70城市房價同環比首現雙收窄 房價或步入下行期

　　18日，國家統計局發佈的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，國內主要城市房價在經歷一年多的“狂飆突進”後，價格上漲幅度進一步趨緩，環比、同比漲幅雙雙回落，價格上漲城市降至2013年以來最少，全國樓市在2014年平淡開局後又遭遇“倒春寒”。

　　對此，業內人士指出，全國70大中城市房價同比、環比漲幅自2011年2月以來首次出現“雙收窄”，房價同比漲幅或已見頂。預計市場將高位震蕩並逐步降溫，房價漲幅步入下行通道。

　　回落

　　房價漲幅明顯收窄

　　數據顯示，70個大中城市中，新建住房與上月相比，價格下降的城市有4個，持平的有9個，上漲的有57個。環比價格變動中，最高漲幅為0 .7%，最低為下降0 .2%。房價上漲城市減少5個，最高漲幅回落0.5個百分點。二手房方面，二手住宅價格環比上漲0.15%，漲幅繼續收窄。價格下降城市增至15個，達到近14個月來最多。

　　同比來看，新建住房價格下降的城市有1個，上漲的有69個。同比價格變動中，最高漲幅為18.7%，最低為下降4.1%，最高漲幅回落2.2個百分點。

　　對此，鏈家地産研究員張旭表示，自2012年3月以後，2月70個大中城市平均新建商品住宅價格首次出現同比、環比雙雙回落，其中新建商品住宅價格指數同比回落幅度達到近25個月以來最高，其中，四個一線城市，同比漲幅均回落到20%以內。與此同時，二手住宅價格也已連續兩個月出現同比、環比均回落的現象。

　　“如果從新房、二手房同時計算，這是自2011年2月以來首次同環比漲幅雙雙收窄。”上海易居房地産研究院研究員鄭紅玉表示。同比來看，房價見頂回落態勢確立，2012年開始的市場回暖和房價快速上漲週期結束。

　　值得注意的是，鄭紅玉指出，2月，一二三線城市新建商品住宅價格環比漲幅分別為0 .38%、0 .33%、0.21%，漲幅均收窄，同步性加強。“一線城市自去年4月份漲幅見頂後逐步收窄，收窄速度要明顯快於二三線，雖然其剛需堅挺，但仍難抵禦全國下行大勢。”

　　從統計局數據可以看到，北京2月環比上漲0 .3%，較1月收窄0 .2個 百 分 點 。同 比 方 面 ，北 京 上 漲15.5%，較1月收窄3.3個百分點。上海2月環比、同比分別上漲0 .4%、18.7%，較1月分別收窄0.1個百分點和2 .2個百分點。廣州2月環比、同比分別上漲0.5%和15.9%，較1月分別收窄0 .2個百分點和3個百分點。深圳2月環比、同比分別上漲0.3%和15.9%，較1月分別收窄0.1個百分點和2.3個百分點，收窄幅度繼續擴大。

　　張旭認為，2012年以來房價快速上漲，使得部分城市房價與購買力的背離持續拉大，部分需求被擠出市場，整體需求規模的確也出現了降溫，房價調整的壓力增加，是此輪房價增速放緩的主要原因。此外，2014年以來，銀行信貸情況依然沒有出現明顯改善也是重要影響因素。

　　以北京為例，2014年2月北京二手住宅首套商業貸款的平均利率為5.99%，達到20個月以來新高。這種收緊的信貸政策，無疑又加重了購房者的支付壓力。

　　量減

　　樓市成交普遍下滑

　　事實上，房價漲幅快速下滑的另一面是，樓市成交量的普遍下滑。今年前兩個月，樓市成交量普遍下滑，其中一二線城市降幅尤為明顯，而且，與成交量關聯的多個指標也顯示出下行趨勢。另一方面，近日來，參與“打折、促銷”等變相降價的城市和房企正在增加。

　　中原地産研究中心發佈的最新統計數據顯示，截至3月16日，2014年以來，受監測的54個城市合計住宅簽約數量為45萬套，同比2013年同期的58 .5萬套下降了23%。其中一二線城市跌幅分別達到了36%、35%。

　　值得一提的是，北京樓市成交量的降幅尤為明顯。中原地産的數據顯示，截至16日，北京年內新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下調了57.5%和66%。此外，從成交額來看，2014年來新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元，合計簽約818 .8億元，同比也下降了58%。

　　不僅如此，國家統計局3月13日發佈的2014年1月至2月全國房地産開發和銷售情況數據也顯示出，2014年前兩個月全國房地産市場的多項指標呈降溫趨勢，其中包括商品房銷售情況。

　　統計局的數據顯示，1月至2月，全國商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷售面積下降1 .2%，辦公樓銷售面積下降8 .0%，商業營業用房銷售面積增長8 .4%。商品房銷售額7090億元，同比下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5 .0%，辦公樓銷售額下降17 .1%，商業營業用房銷售額增長7.9%。

　　與銷售不暢對應的則是樓市待售面積的增加。統計局的數據顯示，在待售面積方面，截至2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米，辦公樓待售面積增加64萬平方米，商業營業用房待售面積增加233萬平方米。

　　易居 研 究 院 研 究 員 朱 光 告 訴《經濟參考報》記者，“從商品房銷售面積同比增幅走勢看，今年前兩個月延續了去年以來整體平穩下行的態勢，但下行幅度有所加大”。他認為，主要是由去年同期基數快速上行所致。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，樓市在經過2012到2013年的暴漲後，目前市場正在回歸理性。他預測，今年3月主要城市新建住宅成交面積將低於去年同期水準，預期同比跌幅將為17.5%。

　　預期

　　下半年房價或進入下行期

　　業內人士分析指出，全國樓市已經結束暴漲週期，當前正在逐步回歸理性，而部分房企的降價現象將進一步增加市場的觀望情緒。

　　近期因一些城市新房傳出降價銷售的消息，看空樓市的聲音此起彼伏。張大偉表示，市場預期發生了微妙的變化，加之近期信貸持續收緊對於需求釋放以及市場信心的影響顯著，在雙重不利因素影響下，3月小陽春成色不足，4月也很難樂觀。

　　張旭認為，近期，杭州、廣州、以及北京等一二線城市都出現了典型房企的價格調整案例，從目前的情況來看，無論是否為價格實降，都體現出當前需求、信貸層面對於市場和房企的影響在不斷加深。

　　“尤其是預計未來市場的調整仍將繼續，在典型房企的帶動下，新房市場的價格平開，或者是促銷的案例逐漸增多，短期內購房者觀望心理還難以得到緩解，未來房價漲幅還將進一步下降。”張旭説。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，現階段，房價漲幅見頂趨勢確立，一旦環比增幅轉負，房價將進入下行空間。

　　楊紅旭認為，上半年房地産市場將在成交活躍的基礎上維持高位震蕩，但進入下半年後，樓盤降價將不再會是個案。“部分房企將在資金鏈壓力的影響下，被迫進行促銷或降價，房價正式進入下行階段。”