樓市寒流引發地價下行 國內大型房企逆市"抄底搶地"

　　“十一”黃金周前夕發佈的房貸新政並未立竿見影。最新數據顯示，黃金週期間，大部分城市樓市成交量尚未回暖。全國主要城市住宅價格在經歷8月降幅收窄後，9月再次擴大跌幅，市場下行趨勢未改。

　　低迷態勢已經從樓市傳導到土地市場，9月多個城市土地成交量價雙降。《經濟參考報》記者了解到，隨著土地市場逐漸形成短期內的價格洼地，北京、廣州、南京等城市大型房企開始加大抄底力度，針對一些高性價比地塊展開“搶地大戰”。

　　低迷

　　土地市場下行明顯

　　上海易居房地産研究院近日發佈9月北上廣深等10大城市土地市場成交數據，土地市場延續了8月降溫趨勢，且降溫速度加快。數據顯示，9月，10個典型城市土地成交建築面積1001萬平方米，環比下降53.2%，同比下降69 .3%。5月以來，土地成交建築面積同比均為負增長。且9月環比、同比跌幅分別較8月大幅增加67.8和41.5個百分點。

　　9月，10個典型城市土地出讓金收入358億元，環比下降32.7%，同比下降79.4%。當月土地出讓金收入環比、同比降幅同樣明顯增加。上海易居房地産研究院研究員亢亞娟稱，商品房市場成交低迷，在土地市場上的體現更加明顯，土地成交總量大幅下降，出讓金收入自然難有提升。

　　綜合來看，2014年1至9月，10個典型城市土地出讓金收入為6149億 元 ，與2 0 1 3年 同 期 相 比 下 降15.4%，較2012年同期增長88.8%。

　　值得注意的是，9月，一線城市土地成交建築面積為363萬平方米，環比下降22%，同比下降64%；成交均價為6381元/平方米，環比上升5 .9%，同比下降18 .5%。“9月一線城市土地成交面積仍然大大弱于去年同期，成交均價也出現下降。市場持續降溫，‘金九’不再。”亢亞娟説。數據顯示，9月，上海、北京、廣州、深圳土地成交建築面積同比增幅分別為-39.2%、-42.9%、-97.9%、-80%。其中廣州、深圳降幅較上月明顯擴大，北京變化較小，上海降幅有所收窄。

　　與一線城市類似，10大城市中其他6個二線城市土地成交建築面積6 3 7 .9萬 平 方 米 ，環 比 下 降61 .8%，同比下降71.5%；成交均價1976元/平方米，環比上升32 .7%，同比下降52.7%。二線城市土地成交建築面積已連續三個月同比下降，且降幅擴大。

　　機會

　　價格洼地逐漸顯現

　　土地市場下行與樓市低迷息息相關。亢亞娟説：“總體來看，9月10個典型城市土地交易量和出讓金收入降幅均明顯擴大，主要是因為今年9月商品房市場並無太大起色，所以土地市場繼續降溫。”

　　中 國 指 數 研 究 院1日 發 布 的《2014年9月中國房地産指數系統百城價格指數報告》顯示，9月，全國100個城市住宅均價連續第5個月環比下跌且本月跌幅擴大。整體來看，全國主要城市住宅價格在經歷8月降幅收窄後再次擴大跌幅，市場下行趨勢明顯。

　　儘管“十一”黃金周前夕發佈的房貸新政引發市場熱議，但從最新的黃金周樓市成交數據來看，市場尚未對新政的利好立即作出明顯反應。

　　根據中原監測的40個重點城市數據顯示，今年“十一”黃金周七天商品住宅成交表現並不理想，處於2010年以來最低位，環比降幅為35%，較發佈“限購令”的2011年也下降了4%。且各線城市均降幅明顯，一線、二線 及 三 四 線 城 市 環 比 降 幅 分 別 為27%、47%、26%。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，房地産市場整體下行，銷售受壓，土地市場亦由熱轉冷。持續接近半年的樓市降溫，逐漸傳遞到了土地市場，土地市場也相應迎來價格洼地。

