北京樓市超9萬套庫存壓頂 明年或微調限購政策

　　超9萬套庫存壓頂 北京明年或微調限購政策

　　孫維晨、童海華

　　央行放鬆限貸的政策讓北京樓市的人氣大增，但成交依然低迷。

　　來自北京市住建委的數據顯示，今年國慶長假1至6日，北京新建住宅網簽472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套。來自克爾瑞的數據則顯示，“十一”期間北京市場成交了30857平方米，成交量環比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

　　來自亞豪機構統計數據顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數已突破9萬套，達到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬套無效庫存以來，北京樓市最近30個月的庫存量最高點。面對高庫存，近日有媒體報道北京將取消限購，不過10月9日，北京市住建委負責人對此明確否認。

　　不過要求匿名的中國房地産協會一位副秘書長在接受《中國經營報》記者採訪時説：“北京面對如此大的庫存壓力會在限購政策上進行局部微調。預計將在明年上半年，兩會結束後有機會釋放出現。因為政策調整需要時間差。”

　　新政或將激活觀望群體

　　在房貸新政公佈前，北京的購房者如需購買價值300萬元的第二套住房需要首付180萬元，一部分長期觀望的自主性需求被這樣鉅額的首付款壓制。而現在只需首付90萬元且貸款額度提升，每月還款壓力則下降。

　　在北京，這樣被壓制的需求比比皆是。一些家庭為了取得購房資格和銀行信貸不惜使用假離婚的手段暗度陳倉。不過，記者在採訪一位曾借助假離婚手段購買第二套房的業主時，他並不認同一些報道所説的“因假離婚而後悔”。

　　接受本報記者採訪的購房者説：“辦理假離婚的目的是為了改善居住條件，離婚手續簡易，獲得房子後再復婚。即便是現在新政下來，不需要假離婚，那麼再復婚即可。”

　　上海易居研究院研究員嚴躍進在接受記者採訪時説：“央行信貸新政下，從短期看，最大的受益對象應該是改善型需求購房者。在限購限貸政策實施的三年時間裏，部分北京購房者已經償還了首套房貸。”

　　他認為，在目前“認貸不認房”的政策下，此類購房者完全有能力進行二套住房的購買。購房節奏加快，背後的一個前提是北京房價依然有看漲的大空間。從這個角度看，此類群體容易在北京房地産成交市場扮演領頭羊的角色，進而影響其他一些觀望情緒濃厚的購房者，從而帶動北京整個樓市成交量的上升。

　　但是由於從政策出臺到市場反應存在傳遞效應的滯後，所以傳統旺季的“十一”黃金周北京的房地産住宅項目成交量並未起色。來自克爾瑞的數據顯示，“十一”期間北京市場成交了30857平方米，成交量環比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

　　在黃金週期間的北京，全市僅有朝陽區的首開常青藤和利錦府2個中端項目開盤，累計新增供應未超200套。該數據與2013年的同期相比，新房開盤項目個數減少了4個，供應套數下降了75%。

　　而上述中房協人士則認為，政策最早將於今年年底開始顯現。“各家銀行還要根據政策制定自己的細則。因為銀行本身也要根據自身的信貸情況來執行。而且銀行還要觀察購房者和房地産開發企業對北京的預期。”

　　來自路透社的消息説，中國招商銀行在最近已經開始執行央行的這決定，並撥出單獨信貸制度支援貸款需求。招行相關負責人在新政發佈後表示，央行房貸新政出臺後，該行開始實施首套房新政，並在房貸額度上單獨撥出信貸額度用於支援購房貸款市場需求，還會根據房地産市場的發展適時調增房貸額度。在定價方面，將按照央行房貸新政的要求，進一步支援居民購房貸款需求，具體根據借款人償付能力、信用狀況等因素確定各借款人首付款比例和貸款利率水準。

　　招商銀行總行副行長兼北京分行行長王慶彬在電話中向記者予以確認，他對記者説：“招商銀行一定會執行《通知》的決定。但是尚不清楚是原則上執行新政還是制定出了具體細則。”

　　北京庫存創30個月新高

　　預期是樂觀的。但是北京所面臨的問題則是巨大的。來自亞豪機構統計數據顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數已突破9萬套，達到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬套無效庫存以來，北京樓市最近30個月的庫存量最高點。

　　為了削減肩膀上的負重，在今年上半年各家開發商都開始使用各種行銷手段促進銷售活躍。在北京一些開發商使用零首付、首付分期、零利率、零月供、特價房、送面積、電商信貸産品等促銷模式。不過一些公開的報道和數據顯示，這些手段並未得到釜底抽薪的作用。一些觀察家説，這是因為企業並未實質性的降價銷售。

　　嚴躍進認為目前從央行的政策看，主要是圍繞去庫存角度進行的，對於去庫存的效果自然是明顯的。而北京市場本身就屬於一個去庫存快的城市，近期的庫存積壓本質上是暫時的現象。在央行此次政策潤滑劑功能釋放的情況下，今年四季度北京去庫存的速度會加快。

　　上述匿名的中國房地産協會副秘書長認為：“與北京去庫存息息相關的限購政策，不僅僅是一種調整房地産市場的手段，更是一種調控人口流量的方法。”

　　來自新媒體“界面”的報道稱，北京市的房地産智囊機構已經向北京市政府提交一份“退出限購”的方案。其內容涵蓋廢除二手房交易20%的産額稅，並下調契稅，以及放寬非本地戶籍五年納稅資格審定。

　　上述中房協副秘書長告訴記者：“北京面對如此大的庫存壓力會在限購政策上進行局部微調。可能大的原則前提下，在局部開出一些口子，這樣就可以再次釋放一些有效需求以緩解庫存壓力。其實政府自身也很迫切想解決庫存壓力。”

　　不過，他預計這種“開口子”的微調不會在今年四季度實現。“預計將在明年上半年，兩會結束後有機會釋放出現。因為政策調整需要時間差。”