北京二手房市場"暖意"初顯 部分賣家低價換成交

　　“最近成交量很大，要看房得抓緊了，現在5萬元/平方米以下的房源都賣光了，”在牡丹園附近看房有一段時間的劉女士以前接到仲介電話都是推薦低價房源，而現在卻陸續被告知多套有意向的房源成交的消息。

　　據記者了解，從6月底以來，北京多個區域看房量明顯上升，房源集中成交，顯現出近幾個月來難得的暖意。其中，以大興西紅門、大興黃村、朝陽勁松、昌平回龍觀等區域最為突出。近日，新京報記者對上述區域進行了實地走訪，力圖探求市場真實情況。

　　打破僵局，看房人增多

　　據北京市住建委、鏈家地産提供的數據顯示，7月上半月二手住宅成交3343套，日均223套，為4月以來同期中最高，市場出現止跌回升。

　　據了解，由於仲介門店衝業績等因素，每月的下半月成交量通常要遠高於上半月。而7月上半月的成交量，明顯好于4月、5月、6月三個月，其中5月、6月最低，不足3000套，日均不到200套。

　　一位房主也明顯感覺到市場的變化，3月份房子挂出來時，價格不高，就是沒人看房啊，市場太冷了。而經過3個月的僵持博弈，房子價格逐漸往下降，其心理預期也一再調低，現在總算看房人多了起來。

　　據21世紀不動産統計，7月第二周，客戶新增客源環比上漲2.3%，客源新增量本週出現明顯上漲，但客源量回暖緩慢，整體供需保持平衡，供需比為1:3。

　　北京中原地産首席分析師張大偉認為，近期北京二手房市場成交量上升主要是消化了一批降價的房源。經過兩、三個月的觀望，購房人觀望心理開始減弱，部分購房人逐步入市。

　　部分賣家低價換成交

　　北京二手房成交量回升的同時，成交均價仍處於低位。據鏈家地産統計，7月上半月二手房成交均價為26762元/平米，處於全年的較低水準。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為,從鏈家掛牌房源條件情況的檢測顯示，7月第二周，調價案例中價格下調的比例為86.2%。價格不斷下調，購房人也是被價格所打動，最終促成交易。

　　不過，看到有人接盤，房主的心態也有所變化，不少房主不願再降價，甚至漲價。據鏈家地産顯示，新增的房源掛牌均價7月第二周較第一週微漲0.5%。

　　張旭認為，目前在售調價房源降價比例及議價空間水準仍處於較高水準，雖然近期客源量有所上升，但購房者只購低價房的心態並未轉變，急於出售的業主價格仍要與當前的市場形勢接軌。

　　■ 探訪

　　勁松

　　成交量、到訪量齊漲

　　勁松區域鄰近雙井、國貿等繁華商圈，配套成熟，同時新老房源皆具。記者走訪發現，最近一段時間，該區域的二手房市場表現出一定的回暖趨勢。

　　據勁松農光裏附近一仲介門店經紀人介紹，6月份門店的成交量增長了10%，僅農光裏一個社區就成交了4套，而在5月份該小區無一成交。

　　在華威北裏的仲介門店，工作人員介紹，最近一段時間購房者的觀望情緒有所轉變，面對眾多房源下調報價，部分購房者看到了房價見底的可能，因此選擇出手。遇到合適的房源，即便議價空間並不大，部分購房者還是決定拿下房源，“都怕再過段時間市場會逐步回暖，到時可選擇餘地就沒這麼大了。”

　　不過最近讓門店高興的還是到訪量的增加。“一些優質房源從挂出來就不斷地有客戶諮詢、看房，甚至平時工作日也有客戶來看房了，這是前幾個月都比較少見的。”農光裏附近一仲介門店工作人員介紹。“最近也有小部分東壩金隅的自住型商品房沒有申請上的客戶來看房，但現在來説還是少數，估計過一陣自住型商品房項目陸續入市，會有更多購房者回流到二手房市場。”

