"小陽春"料變"倒春寒" 2月70大中城市房價再"退燒"

　　樓市降溫趨勢日益明顯。國家統計局18日發佈的統計數據顯示，2月，在全國70個大中城市中，57個城市的新建商品住宅價格環比上漲，創最近13個月新低，房價整體漲幅明顯收窄。2月70個大中城市新建商品住宅價格同比平均上漲11.1%，比1月份回落1.3個百分點。

　　分析人士認為，國家統計局的數據與春節後多個地方樓盤降價的現象頗為吻合。樓市傳統的“小陽春”恐難出現，今年樓市成交量將明顯走低。

　　同比漲幅整體收窄

　　國家統計局數據顯示，2月，在全國70個大中城市中，57個城市的新建商品住宅價格環比上漲，4個城市價格下降，9個城市價格持平。4個價格下降的城市分別為牡丹江、溫州、安慶、濟寧，價格持平的城市包括哈爾濱、杭州、海口、唐山、丹東、吉林、九江、韶關、大理。平均而言，當月70個大中城市新建商品價格環比上漲0.28%，漲幅創最近15個月新低。

　　就同比而言，2月有69個城市房價上漲，但漲幅均明顯收窄。在一線城市中，上海的同比漲幅最高，達18.7%，而北京、廣州、深圳的同比漲幅分別為15.5%、15.9%、15.9%。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，據計算，2月全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格分別同比平均上漲11.1%和6.4%，分別比1月回落1.3個和1個百分點。

　　今年春節之後，不少三四線城市傳出房地産供應過剩、市場消化遲緩的消息。杭州、南京等城市近期出現零星的降價並向廣州、上海等一線城市蔓延的趨勢。多家機構認為，國家統計局的數據走勢與當前的市場表現頗為一致。

　　分析人士認為，在連續多個月沒有實質性調控政策出臺的情況下，房價漲勢放緩和降價現象的出現，體現了市場的自我調整。鏈家地産的分析稱，2012年以來房價的快速上漲導致部分城市房價與購買力的背離持續拉大，部分需求被擠出市場，房價調整壓力增加。

　　今年初以來，面對樓市明顯偏淡的情況，房企採取多種方式應對，如推出促銷活動，或以明顯低於預期的價格開盤。這些舉措進一步增強了房價下降的預期。

　　實際購房成本難下降

　　3月16日，位於北京南六環大興區天宮院區域的“住總萬科橙”項目開盤。其毛坯房銷售均價2.1萬元/平方米，比銷售人員此前預計的2.6萬元/平方米的精裝房價格低5000元。即使剔除裝修價格，開盤價也要比預期價格低約3000元/平方米。作為北京近兩年來的首個“低開”項目，萬科橙的降價被認為具有信號意義。

　　分析人士指出，由於銀行房貸政策收緊，即使房價有所下降，購房者的實際成本不僅沒有下降，甚至還有所提高。北京中原地産市場研究總監張大偉表示，首套房貸款利率8.5折的優惠如今已絕跡，目前執行基準利率已成主流，部分銀行甚至要求利率上浮5%。

　　張大偉表示，銀行提高首套房貸利率，對剛需購房者壓力很大，開發商的降價可能趕不上房貸增加的利息支出。

　　除北京外，在全國多個熱點城市，首套房利率優惠政策也已基本絕跡，這在很大程度上對衝了房價下降給購房者帶來的實惠。分析人士表示，從今年以來銀行房貸操作的實踐來看，差別化信貸政策尚待真正落實，剛需購房者的實際購房成本仍難以下降。

　　或遭“倒春寒”

　　購房成本的提高抑制了成交量。以北京為例，據北京市住建委的最新統計數據，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%；新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元，合計818.8億元，同比下降58%。

　　按照慣例，每年3-5月，樓市往往迎來成交量回升，這被業內稱為“小陽春”。在沒有調控政策突然干預的情況下，上半年的“小陽春”與下半年的“金九銀十”往往是一年中房地産銷售的高峰時段。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，從當前市場的交易情況來看，在自住商品房推出、銀行信貸收緊、價格回落預期等多方面因素的衝擊下，市場觀望情緒有所增強，註定今年3月的“小陽春”難以重現去年的盛況。有業內人士稱之為“倒春寒”。

　　張大偉表示，從春節過後的一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房地産企業與購房者之間的博弈已出現微妙的變化。購房者觀望情緒增強，房企“讓利跑量”的心理逐漸佔了上風，供需格局悄然生變。去年北京市單價在2萬元/平方米左右的剛需項目供需比基本是1:4，目前已經降低到1:2左右。隨著部分項目的搶跑消化，供需結構出現扭轉的可能性依然存在。市場一旦對房價回落形成一致性預期，則需求很可能突然銳減。 記者 張敏