多部門出手救樓市 二套房最低首付降至四成

　　市場預期的房地産"利好政策"靴子終於落地。央行、住建部、銀監會昨天聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。同時，財政部、國家稅務總局聯合發佈稱二手房營業稅免征期限由5年降至2年。

　　政策出臺

　　>>二套房貸款

　　首付由六成降至四成

　　昨天下午，一則"央行緊急召集媒體當天下午召開發佈會"的消息即在市場傳開，並表示可能與二套房貸首付比例下降有關係。京華時報記者昨天向央行方面求證，得到回復稱沒有發佈會，二手房政策尚不清楚。然而，就在各股票市場收盤之後，昨天16：58，央行、住建部、銀監會三部委聯合發佈通知，宣佈對二套房貸首付等個人住房貸款進行調整。

　　這份名為《中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會關於個人住房貸款政策有關問題的通知》規定，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而在此之前，二套房貸款執行"首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍"的政策。

　　>>轉讓營業稅

　　免征期限由5年變2年

　　無獨有偶，就在三部委聯合發佈調整二套房貸的通知幾分鐘後，財政部、國家稅務總局又聯合發佈消息，稱將從3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。

　　具體調整內容包括：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　據悉，我國目前執行的個人住房轉讓營業稅政策自2011年初開始實施，規定個人購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售可免征營業稅，而購買不足5年的住房將全額徵收營業稅。

　　新聞背景

　　房地産市場低迷

　　事實上，自去年以來，房地産市場的情況並不樂觀。根據本月國家統計局公佈的2月份數據顯示，70個大中城市中，66城新建商品住宅價格環比下降，北京新房價格連續8個月下跌。

　　根據亞豪機構最新的統計顯示，截至3月30日，2015年一季度，北京共成交商品住宅20383套，相比去年四季度41722套商品住宅成交量下滑了51%。

　　土地市場方面，受供應等因素的影響，成交量同比大幅下滑。據中原地産統計，一季度北京土地市場成交金額484.7275億元，相比2014年一季度的753.44億元，跌幅高達35.7%。2014年一季度土地成交高達50宗，而在2015年一季度僅成交28宗。

　　多次出重拳調控

　　近年來，政府多次出重拳調控房地産市場。2010年1月，"國十一條"出臺，要求加大差別化信貸政策執行力度，二套房貸款首付比例不得低於40%；當年4月，"國十條"規定二套房首付比例不得低於50%，房價過高地區可暫停發放第三套房貸；2011年1月，力度空前的新"國八條"規定二套住房首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基準利率的1.1倍；2013年2月，新"國五條"進一步加強了差別化住房信貸政策，北上廣深、廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至六到七成。

　　專家解讀

　　放鬆程度超過預期

　　二套房貸首付比例迎來5年以來的首度下調。鏈家地産市場研究部張旭表示，本輪組合拳政策偏向支援二套合理改善型需求，且放鬆幅度超過此前各界預期。從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統一為40%，此後一直處於上升趨勢，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%的水準。此次二套房首付比例重回2010年以前水準，以購置套總價200萬元的二手房來説，首付金額可下降60萬之多。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，綜合來看，本輪政策調整可謂是房地産鬆綁的組合拳，特別是個別政策已經寬鬆至2008年的歷史最寬鬆期的標準，這將會極大地提振市場信心。

　　營業稅又回6年前

　　張旭表示，從歷史情況看，營業稅政策也全面回到2009年的水準。據鏈家地産測算，目前北京二手房市場上約有16%的購房者需要交納營業稅，如果營業稅"5改2"政策落地，交納營業稅的佔比可能要降低到8%，整體購房者的負擔將會有所降低。

　　郭毅表示，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費政策極大地抑制了購房時間在5年以內的

　　二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營業稅調整後，稅費的降低將有助於拉動一輪購房時間在2年到5年之間的二手次新房交易。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，"5改2"政策最大的受益者其實是購房人，對於很多人來説，不用承擔以前要被業主轉嫁的營業稅了，降低其購房成本，能夠省幾萬到幾十萬不等。

　　但是，郭毅也指出，本次稅費調整並未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負最重的稅種，目前這一稅種的徵收標準是5年以內房産，徵收（銷售價格-房産原值）的20%，房産滿5年且為家庭唯一住房才會免征。二手房個稅未如預期中一樣，與營業稅同步下調，無疑將會在一定程度上影響對於二手房市場交易量的拉動力度和效果，也説明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調整空間。

　　重點支援改善需求

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在宏觀樓市整體表現依然低迷的大背景下，以支援首次自住型需求和合理改善型需求的樓市利好政策再度加碼。從三部門聯合下發的通知核心內容看，本次新政重點利好的是已經擁有一套住房、亟須改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群，政策明顯加大了對此類人群購房的支援力度，降低了其購買二套房的首付門檻。同時本次新政也重申了使用公積金購買首套房的首付門檻降到20%，盤活公積金使用效率的意圖表現明顯。

　　北京大學房地産法研究中心主任樓建波表示，此次樓市新政，改善型住房家庭受益面最大。以前對二套房的首付限制，基本已經消除了。近期一些城市的租金一直上漲，就是因為太多家庭都在觀望樓市。這次宏觀調控後，對改善型住房家庭有一定的幫助。

　　一線城市靈活調整

　　值得注意的是，本次通知還強調，要按照"因地施策，分類指導"的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督；在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水準。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，"因地施策、分類指導"意味著政策不應一刀切，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地産持續過熱的城市可考慮不下調首付比例，同時，銀行亦可根據自身經營狀況靈活調整。