　　記者在農光裏看了一套61平米的小三居，目前報價215萬元。據仲介經紀人介紹，房子在5月底挂出來時，看到市場不好，房東當時的報價是205萬元，低於市場價格。“這套房挂出來之後不斷有購房者來看房，電話諮詢的也不少。了解到這個情況，業主在最近將報價提升了10萬元。”

　　小故事

　　房主改戶型迎合購房者

　　在農光裏附近，記者看到一套61平米的“兩居”，主臥看起來相當彆扭，房間中間被隔出了一道玻璃門。“這是房主不久前自己改的，以為會好賣一些”，經紀人介紹説，房主是這裡的老住戶，由於急於出售，房主報價220萬元，這已是該社區二居室的最低報價。

　　從6月底房源挂出後，受價格吸引，不斷有購房者前來看房。但大部分購房者都表示，這套房子的面積不小，但由於兩個房間是套間，使用率比較低。為了儘快出手，房主想出了一招，在西側的房間中間加裝了玻璃門，這樣的話這個房間就變成了一個小廳和一間帶陽臺的臥室，整個房間也就變成“兩居室”。

　　上述仲介經紀人説，“現在購房者的選擇餘地較大，這套房有戶型方面的缺陷，價格其實還有商量的餘地。”

　　回龍觀

　　低價房源快速“消化”

　　回龍觀區域以經適房為主，也有部分商品房小區。由於社區大、房源多，購房人可選擇性大，區域降價也較明顯。

　　據鏈家地産統計，今年年初到現在，回龍觀地區房價已下降了15%-25%。成交均價也從年初的30000元/平米，下降到了26000元/平米左右。

　　回龍觀地區鏈家地産一門店經理告訴記者，“最近成交量挺大的，主要消化的是從年初就掛牌經過多輪降價的房源，性價比較高。目前熱銷的主要是經適房，因為單價低，而區域內少數的商品房如新龍城、流星花園因單價高而成交量較小。整個區域鏈家地産上半月已經成交了70套，預計下半月會比上半月還要好”。

　　據了解，7月初成交的一套龍博苑一區的房源，戶型面積為86平方米，是緊湊型小三居，以230萬元成交，成交均價為2.67萬/平米。而同一小區一套102平米三居室，以257萬元成交，成交均價為2.52萬元/平米。

　　“這些房源當初的報價都挺高，單價接近3萬了，但隨著市場轉冷，三四月份沒人看房，房主心裏開始著急，開始大幅降價，到了五六月份，隨著低價房的增多，看房的人也開始多起來了。”該門店經理表示。

　　而為了吸引購房人，不少經紀人將優質房源集中起來印製傳單，並標示稱這些房源都是“特價房源、抄底房源”。

　　但另一方面，很多不降價的房主，房源挂了半年仍未成交。記者在龍錦苑六區看到，一套115平米三居，由於一層帶小院，在年初時報價320萬元，有人出價315萬元房主沒有賣，而同戶型的房源成交價從4月份的300萬元，降到現在的290萬元，而上述那位房主仍“扛價”，報價依然是320萬元，底價要310萬元才賣，由於明顯高於市場價位，仍鮮有人問津。

　　小故事

　　賣舊買新業主咬牙降20萬

　　回龍觀一家門店經紀人告訴記者，6月剛成交了良莊家園一套89平米兩居戶型，總價208萬，均價才23300元/平米，比市場價低了近20萬。“這套房位於育新學區內，之所以價格這麼低，主要是房主換房，已經在市區定了一套房，眼看著要交首付款了，良莊家園的房子還沒有賣出去，看房的人多，但真正坐下來談價的還少，為了不違約，房主一下子降了20萬”。

　　“現在幾乎所有的房源都可談，能降價大談的則是換房連環單的房東，不大幅降價，就可能面臨違約風險，所以不少房主成交意願很強烈”，上述經紀人説，類似的案例並不鮮見，比如還有一套龍博苑一區的102平方米三居室，已經降到255萬了，略低於市場價，由於房主換房，已經定好房，要求首付能出150萬，其他都可談。

