星巴克搬家背後的商鋪租金調查

　　“截止到去年底，北京高檔商業首層租金已達29元/平方米/天，進入2013年，商業租金仍在持續上漲。一線城市商鋪租金的上漲讓包括跨國連鎖企業在內的商家寢食難安——北京第一家星巴克國貿店因此“挪窩”。調查顯示，租金上漲潮下，不少商家開始忙“讓路”。另一方面，經歷過去幾年持續上漲後，北京商鋪租金已遭遇明顯壓力，預計近兩年各大商圈不會出現租金大漲局面。”

　　星巴克內地首家店挪地

　　上周，星巴克在中國內地的首家店國貿店停業遷址。這個位於中國大飯店西門過道的小咖啡廳是很多北京人第一次接觸星巴克的地方。儘管星巴克華北區相關工作人員一再對記者表示，“此次遷址國貿三期主要原因是因為新址空間、設備更為符合要求”，但業內普遍認為，國貿一期首層昂貴的租金是星巴克遷址的重要原因。

　　去過國貿一期首層星巴克店的人或許記得，這家1999年就開業的星巴克店規模並不大，位置處於通道口。市場人士估算，國貿星巴克人員和房租成本約在700萬元/年。根據星巴克2012年的年報，亞太區星巴克店的平均流水為82.9萬美元。如果照此推算，即便國貿店銷售業績不俗，所面臨的經營壓力也大得驚人。

　　對於是否因為租金所致，星巴克工作人員並未表態。國貿商城目前也沒有透露哪一家品牌會接手星巴克的鋪面，但記者昨日看到，印有法國老牌的奢侈品箱包店“GOYARD”字樣的黑色油布已經包圍了整個店舖。戴德梁行等機構的統計顯示，CBD區域，國貿商城和國貿寫字樓的出租率一直居高不下，首層商鋪和寫字樓租金也因此一直保持在整個區域最頂層的位置。

　　市區難覓日租金3元以內商鋪

　　有意思的是，目前星巴克在中國的門店數為850家左右，根據星巴克計劃，要在2015年之前增加到1500家，也就是説全國各地星巴克在不斷開張。但另一個現象是，星巴克早先佈局的北京、上海等熱點區域門店都將面臨著租約到期、租金大幅上調的壓力。事實上，除了星巴克外，面臨房租壓力的還有外資商超和百貨業。如統計顯示，家樂福在未來兩年將集中面臨一批門店租約到期，能否承受業主大幅提租將是家樂福面臨的一個嚴峻考驗。

　　記者對多家商業品牌的調查顯示，一般綜合性商超可承受的租金範圍在2元至3元/平方米/天，一旦房租超過3.5元/平方米/天，盈利就非常困難。但實際情況是，因為租金的上漲，目前在北京已經很難在市中心區域找到日租金在3元以內的商鋪了。

　　截止到目前，家樂福在全國65個城市有219家店面，其中2004年左右開設的店面約40家。根據大型商超10-15年租約慣例，家樂福門店將開始集中面臨新租約問題。在過去三年，家樂福至少在國內關閉了6家門店。大多數原因都是生意未達預期進行止損。類似的案例還有法寶超市、勁松洋華堂等。

　　京城商鋪租金連續6年漲幅7%

　　對星巴克和家樂福而言，租金成本是核心商業秘密，外界很難獲知。那麼北京商鋪到底有多貴？第一太平戴維斯報告顯示，自2010年以來，北京商鋪租金每個月都在上漲，截至2012年年底，北京優質零售物業市場（主要是指高端購物中心首層）平均租金已經達到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，這一租金水準過去六年每年平均漲幅為7%。

　　記者近日的調查也顯示，臨街旺鋪租金也不比高級購物中心便宜多少。記者採訪了簋街附近的一家飯店老闆蔡先生，一説到房租，蔡先生頭就大了。他的飯店位於北新橋和簋街的十字路口，面積248平方米，一年租金156萬元，平均每個月租金13萬元，每平方米每天約17元。“這一水準在簋街附近算便宜的，但飯店要是不火，掙回房租都難。”

　　“一睜眼就欠3000多元房租，加上人力等，每天最少4000-5000元成本。”蔡先生經營類似和合谷這種的快餐。除了餐飲，每張餐桌上還有一個pad顯示屏，就餐的人直接在pad上自主點餐，同時還能夠實現食客之間的互動。這種餐廳社交模式獲得了風投的認可，但在現實中卻被房租壓得喘不過氣來。“如果我們每天不能做到1萬元的流水，基本就是賠錢。”

　　但在記者近日走訪的商鋪中，17元/平方米/天還是便宜的。如果把商鋪移到簋街中段或是寫字樓區域的臨街商鋪，餐廳底商每平方米至少20元。

　　調查同時也顯示，在過去幾年持續上漲之後，今年北京商鋪租金已經遭遇了明顯的壓力。戴德梁行中國區商業地産服務主管及董事陳淞泓預測，2013年到2014年，北京各大商圈不會再出現2011年租金大漲的局面，轉為小幅調整，但王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍會出現5%-10%的租金上漲。

　　記者手記

　　每種生意都有自己的生存範圍

　　租金上調，日子最難過的自然是租戶，少不了要叫苦連天。但如果從生意的角度講，生意人最該反思的是為什麼自己的買賣難做。近年來，北京街頭商業中消失最多的是各種類型的服裝店、雜貨舖，很多店家直觀感受是房租上漲，或關門、或搬遷。但如果放到城市化、産業化的環境下，電子商務大行其道，消費升級愈演愈烈，城市區域功能越來越細化，毛利率低下、經營毫無特色的商鋪衰退則是再正常不過的産業更替。通俗一點講，在CBD租個店面炸油條或者攤煎餅，這不是生活便利，這是一種奢侈。

　　早些年，為了招攬人氣，麥當勞、肯德基、星巴克等洋品牌店舖有著巨大議價能力，有些地方甚至是半租半送。但到了現在，即便這樣的洋快餐也得用商業的方式衡量租金是否合理，自己選址是否得當。在全球租金排名第二的香港銅鑼灣羅素街，麥當勞也因為租金壓力大而只能遷址，讓位給化粧品連鎖店莎莎。這樣看來，隨著北京區域功能不斷細化和專業化，各種業態重新佈局也是再正常不過的事情了。當然，這種佈局並非是一關了之，涉及到傳統文化保護範疇的生意也應該引導支援，但這已經不屬於市場調節的範圍了。本版文/本報記者　范輝

　　商鋪故事

　　咖啡館老闆：

　　做什麼都沒買舖子掙錢

　　拋開高檔購物中心和有專門業態規劃的商業街不論，在目前的租金下，北京好地段的業態基本上只有四種，飯店、地産仲介、SPA美容、展示形象店。

　　王先生在雙井樂成國際底商開了一家咖啡廳，5米挑高，隔斷之後使用面積約130平方米。從2010年到現在，不算房租成本，咖啡店收入剛剛夠人工成本。“每天約1500元-2000元的流水，剛剛夠本。”如果算下平均40萬元的年房租，幹了3年，貼上裝修，還賠了150萬元。由於商鋪是王先生當年買下來的，買時花了500多萬元，現在這個商鋪已經超過1100多萬元。“現在幹咖啡館絕對是賠錢買賣，能堅持3年以上的都是不指望咖啡館掙錢的人。”

　　“我每次在國外看到他們的業態都很羨慕，連織毛衣的都可以在臨街商鋪開個小店。到中國，這些買賣幾乎沒有臨街開店存活的可能。”王先生告訴記者，現在來看，做什麼買賣都沒有買舖子掙錢。

[責任編輯： 王君飛]