萬科30億增資鏈家背後：利潤空間受擠壓尋找新突破口

　　鏈家犧牲毛利率瘋狂擴張 萬科30億買合作券是否值得

　　起底鏈家豪華股東圈：孫宏斌比萬科搶先了一步

　　萬科30億增資鏈家背後

　　目前看來，數萬億級的租賃市場還是一片藍海，未來2-3年內，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場有可能是房地産市場中唯一享有政策紅利的領域。因此，各路資本自然摩拳擦掌、躍躍欲試。

　　4月19日晚間，萬科集團人士對《國際金融報》記者確認，萬科將對鏈家集團增資30億，至於進一步動作，則沒有透露。

　　對於為何增資鏈家，萬科的官方説法是，看好鏈家的發展空間。

　　在業內人士看來，萬科30億的增資，充分説明瞭對鏈家未來發展空間的看好，而關鍵的是，房地産商已經意識到房屋交易仲介所潛藏的巨大價值，為此，他們開始在地産服務領域圈地盤。

　　數據顯示，鏈家在不足一年的時間裏，已經引入了至少116億元的投資。此外，有報道稱，鏈家計劃2021年前完成上市。

　　易居地産研究總監嚴躍進告訴《國際金融報》記者，鏈家有上市計劃之後，會自己去尋求強大的投資者，而萬科的加入，是對鏈家目前實力的肯定。

　　一位二手房交易市場人士對《國際金融報》記者表示，“房産仲介這個市場還是一片藍海，無論是在二手房交易還是租賃行業，沒有一家企業有把握吃掉其他競爭者，這個行業還沒有真正的龍頭企業。不過，隨著房企巨頭們資本的加入，這個戰場新一輪爭奪的號角吹響了。”

　　鏈家背靠豪華股東團擴張

　　去年開始，鏈家進入到爆髮式發展階段。

　　鏈家2001年成立於北京，最新註冊資本為1720萬元。在萬科入股之前，鏈家共經歷了6次股權變更。

　　2016年，鏈家發起B輪融資，募集資金60億元。鏈家還與投資人簽訂協議，承諾在之後5年內（即2021年）完成上市目標，否則就要回購投資。

　　在今年1月份，有消息稱，鏈家已完成新一輪融資，據一位接近鏈家的相關業內人士對媒體透露，鏈家此次完成的為C輪融資，共計募資50億元。

　　1月9日，融創中國發佈公告稱，其間接全資附屬公司融創房地産與北京鏈家及其經營股東訂立增資協議，據此，各方同意融創房地産（或其指定關聯方）增資26億元獲得鏈家6.25%的股權。此外，融創中國有權向鏈家委任一名董事，北京鏈家將成為融創中國的聯營公司。

　　融創中國增資3個月後，萬科集團也加入到鏈家大家庭中來。

　　記者獲悉，對於這次萬科對鏈家的增資，整個交易結構共分為兩個部分，26億元入股鏈家地産，另外4億元入股鏈家係的另外一個公司。

　　有意思的是，萬科和鏈家的合作並非初次，2015年8月，北京萬科公司曾和鏈家共同成立萬科鏈家（北京）裝飾公司，進軍裝修行業。

　　其實，在2014年，鏈家集團就成為萬科的“全面渠道服務戰略合作夥伴”，時任萬科高級副總裁毛大慶當時表示，這對萬科來説是思維的轉變和渠道的創新。

　　與此同時，記者從公開資料獲悉，鏈家的股東可謂是豪華至極，其中包括諾亞財富、騰訊係、百度係和新希望集團，還有中城聯盟與旭輝。

　　為何找上鏈家

　　融創中國也好，萬科也好，這些大佬們投資入股的背後，究竟看中了鏈家的什麼？

　　薛建雄認為，鏈家的崛起，代表的是房産仲介和網際網路融合的發展趨勢。

　　“鏈家的網際網路+轉型非常成功，先是把搜房網這類房産類網際網路媒體打壓得生存困難，更是擠壓了中原地産這些傳統房産仲介，這些都説明瞭鏈家的潛力。”薛建雄説。

　　有業內觀點指出，鏈家是一家有網際網路基因的房産仲介公司，其核心競爭力表現在完整的O2O架構上。而這種完整的O2O架構模式，已經在仲介市場上逐步凸顯出競爭優勢，比如對房源的把控，對消費群的調研，鏈家更多的是依靠強大的房源資訊拉攏到客戶，擊敗其他競爭對手。

　　市場人士認為，與其説萬科、融創等房地産開發商看中的是鏈家的實力，不如説看到中國地産服務領域的未來。

　　萬科總裁鬱亮説，如今的房地産行業已經“不是人人彎腰就可以撿到黃金的時代”，萬科增資鏈家，透露出房地産市場行業的一個重要信號——房企在尋找新的突破口。

　　克而瑞研究中心研報指出，近年來土地市場出讓價格不斷走高、熱點城市限購限售，房企的利潤空間受到擠壓。而隨著租賃市場新政的出臺，存量房交易與資産管理市場逐漸受到了更多的關注。“此次萬科入股鏈家，無論是作為單純的財務投資，看好鏈家在存量房市場的發展潛力；還是從未來戰略協同、業務合作的角度出發，都是一次有益的嘗試。”