　　大興西紅門-黃村

　　“以價換量”成效明顯

　　作為剛需集中的大興區域，實際從6月下半月就開始回暖，西紅門地區和黃村地區的成交量增長尤為顯著。西紅門一鏈家門店店長介紹，6月份區域成交量大漲，僅瑞海家園二期就成交了5套。

　　同樣在黃村區域，包括綠地西斯萊公館、濱河西裏、保利茉莉公館、棗園小區等社區的二手房成交量均比四五月份有明顯增長。機構統計數據顯示，其中西斯萊公館6月份成交了11套，相比于5月4套的成交數量，有明顯增長。

　　實際上，成交量增長的同時，是價格的讓步。記者在走訪中發現，由於大興區域存在大量的換房需求，一些房主急於將手中的房源出售，以購買新房，在淡市中對價格做出了一定的讓步。黃村一仲介人員介紹，在最近出售的一套76平米的小三居，成交總價為126萬元。而去年同社區成交的一套77平米的小三居，雖然在戶型和朝向上佔據一定優勢，但成交價卻達202萬元。據該仲介經紀人介紹，濱河西裏的二手房價實際上從今年3月以來都在持續下降，從3月份26000元/平方米到現在的24000元/平方米。

　　西紅門地區一鏈家地産門店經理介紹，經過幾個月的僵持，不少房源都出現了降價、甚至多次降價的情況，這也使得一些一直有購房打算的客戶選擇在這個時候出手，助推了區域的二手房成交量回暖。

　　但同時，記者也注意到，由於前期低價房源的消化，部分業主對市場前景看法的轉變，目前西紅門區域的二手房議價空間在逐步縮減。甚至有業主看到市場可能會出現的轉機而提高價格。某小區一房源報價200萬，但當帶客戶去看房時，業主卻提高了5萬元報價。“實際上，7月以來新增的客戶沒有6月份那麼多，主要原因是性價比高的房源減少了。剩餘的部分房源本身業主讓利的可能性就不大，再加上現在市場有回暖跡象，所以未來議價的空間會有所減小。”上述仲介門店經理表示。

　　小故事

　　優質房源很“搶手”

　　據西紅門地區一門店經紀人回憶，之前店裏成交了一套96平米的兩居室，業主掛牌價是200萬元，由於房子比較優質，均價也低於該社區同類型房源價格，當天就有購房者表現出強烈的購買意向。有一對夫妻約好第二天6點來簽約，第二天才5點就帶著20萬現金到了店裏。

　　“誰知道我電話聯繫房主，那邊卻説房子剛被別人訂走了。這對夫妻當時就傻眼了，一直感嘆沒想到現在市場不好的時候，房子也會這麼快出手。”該仲介經紀人説，其實這種狀況在最近並不是第一次，雖然之前區域成交情況不好，但到了最近一些業主在價格方面表示出“極大的誠意”，房源朝向、樓層、戶型等又比較合適，這一類房源還是很受歡迎。

　　■ 業內聲音

　　7月下旬或量升價穩

　　●21世紀不動産北京區域總經理寇海龍

　　積壓了半年的購房需求，下半年將會有所釋放。有些城市取消限購，對消費者的預期會産生一定影響，擔心繼續觀望可能會付出格外成本。北京市場上自住房批量上市，也會打壓新房價格。這也將傳導到二手房市場，業主將不得不繼續下調價格，放寬議價空間，從而帶動成交增長。最關鍵的還是銀行信貸政策的變化，如果首套房利率不再上漲，甚至能回歸基準利率，就會極大地刺激買房信心。預計7月下旬二手房成交量將會有所上漲，成交價格保持平穩。

　　短暫復蘇回暖尚早

　　●偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

　　經過上半年的博弈，房價有了實質性鬆動，這一方面是房價降了，特別是5月份降得比較厲害，吸引購房人入市；另一方面，信貸對購房有了一定力度支援，銀行放貸速度快，首套利率穩定；此外周邊城市放鬆限購也給購房人以刺激，剛需改善陸續入市。現在只能説是短暫復蘇，説回暖還太早。因為北京信貸放鬆不大可能，一旦放鬆可能引發房産泡沫；北京有大量剛需，限購取消也不大可能。記者 袁曉瀾 方王洋