北京土地市場邊搶地邊流拍 低迷態勢短期難反轉

　　8月20日，位於金融街的華嘉衚同地塊以74.6億元的價格被華融奪得，刷新了北京樓面價格的紀錄。新京報記者 張旭 攝

　　74.6億元，一槌定音！8月20日，華嘉衚同地塊的成交，令北京房地産圈沸騰。業內人士指出，熱點地塊在今後仍可能表現搶眼，但同時，非熱點地塊的流標也或將成為趨勢。

　　地王效應難具普遍性

　　8月20日，位於西城區的華嘉衚同0110-633地塊C2商業金融用地、0110-634地塊R2二類居住用地，經過40分鐘，193輪的激烈舉牌，華融最終以74.6億元收入囊中。這一地塊的樓面價格已經超越了所有的歷史紀錄，儘管這項新紀錄在很多人眼中看來，對近期萎靡的市場環境，具有“強心針”作用，但業內人士認為其對於市場的直接影響仍然有限。

　　“這個地塊中住宅部分全部回購，商業部分也有條件，很難入市銷售，從這個地塊本身來看，對市場的直接影響不大。”中原地産首席分析師張大偉認為，更多的是心理及預期的影響。

　　機構數據統計顯示，截至8月18日，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合計土地出讓金為3007.2億元，僅完成了2013年5242.3億元的57%。在土地市場降溫的情況下，北京、上海都出現了多宗流標地塊，再突破2013年的歷史高點難度越來越大。住宅地塊2014年截至目前總出讓1804億元，雖然樓面價創造新高，但溢價率也在持續下滑。

　　一位不願具名的業內人士認為，企業求地若渴的心態仍然沒有變化，但鋻於目前的市場環境，拿地方面只會更加保守。

　　近期土地流標頻發

　　事實上，在房地産市場整體冷清的背景下，開發商拿地熱情並不高，而近期多個地塊的流標，便是最好佐證。

　　繼7月末孫河“準地王”宅地項目慘遭流拍後，8月14日，房山區長溝鎮FS12-0001-0026等地塊（原長溝鎮中心區4號地部分地塊）其他類多功能及商業金融用地，再次遭遇流標。資料顯示，該宗地塊建設用地面積達172579平方米，建築控制總面積為257041平方米，地塊起始價為5.1億元，而截至掛牌競價截止時間，該宗地塊網上報價仍為零，最終因無人報價而流標。

　　據記者了解，僅在2013年，房山區就出讓了規劃體量超過300萬平方米的經營性用地，土地出讓規模位居北京各行政區之首，使得房山區域內住宅庫存量、在售量均位居京城“大戶”。但今年以來，隨著商品房銷售遇阻，而房山、大興等區域先後“以價換量”，導致開發商對此區域地塊較為謹慎。

　　某房企人士就表示，長溝區域儘管旅遊資源豐富，主打旅遊地産上有著先決條件，但其交通、配套仍有缺憾，在樓市整體遇冷的大環境下，房企拿地更加務實，這樣的地塊不受捧並不難理解。

　　低迷態勢短期難反轉

　　多位房企負責人在接受記者採訪時表示，年內去庫存仍是主要任務，對於拿地仍然持謹慎的態度。一位分析人士對此表示，樓市的持續低迷已逐漸傳導至土地市場，從而引起房企拿地策略的變化。

　　進入8月份的土地市場，也始終持續低溫狀態。據官方數據統計，8月中上旬北京國土局共推出9宗地塊，其中2宗掛牌出讓地塊底價成交，1宗流拍，5宗招標地塊亦基本以底價成交。

　　8月4日，海澱區中關村翠湖科技園兩宗掛牌出讓的商業金融性地塊，被綠地控股分別以11.3億、11.01億元的底價獲得，平均樓面價均為1.35萬元/平方米左右。通州區運河核心區兩宗招標出讓的土地成交價分別為6.4億和10.5億，樓面均價在1.1萬元/平方米左右。緊接著，8月11日，通州區運河核心區通過招標出讓方式出讓的4宗經營性用地，分別被中聯置地聯合體和綠地控股聯合體獲得，成交總價分別為8.4億、13.57億和15.1億以及21.8億元，樓面價均在1.1萬元/平米左右。

　　企業“手中有糧”，成為近期在土地市場表現不積極的重要原因之一。某項目負責人告訴記者，去年和今年年初較為密集的拿地行為，使得多數房企手中的土地儲備較為充沛，因而在土地市場上拿地並不急迫。

　　另一位業內人士則認為，未來如果沒有實質性的利好政策，進入年底，房企拿地可能會更加有心無力。預計未來除少數熱門地塊外，偏遠地段、土地屬性複雜的地塊成交將會頻頻遇冷，土地市場低價成交、流拍現象仍將會繼續增加。

　　今年前8月，20大標桿房企合計拿地僅1825.2億，相比2013年同期的2946.2億，減少了1121億，同比減少幅度高達38%。

　　8月截至18日，20大標桿房企拿地95.3億，其中最多的是萬達。

　　20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，今年4-6月連續3個月不足200億。