三中全會《決定》勾勒房地産長效機制雛形

　　十八屆三中全會不再提房地産調控，而是開始涉及更深層次的問題，如農村土地流轉改革、推進城鎮化進程、提出房地産稅立法與改革，這是市場化手段，是長效機制的體現。張斌/CFP

　　“人們不應該只關注政府是否對房地産市場進行調控，更應該重視長效機制的建設。”談到十八屆三中全會對房地産行業的影響，住房和城鄉建設部政策研究中心原主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮這樣表示。

　　11月15日，《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱“《決定》”）公佈。在房地産領域內，《決定》也引發廣泛關注。不少業內資深人士認為，《決定》沒有提及房地産調控，但《決定》強調市場對資源配置的決定性作用，在建立城鄉統一的建設用地市場、房地産稅立法等方面的提法，都將影響房地産行業的發展。

　　長效機制雛形顯現

　　陳淮認為，目前政府同房地産行業的關係就好比醫生和病人的關係。房地産市場仍然需要政府進行監管和調控，只不過調控手段會有所改變，更向市場化靠攏。

　　在業內人士看來，《決定》從深化改革的指導思想到財稅、土地、宏觀調控等方面的具體決定，折射到房地産就勾勒了房地産長效機制雛形，有關條款分別關聯房地産市場的價格形成、土地供應、融資渠道、稅收調節等。

　　在價格機制方面，要完善由市場決定價格的機制。在土地制度方面，建立城鄉統一的建設用地市場。在稅收制度方面，決定提出加快房地産稅立法並適時推進改革。在金融市場方面，決定提出要允許具備條件的民間資本依法發起設立中小型銀行等金融機構，健全多層次資本市場體系。在宏觀調控方面，決定提出，健全以國家發展戰略和規劃為導向、以財政政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調控體系。

　　北京工商大學證券期貨研究所所長胡俞越在接受記者採訪時表示，此次三中全會，事實上不再提房地産調控，而是開始涉及更深層次的問題，有兩大亮點。一是農村土地流轉改革和推進城鎮化進程，一是提出房地産稅立法與改革，這是市場化手段，是長效機制的體現。

　　行政性調控或不會立即退出

　　三中全會全面深化改革的決定，讓許多房地産行業業內人士看到長效機制的雛形。不過具體到當下的樓市調整政策，一些業內人士認為迅速退出的可能性很小。

　　全國房地産商會聯盟執行主席顧雲昌就認為，不同的城市面臨不同的情況，在北京、上海等一線城市，限購、限價政策不會立馬退出。

　　萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示，“限購肯定不會退出。”毛大慶認為，對於限購的理解，不能僅局限在房地産領域，限購有調節城市人口資源配比的考慮。十八屆三中全會也提出，嚴格控制特大城市人口規模。綜合考慮，限購舉措會在相當長的時間記憶體在。至於限價等調控手段可能會退出，需要調控壓力的緩解等為前提。

　　北京一家上市房企董秘也對記者談到，三中全會決定的影響應是逐步體現的，不會立竿見影。例如建立城鄉統一的建設用地市場，具體到地方，怎樣落地，會有多大的新增規模，都需要觀察。 新京報記者 張旭

　　關鍵詞 建設用地

　　土地制度改革尚需突破

　　十八屆三中全會通過的《決定》指出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。業內人士認為，農村集體經營性建設用地可以做廠房、商業市場甚至旅遊設施，但是不可能做住宅，短期內不會衝擊城市房地産市場供求結構。同時，備受關注的小産權房問題，因牽涉宅基地，不屬於經營性建設用地，目前依然無法進入流轉。

　　樓市土地供應不會快速增加

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲認為，農村集體經營性建設用地在農村集體用地中的比例很小，其中不少已經建設了廠房、商業等，真正能進入流轉的就更少了。“比例説不好，但相對很少”。

　　華遠地産董事長任志強日前也表示，十七屆三中全會曾提出，逐步建立城鄉統一的建設用地市場，十八屆三中全會提出建立城鄉統一的建設用地市場，從逐步建立到建立，需要先修改土地法，如果不修改土地法，很難實現這一目標。因此前面有兩個限制性條件，第一個符合規劃，第二個是嚴格控制用途。

　　在業內人士看來，集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，涉及所有權和使用權的問題。集體所有性質不能發生改變，使用權分離，但依然只能是集體經營性建設用地，可以做廠房、商業市場甚至旅遊設施，但是不可能做住宅，因此對於增加商品住宅用地供應，目前來看還有很遠的距離。

　　易居中國旗下CRIC研究中心也認為，在目前體制下，農地不可能完全跳開地方政府賣給城市的消費者建造商品房。土地流轉改革短期內不會衝擊城市房地産市場供求結構，但有利於促進農民市民化，對城市市場需求規模增加有正面作用。

　　目前已開展土地流轉試點的廣東、安徽等地，流轉土地用途不包括商品住宅建設。

　　土地制度改革大幕逐步拉開

　　雖然目前可見的農村集體經營性建設用地流轉不會直接推動商品住宅土地供應，但不少人士還是表示了樂觀的看法。從五年前的“逐步建立”到這次的“建立”，十八屆三中全會展現了中央推動土地制度改革的決心。

　　鄒曉雲就認為，農村集體經營性用地流轉推進，有望成為真正意義城鄉土地統一市場平臺建立的開端。一旦試點推進順利，資金進入這一領域，而又沒有出現什麼問題，這可能會帶動更多的農村集體建設用地入市。

　　北京工商大學證券期貨研究所所長胡俞越認為，在未來城鄉統一建設用地市場真正形成後，才會加大土地供應量，從而緩解土地供應不足和住房需求的矛盾。

　　對於現存的小産權房問題，北京房地産業一位資深人士對記者表示，小産權房在目前的政策體系下沒有新出路。小産權房牽涉宅基地，不屬於經營性建設用地，依然無法進入流轉。但在未來土地制度試點、改革的深入的情況下，小産權房或許會有新出路，“但路途遙遠”。

　　一家房企高管在接受記者採訪時談到，目前的農村土地流轉還談不上和房企的直接關係。從決定出臺到地方具體配套政策出臺還需要一定時間。在北京，主流住宅開發商從中受益有限，目前也談不上對於購房者有怎樣的影響。 新京報記者 張旭 實習生 陳禹銘