　　影響預測

　　直接增加10%需求

　　中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉表示，政府穩定住房消費的意圖明顯。這標誌著房地産政策出現轉捩點，從地方放鬆限購限貸走向全面放鬆。預計，短期內，房市新政難以改變房地産投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫存仍是房市調整的主題，但部分一線城市需求回升可能帶動房價上漲。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，政策遠遠超過市場預期，特別是首付比例降低到40%，這將是歷史最寬鬆的政策，對於市場來説，起碼可以直接增加10%的有效購買需求。

　　成交量將快速上漲

　　中原地産首席分析師張大偉表示，整體市場成交量將在4月快速上漲。一二線城市將會出現上漲的可能性，其中部分城市的上漲幅度會比較高。預計整體一二線城市二季度市場將出現成交量起碼30%的環比上漲，也將是2014年來的成交高峰，其中一線城市的房價將開始上漲。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，對於剛需和改善型人群來説，支付能力是制約其購房的原因之一，信貸政策的調整也一直是政府對樓市調控的重要手段。降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助於撬動更多住房消費。在目前國內商品房産能過剩的背景下，有助於緩解三四線城市的高庫存壓力，對於一線城市來説，更成為拉動購房需求提升的利器。預計一線城市的房地産市場交易量將會在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

　　焦點追問

　　1、房價會不會上漲？

　　"量價齊升"將不會再現

　　胡景暉認為，新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進大戶型、高價房的銷售，但不會創造新的需求；因為首付比例降低後貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會在一定程度上有所加大，因此作用有限。其次，新政將促進改善型業主賣掉城中的中小戶型，對於不願去郊區買房的首次置業者來説是明顯的利好。同時，新政表明政府已經依據我國樓市現階段的市場特徵，把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群。胡景暉認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的"新常態"下，儘管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續復蘇，但是依然無法從根本上扭轉房地産市場趨冷的大趨勢，未來宏觀樓市像過去幾年那樣"量價齊升"的情況將不會再出現，"量增價穩"將成為2015年樓市"新常態"。

　　泰禾集團總裁助理、集團品牌總經理沈力男認為，此次出臺的兩個政策疊加釋放出的需求量是比較大的，對於房企來説，這是一個利好政策。在這樣的政策刺激下，預計後面一段時間的北京市場上成交量將有明顯的回升，但價格將是穩中有漲的態勢。至於房價不會出現大幅變動的原因，沈力男稱，北京是行業集中度比較高的市場，很多房子集中在大型房企的手中，而這些房企一般上半年以跑量為主，對溢價的要求一般在下半年體現。因此，房地産的整體趨勢是樂觀，但房價的走勢相對趨穩。

　　2、新政算不算救市？

　　政策由非常態向常態回歸

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，此次二套房首付下調可謂房貸政策由非常態向常態的回歸，有利於釋放自住型及改善型購房需求，以改善民生、穩定經濟。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬分析稱，目前我國房地産市場已從供過於求向供求基本平衡轉變，前期為抑制房價過快上漲而採取的非常規房貸政策也需要根據市場變化回歸到常態。從國際上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，防止投機性需求的膨脹。

　　北京大學房地産法研究中心主任樓建波表示，此次新政是常規的調控手段，鼓勵大家買房就是要降低首套比例和銀行利率。樓建波稱，房地産調控不是從緊從嚴才叫調控，鼓勵購房、消化庫存也是調控的一部分。今年李克強總理的工作報告中，也提到了鼓勵居民自住型住房和改善型住房需求，因此，新政策出臺的出發點是好的。

　　中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉表示，房市新政出臺的主要原因在於，房市調整引起相關投資下滑，進而帶來巨大的經濟下行壓力，穩定經濟增長成為今年經濟工作的首要任務。

　　市場反應

　　>>開發商

　　深圳某項目應聲漲價

　　政策剛剛落地，就有項目應聲而漲。昨天18:07，一則由"九垓上"發出的微博稱："緊急通知，熙園山院從明天起所有産品上調5個點。面價不調。請各位同事週知。"京華時報記者了解到，該項目位於深圳寶安區，是一個別墅項目，搜房網上挂出的價格是64000元/平方米。

　　記者隨即撥通了該項目的售樓電話，銷售人員向記者表示，他們的確接到了通知，將從3月31日開始報價上調5%，但具體售價需要面談。

　　>>銀行

　　利率優惠跟首套看齊

　　昨天晚間，浙商銀行宣佈即時調整二套房貸政策，對於總價在500萬元以下的普通住房，實施二套房貸首付最低4成，利率下限為基準利率的7折；對於總價在500萬元以上的公寓、別墅等高檔住房，二套房首付比例最低5成，貸款利率下限為基準利率的8.5折。浙商銀行表示，利率下限優惠範圍目前暫為購買與該行有開發貸款合作樓盤的優質客戶。而在此前，該銀行對於借款人家庭有一套住房有貸款餘額，又申請貸款購買住房的，首付比例不低於60%，貸款利率下限為基準利率的1.1倍。

　　>>股市

　　地産個股上演漲停潮

　　雖然消息在昨天下午才公佈，但A股市場早早作出反應，截至收盤，房地産板塊均漲4.39%。

　　具體來看，招商地産、保利地産、中天城投、天房發展、實達集團、榮安地産、深深房A、香江控股、金科股份、國興地産、中關村逾10隻股強勢封于漲停。華夏幸福、首開股份、榮盛發展等漲幅超過8%。

　　匯豐晉信大盤基金雙核策略基金經理丘棟榮認為，目前龍頭地産股對應2015年動態估值僅8倍左右，吸引力比較大,預計會受此消息提振，帶動整個藍籌板塊繼續發力。