北京廣州等核心城市土地遭遇流拍 政府或下調地價

　　今年前8個月，20大標桿房企合計拿地僅1842億元，同比減少37%

　　新快報訊 樓市不斷下行，波及土地市場。即便是房價最為堅挺的北京、廣州、廈門等核心城市，土地也遭遇流拍、底價成交等狀況。而這背後，是地方政府和房企在土地市場的博弈。有分析師稱，地方政府出於土地財政考慮，會合理調整土地價格，吸引開發商拿地。

　　標桿房企拿地大幅減少

　　8月21日，廣州萬博地下空間與蘿崗筆村宅地正式出讓，萬博地下空間被廣州市萬雍投資有限公司以7.3億元的底價拿下，折合樓面價9000元/平方米。而開發區筆村宅地則無人競價，遭遇流拍。

　　據相關網站數據監控中心統計，截至8月21日，2014年下半年廣州共出讓16宗地塊，其中底價成交14宗，流拍1宗，中止1宗，所有土地均沒有競價拍賣儀式。其中，7月僅15億元土地出讓金入賬，創全年新低。

　　此前8月7日，今年以來房價最為堅挺的廈門擬出讓的最大地塊——位於同安新城的一商住地塊，總建築面積達到33.43萬平方米，起拍叫價達到26.41億元，但只有兩家企業領牌入場。在拍賣開始後，房企紋絲不動，尷尬場面持續了近5分鐘，最終因無人應價而流拍。

　　8月14日，北京房山區1宗多功能地塊流拍，成為年內北京第三塊流拍土地。

　　中原地産市場研究部統計數據顯示：20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，4月-8月連續幾個月不足200億元，最近3個月更是在百億元周圍徘徊。截至25日，8月20大房企拿地112億元，其中最多的萬達在杭州及青島有所入賬，其他均在土地市場保持克制。

　　前8月，二十大標桿房企合計拿地僅1842億元，相比2013年同期的2946.2億元，減少了1104.2億元，同比減少幅度高達37%。

　　政企博弈 地價或調整

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，從長期走勢來看，土地價格是一直往上走的，在目前土地低溢價率的情況下，對一些實力房企來説，是一個逆勢拿地的好時機，但前提是企業在今年的資金運營要比較穩健。

　　但在房地産企業看來，目前主要城市推出的地塊底價還維持在非常高的水準，整個土地市場調整仍不夠充分。通常情況下，下半年才是土地供應的高峰，如果土地不好賣，政府會更加積極調整價格，屆時拿地的機會也會好很多。

　　“我們現在也到處在看地，但不著急買，因為接下來選擇的餘地很多。”廣州一家大型開發商負責拿地研究的吳女士告訴記者。

　　中原地産首席市場分析師張大偉分析稱，在去年樓市高漲的時候，開發商和政府都很樂觀，從而推高了市場預計，地價也不斷向上走。到了今年，整體市場下行的情況下，一些企業還是願意拿地的，但拿地的價格預期也出現了變化，而政府還是太樂觀，底價定得太高，超出了企業的承受能力。

　　這種政企博弈後，地價也必然會出現調整。張大偉認為，在土地頻頻流拍的情況下，地方政府出於土地財政的考慮，一方面會加大各種救市的力度，另一方面，也會合理調整土地價格，吸引開發商拿地。他認為，在全國樓市降溫的情況下，各地方出讓土地的定價也應該回歸合理，因為如果按照目前的底價，很可能流標的土地數量會繼續上漲。

　　土地市場轉冷地方國企頻托市

　　在土地市場轉冷的情況下，地方的財政壓力、地方債務壓力也越來越大，為了挽救這種局面，地方政府也想了很多辦法。這其中，利用資金雄厚的地方國企來托市土地市場成了不少城市的選擇。

　　8月20日，經過193輪競拍，備受矚目的北京西城區華嘉衚同地塊最終以總價74.6億元、溢價率110%被北京華融收入囊中，樓面價63377元/平方米。這一價格令華嘉衚同地塊一舉成為北京歷史上成交總價最高的地塊，若除去商業部分，住宅樓面價或已超10萬元/平方米。

　　北京華融隸屬於北京市西城區國資委，由西城區國資委履行出資人職責，並授權同屬西城區國資委的北京金融街投資(集團)有限公司行使股東職權。因此，在本次土地出讓中，儘管有地塊本身位置的稀缺性因素，但此次拍賣仍不能排除地方國企托市的嫌疑。

　　在廈門，今年以來的幾次土地拍賣會所拍的地王，也都出現了當地實力雄厚國企如廈門國貿等企業的身影。

　　“如果兩個月才有一次土地拍賣會，那這次叫這家國企，下次叫另外一家國企，半年過去，可能政府和銀行的政策都已改變，不利局面也緩過來了。”廈門均和房地産評估董事長王崎説，地方國企托市是“以時間換空間”，如果不這麼做的話，土地流拍對當地樓市影響不好，如果長期不賣地影響也不好。因此通過地方國企托市，可以把一些不利的影響向後拖延。

　　張大偉認為，地方國企托市也只能拿一些個別地塊，即便托市也只能托一兩次，畢竟國企佔房地産開發的比例有限，關鍵還是要把價格調整到位。

　　(據《第一財經日報》)