎廂內等待專業救援。遇到電梯速度不正常時，應兩腿微微彎曲，上身向前傾斜，膝蓋呈彎曲姿勢。整個背部和頭部緊貼電梯內墻，呈一條直線，以應對可能受到的衝擊。如果電梯裏有把手，要緊握把手。

　　●進出電梯轎廂時，要確認電梯轎廂穩定停在正確的位置，再快進快出，切勿在電梯兩扇門之間停留過久。

　　采寫/新京報記者 陳禹銘 方王洋

　　攝影/新京報實習生 盧淑嬋