SOHO中國四年轉型路宣告終結 潘石屹難忍慢錢的寂寞

　　從散售轉型自持後，SOHO中國營業收入及凈利潤連續三年下滑，今年該公司再次開啟售樓模式，不僅是公司對利益的追逐，更像是潘石屹對財務報表的一次妥協。7月29日，SOHO中國發佈公告稱，將旗下SOHO世紀廣場項目以32.97億元售出，這是潘石屹決定出售部分持有物業後賣掉的第一個項目。業內人士分析認為，一方面持有巨大的優質物業，另一方面是逐年下滑的業績，兩者的巨大反差，讓掙慣了快錢的潘石屹在過去的四年中一定很寂寞。

　　重新開始賣樓

　　“SOHO中國打算將公司個別成熟的、滿租的非核心資産拿出來銷售。”在今年3月的業績會上，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，既然市場給了這麼好的機會，能賺錢就賺錢。而當時，以北京、上海為代表的重點城市房價正經歷一波上漲。

　　位於上海的SOHO世紀廣場是第一個被列入出售清單的項目，歷經近四個月時間，這棟自持物業終究還是被賣了。7月29日晚，SOHO中國有限公司發佈公告，公司間接全資附屬公司與買方(獨立第三方)訂立協議。據此，SOHO中國同意按代價人民幣32.22億元(經扣除增值稅)向買方國華人壽保險股份有限公司出售SOHO世紀廣場，折合單價達到7.67萬元/平方米。

　　對於此事件，SOHO中國表示，有見中國近期房地産市場發展，經參考該物業將産生的預期現金及毛利潤，出售事項為集團以公平值變現其于該物業所作投資的良機。此外，經考慮該物業僅佔集團持有的所有投資物業組合的可租總面積約3.7%，董事會認為，出售事項對集團的總租金收入的影響極微。未來該公司仍將堅持在北京、上海核心地段持有優質辦公樓的發展戰略。

　　轉型後業績差強人意

　　有業內人士分析稱，SOHO中國重新開始銷售，一方面的原因是整體樓市走強，出售部分自持物業可以降低潛在的金融風險；另一方面，則是轉型後差強人意的業績表現。

　　北京商報記者查閱SOHO中國近年財報顯示，2015年該公司營業額約為9.95億元，較2014年約60.98億元下降約51.03億元，下降約84%。主要原因是公司業務模式從“開發銷售”向“開發自持”轉變。

　　事實上，自從SOHO中國宣佈轉型自持之後，該公司業績逐年下滑，且下滑幅度不斷加劇。按照近幾年來SOHO中國業績的下滑速度，SOHO中國的未來預期並不容樂觀。據了解，SOHO中國從2012-2015年四年的時間裏，公司各項盈利指標一路下行。其中營業額分別為161.43億元、146.21億元、60.98億元、9.95億元，同比跌幅分別為9%、58%和84%。

　　不僅僅是營收，凈利潤也呈現同一趨勢。四年來，公司除稅前溢利分別為181.95億元、124.7億元、66.89億元和14.07億元；同比跌幅分別為31%、46%和79%；公司股東應佔溢利分別為105.85億元、73.88億元、40.79億元、5.38億元，同比跌幅分別為30%、45%和87%；每股基本盈利亦從2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

　　潘石屹選擇妥協？

　　儘管SOHO中國表示出售SOHO世紀廣場項目不會改變公司目前繼續持有優質物業的戰略，此次重啟銷售，或許不是SOHO中國再次走向轉型之路的信號，但這也意味著，潘石屹對轉型陣痛的一次妥協。

　　此次SOHO世紀廣場是潘石屹決定出售部分非核心資産後出售的第一個項目，至於是否還將繼續銷售物業，今年3月時，SOHO中國CEO張欣曾表示，對哪些物業以百分之多少比例銷售是沒有目標的，市場行情好時銷售非核心資産，也是從公司角度考慮的，這種方式並不是不常見的，世界上很多公司在適當時候也都有資産調整計劃。SOHO方面稱，未來，SOHO將堅持在北京、上海核心地段持有優質辦公樓的發展戰略，並進一步發展全新的共用辦公産品SOHO 3Q。

　　值得一提的是，SOHO中國公告披露，根據SOHO世紀廣場2015年底的賬面值及SOHO根據協議收取的代價，預期公司將自出售實現毛利潤約5.02億元，所得款項凈額用做一般營運資金。對於所得資金用途，SOHO中國在接受北京商報記者採訪時並未給予明確回復。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，SOHO中國出售部分物業可以回籠資金，後續可能對包括創業類型的辦公物業進行收購、尋找新的項目進行投資或者進行新業態的佈局，同時繼續持有核心優質地段的物業，這也是SOHO中國在轉型中的一次修正。