房貸環比增速踩剎車 房價會遭遇釜底抽薪嗎

　　■閻　岳

　　為了擠掉資産泡沫，各地仍就在不斷收緊房地産市場調控措施。與其他調控措施相比，限貸無疑更具“殺傷力”。從去年9月底開始的這一輪房地産調控，在層層加碼之後終於在今年第一季度見效：央行近日發佈的今年第一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，個人住房貸款餘額為19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

　　房貸環比增速終於降下來了。這意味著什麼呢？首先，房貸環比增速回落是房地産市場各種調控措施累加的結果，同時也是金融防風險措施的成果之一。

　　這裡不再贅述各地房地産市場調控措施，著重説一下金融防風險。今年3月末至4月上旬，銀監會密集下發了七項監管文件，劍指銀行去杠桿，自查同業業務及清理表外資産。到4月中旬資金面驟緊，於是央行超預期地進行了4955億元的MLF操作，以彌補金融機構需要補充的流動性。

　　在金融防風險的大背景下，銀行今後的流動性無疑將處於緊平衡狀態。在這種形勢下，銀行降低房貸利率優惠就在情理之中了。4月10日，招商銀行將首套房貸利率從九折調整為九五折，這是深圳首家調整房貸利率的銀行。之後，各家銀行開始跟風。值得注意的是，在今年年初各家銀行就已經調整過一次房貸利率優惠了。

　　若不是真正的遇到了流動性難題，銀行是不會主動對最為優質的房貸業務進行限制的。銀行去杠桿、金融防風險的措施逐步加強的結果肯定會傳遞到房貸領域。所以説，房貸環比增速下降是對前期擠泡沫、防風險措施的集中反映。

　　其次，房貸環比增速不會驟然大幅下降，穩中有降才是調控的目標。房貸之於經濟的作用，央行行長周小川在今年全國兩會期間的記者會上給予了權威解釋：房貸的增長不能簡單的看作是資金“脫實向虛”，它會傳遞到相當大的産業鏈上，這個産業鏈還會帶動與它相平行的一些産業鏈。

　　從目前房貸的發放情況看，三線、四線城市居民自住和進城人員購房會獲得房貸的支援，一線、二線城市的房貸限制則會越來越緊。在未來房貸的投放上，不會採取“急剎車”的措施，儘管增速還會比較快，但會更強調平衡發展。

　　房貸環比增速下降必然會反映到房價上。國家統計局發佈的3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降，70個城市中一線、二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落，18個城市環比下降或漲幅回落，其他城市環比漲幅略升。

　　房貸未來的走勢將深刻影響著房價，反過來房價的變動也會影響銀行對房貸業務的興趣。房貸環比增速降幅會不會擴大，房價是否會遭遇房貸的釜底抽薪，這些都需要進一步觀察。我們可以確定的是，在金融去杠桿、防風險的大環境下，未來房貸政策會更加強調因城施策和分類調控，即保住房剛需者的貸款需求，壓投機投資性貸款需求。

　　獨具慧眼