保利單價10萬項目獲准入市 京版限價令放鬆

　　最新消息顯示，位於北京市北三環薊門橋的 “保利海德公園”日前獲得了預售審批，近10萬元/平方米的預售價格成為今年以來該市住宅項目獲批的最高單價。

　　記者根據北京市住建委官網統計發現，6月獲得預售許可證的項目中，有7個樓盤的擬售價格超過4萬元/平方米。5~6月兩個月拿到預售證的項目，價格超過4萬元/平方米的樓盤有18個。

　　在上海易居研究院研究員嚴躍進看來，北京此前的限價令或面臨解禁。由於限價令的存在，此前高價拿地的項目會因為限價的硬性要求無法入市，勢必加大房企壓力，也影響房企在京的拿地熱情。

　　地王項目高價入市

　　據保利“薊門名居”(推廣名為保利海德公園)預售許可證資訊顯示，該項目此次共有6棟樓、164套房源獲批預售許可證。即使獲批預售價最便宜的6#樓，住宅擬售價格也高達94234元/平方米。而2#住宅樓的擬售價格最高，達到97424元/平方米。

　　項目銷售人員告訴記者，銷售均價約9.5萬/平方米，預計8月初開盤，目前正在認籌，交50萬元可以參加排號。《每日經濟新聞》記者發現，保利海德公園項目曾是保利地産名噪一時的薊門橋“地王”項目。

　　2010年3月15日，北京世博宏業房地産開發有限公司以17.6億元總價拿下該地塊，折合樓面價30197元/平方米。2010年4月，樓市進入調控期，這一地塊成為燙手山芋，無法正常開工。2010年8月10日，世博宏業將該地塊轉手給保利，按照當時出讓約定，開工時間為2010年10月30日，然而保利收購後遲遲未動工。

　　2012年7月記者實地走訪該項目時，這個“地王”項目還在“睡大覺”。對於閒置原因，周邊仲介人員歸結于“難以下咽”。

　　彼時，項目周邊無新項目在售，售價無可比性。在售二手房源如錦秋知春、太月園等項目，均價約3.5萬~3.8萬元/平方米。

　　對於目前一些高價地項目，嚴躍進稱，除了高昂的土地成本，房企在開發過程中，還要算上建安、融資和銷售管理等成本。而搶“高價地”的房企，多采用高杠桿策略，所以融資成本比較高。由於成本高企，此類産品只能朝高端化方向發展。

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，高端盤的去化速度遠低於剛需盤、改善盤等産品，也無法實現高週轉。克而瑞數據顯示，項目所在的海澱區商品住宅售價在6月份環比下跌了5.63%。

　　樓市低迷限價放開

　　去年4月10日，北京市住建委相關負責人表示，將對北京市新建樓盤實施限價政策，增加地塊供應，“新盤取得預售資格時要報價，報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價，也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格”。

　　“限價令”卡住了地王項目入市的 “七寸”。而到了去年11月上旬，這一禁令進一步具體到“單價高於4萬元樓盤不予批預售許可證”，直接“冰封”了豪宅市場。

　　記者查詢發現，去年12月，僅有北京城建·世華泊郡、西山藝境等少數項目，以接近4萬元/平方米的價格 “擦邊”入市。而今年1~4月，發證樓盤預售價超過4萬元/平方米的項目有13個。5、6月兩月獲得預售證的樓盤有18個單價超過4萬元。一位匿名業內人士透露，目前北京對於“限價令”已經做了調整，今年上半年樓市交易下降，為保證經濟增長，限價令也就隨之放開。

　　鏈家地産市場研究院的統計數據顯示，2014年上半年新建商品住宅 (含保障房)網簽量為32964套，扣除保障房後，純商品住宅成交23634套，比去年上半年大幅下降46.9%。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，2014年以來新房市場不景氣，從半年度數據來看，市場成交量為2008年以來同期最低，市場進入了持續性深度調整。

　　上述匿名人士表示，此前北京市出臺限價令，是因房價上漲過快，導致整體均價水準過高，而其中一項原因就是高價盤佔比過大，故高價盤被限制。受到影響的開發商就選擇逐漸把期房改為現房銷售，也就意味著交易後延。

　　亞豪機構的統計數據顯示，在7月份北京計劃入市的36個項目中，包括4個高端住宅別墅項目，以及8個改善項目在內，大戶型中高端項目達12個，佔比超三成。5月份以來，高端項目的入市量便已超過了去年全年。陳晟表示，在總量一定的情況下，高端樓盤佔比很少時，可能不會有更多嚴厲措施出臺。