　　嚴躍進表示，萬科的增資行為説明房地産的存量市場和增量市場發生了一定的變化，這也是存量市場不斷發展的必然表現。這樣一來，房地産商開發業務的部分資金會開始流入到存量資産經營的公司中。

　　“未來，大型房企後續會積極投資類似仲介企業，這對於成長性較好的仲介企業來説也意味著規模繼續擴大的可能性。”嚴躍進認為。

　　有券商分析師對《國際金融報》記者指出，投資地産服務領域已經成為一種新趨勢，比如並購我愛我家的昆百大，比如易居（中國）背後的品牌房企們。

　　“近期，我愛我家、鏈家等房産仲介IPO的消息也從未停止過，這説明地産服務領域發展到一個階段，正在尋求進一步突破。無論是房企，還是其他領域的投資者，也正是看中了二手房交易體量巨大的特點，畢竟十萬億級的市場，可是非常巨大的跑道，誰先出手，誰就更有可能是冠軍。”該券商分析師指出。

　　鏈家野心背後

　　隨著上個月嚴厲的房産調控，房産仲介也在被嚴格整治，鏈家亦在整頓之列。鏈家在北京就被要求關閉多家門店，有媒體消息透露，鏈家在北京的成交額下滑了80%。

　　“市場風險下，鏈家可能需要追加資本過冬。而萬科和融創，也正是把握了這個時機，入股鏈家。”上文中的券商分析師補充説。

　　鏈家需要強大的股東來實現它的雄心。

　　鏈家董事長左暉認為，鏈家是“第三種力量”，有別於傳統仲介，也與新興的網際網路仲介不同。他提出，想要打造一個萬億級的房産O2O平臺。

　　目前看來，他確實在朝著這一目標努力。

　　2015年，左暉突然率領鏈家走出北京，而在短短一年時間內，鏈家火速並購全國20多個城市的地産仲介，營業收入也一舉暴增近4倍，欲做行業龍頭的野心可見一斑。

　　同樣，實力強大股東的加入，對鏈家的IPO計劃實施也更有利。

　　此外，記者還發現，鏈家在考慮涉獵一個其從未插足的業務——房地産開發，這或許也是它積極尋求融創和萬科加入的因素之一。

　　鏈家海外事業部美國加拿大部總監劉震曾經對媒體表示，除了代理交易外，他們還考慮以合股甚至投資的方式來參與新建樓盤項目的開發。

　　這樣一來，從新房代理、二手買賣租賃到房屋裝修、資産託管及網際網路金融，在地産領域接近全能的鏈家，未來是否從事地産開發？

　　嚴躍進認為，這樣的説法或許有些誇張，但是也説明瞭鏈家在市場中擴張的勢頭猛烈，甚至衝擊到一些房企。

　　不過，有業內人士認為，對於房産開發，鏈家未來更多的精力可能還是放在國內租賃市場。左暉曾提出，“讓租房子成為一種不錯的生活方式”。而這種生活方式，背後隱藏了巨大的市場潛能。

　　鏈家研究院報告顯示，目前中國租賃人口1.6億，租賃房屋4600萬套，未來會有更多人通過租房滿足居住需求，並有越來越多的房屋通過存量盤活和增量開發的形式進入房地産市場。隨著經濟的發展，未來3-5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元，中國未來的租房市場空間巨大。報告預計2025年租金將接近3萬億元，租賃人口2.3億；到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

　　目前看來，數萬億級的租賃市場還是一片藍海，有業內人士預計，未來2-3年內，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場有可能是房地産市場中唯一享有政策紅利的領域。因此，各路資本自然摩拳擦掌、躍躍欲試。

　　2016年12月，萬科、住總聯合小米公司拿下北京兩宗地塊，建設自持商品住房並將全部作為租賃住房。

　　2017年3月17日，麥家公寓對外宣佈完成數千萬元A輪融資，以租房為切入點結合自營公寓做生活共用平臺，投資方為保利資本。

　　2017年3月21日軟銀集團向共用辦公空間租賃巨頭WeWork Co．投資3億美元。據悉，未來至少還會有兩筆大規模注資，總計約30億美元。

　　2017年3月29日，阿裏旗下的支付寶宣佈攜手蘑菇租房進軍租房市場，推出“租房免押金”服務。同樣是3月29日，世聯行董事長陳勁松在業績發佈會上表示，世聯行做長租公寓的目標是100萬間。

　　據克而瑞研究中心數據顯示，目前中國排名前三十的房企中，已經有三分之一進入這個領域。而仲介巨頭如鏈家、我愛我家等自然憑藉天然優勢持續發力租賃市場。