　　成交價格也顯示土地市場正在進入價格洼地。9月，10個典型城市土地成交均價為3575元/平方米，環比增加43.8%。

　　“9月的環比大增與出讓地塊的起拍價較高有關。不過，成交均價同比下降33%，土地成交均價已連續四個月同比負增長，且降幅有所擴大。”亢亞娟説。

　　張大偉認為：“部分城市的土地價格已經開始出現下調跡象，預計一二線城市的土地價格後續也有望出現調整。”

　　抄底

　　房企上演“搶地”大戰

　　在張大偉看來，土地市場進入低谷，為房企補充土地儲備創造機會。“從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運作，但抄底的企業將會增多”。

　　9月28日，北京市曾出讓海淀中關村環保科技示範園、石景山劉娘府和朝陽孫河鄉等三宗經營性土地。其中，海淀和石景山地塊分別由北京威凱建設發展有限公司和北京德俊、奧宸聯合體競得，兩宗地塊合計規劃建築面積為17 .4萬平方米，成交總價為51.7億元。

　　《經濟參考報》記者了解到，當日成交的地塊中，石景山劉娘府地塊吸引了京投銀泰、城建和方興聯合體、世茂、保利和首開、龍湖、融創和綠城聯合體、萬科和金地以及中水電聯合體、遠洋和奧宸聯合體共8家出價單位 前 來 競 拍 ，最 終 遠 洋 和 奧 宸 以49.17億元的合理價格上限，異地建設1000平方米保障房的代價競得，溢價率達到49%。

　　9月29日下午，廣州集中出讓位於荔灣、天河、番禺和花都四區的13宗地，總出讓起始價達146.02億元。其中，廣鋼新城第二批推出的6宗地塊是此次拍地的重頭戲。該6宗地塊總起拍價為111 .21億元，各宗地塊起始樓面地價約14000元/平方米。

　　據悉，當天競拍環節共吸引了萬科、越秀、方興、深振業、北大資源、保利等21家房企參拍，其中還有個別企業甚至持有兩個號碼牌。

　　最終，共有10宗土地成功出讓，總成交價達155億元，其中廣鋼新城6宗地塊佔了122億元。另有三宗地塊流拍。在廣鋼新城地塊掛牌之初，曾有廣州市場人士認為，繼花地灣地塊、龍溪附近的高爾夫地塊之後，該地塊將引發房企間的激烈競爭。

　　廣州房地産市場研究人士趙卓文認為，廣鋼新城地塊的出讓已成為今年下半年廣州樓市風向標。數據顯示，1至9月，全國商品房銷售面積同比下降8 .3%，廣東下降11 .3%，廣州下降逾30%，土地市場也隨之變冷。但趙卓文認為，廣州市場在下半年已經發生了明顯的改變。“廣鋼新城土地出讓的結果，可以讓業內把握當前市場的溫度”。

　　“十一”黃金周前夕，南京土地市場也迎來了今年難得一見的“搶地之戰”。9月28日，備受矚目的南京南站G 51地塊進入現場競價環節。最終，萬科經過33輪競拍以總價1 5億 元 拿 下 ，樓 面 地 價 高 達10273元/平方米。據悉，這是南站板塊地價首次突破萬元，同時也是萬科自2012年首次進入該區域以來的第四次拿地。

　　鏈家地産市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，今年以來房地産市場整體下行，在新建商品住宅成交疲軟，房企銷售業績不佳的大背景下，提高週轉率，加快庫存消化速度是開發商現階段主要的戰略發展目標。“很多房企在淡市拿地的也主要是針對一些高性價比的地塊”。

　　中原地産市場研究部統計數據顯示，9月，遠洋、萬科、萬達、龍湖、世貿等20大標桿房企拿地總額173億元，成為最近半年來單月額度之最。張大偉認為，拿地節奏可以看出企業對未來市場的判斷。最近部分城市土地價格的下調，加上各地救市政策的疊加，預計土地市場在降溫半年後，部分企業可能會加大抄底拿地力度。他認為，一二線城市土地市場的競爭將更加劇烈。(記者 高偉)