北京一樓盤推“降價險”攬客 對衝房産貶值預期

　　每經記者 王傑 發自北京

　　繼“零首付”、“午夜開盤”、“無條件退房”等促銷手段席捲樓市後，北京個別樓盤又推出“降價險”以達到促銷的目的。

　　據了解，推出該促銷活動的是北京珠江四季悅城項目，購房者如果選擇以“降價險”方式購買該項目樓盤，只需付九成房款，餘下一成房款作為保證金由客戶保留，到交房前4個月 (2015年6月底)，如果房價沒下降，購房者自己保存的保證金需交給開發商；如果房價下降，由珠江人保代購房者向開發商支付餘款，客戶無需將保證金付與開發商。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，目前，北京仍執行嚴格的限購限貸政策，自住房項目的陸續入市對普通商品房的衝擊也越發明顯，普通商品房需求萎縮、成交下行，給開發商的銷售造成巨大壓力；面臨這種市場現狀，開發商只能採取多種行銷手段自救。

　　房企打促銷牌跑量/

　　據了解，四季悅城項目還推出了“無理由退房”活動，即在購房後一年內至交房前，如房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價，購房者可以申請無理由退房。

　　在京城樓市低迷的大潮中，更多的促銷措施是讓利跑量。

　　與此前常見的開發商先行墊付、購房者補齊型“0首付”不同的是，首開旗下一項目屬於“真正”的免交首付款。

　　昨日 (7月9日)，《每日經濟新聞》記者致電該項目售樓處。其一位銷售人員告訴記者，為推動銷量，開發商推出了“0元搶房行動”，即所有購房人都能享受半年的免利息優惠，算下來能省3萬元；“0月供”是指購房者可抽取這一獎項，如抽中則能免除半年月供，如按購買90平方米房屋計算，房款可減去7萬元。

　　該銷售人員進一步表示，“0首付”的名額相對少一些，購房者如能抽中，開發商直接免除購房者的首付款。

　　東亞新華地産行銷管理中心總監賈玉鵬表示，預計到年底前，北京房地産市場不會有大的變化，開發商與其等行情轉好，不如快速去化回籠資金，再擇機拿地。“目前很多土地甚至能底價成交”。

　　京城樓市進調整期/

　　在易居研究院研究員嚴躍進看來，珠江、首開、東亞新華等房企的促銷活動，是北京樓市降溫的一個縮影。一旦此類促銷活動的力度加大，將助推樓市快速進入調整期。

　　購房者素來有“買漲不買跌”的消費心理，中原地産首席分析師張大偉分析稱，這種促銷活動主要是市場降溫導致，為吸引客戶眼球，增加入市積極性，提高房價只漲不跌的信心。“目前市場大部分項目去化放緩，樓盤直接降價容易導致與前期客戶産生糾紛，選擇保證保值，可以一定程度上提高項目熱度。”

　　易居研究院的數據顯示，今年上半年，北京商品住宅成交328萬平方米，去年同期為642萬平方米，下跌了近五成。

　　嚴躍進認為，目前，購房者觀望的情緒比較重，對於整個樓市的信心不足；至少在今年三季度，這樣的降溫態勢還會繼續。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，7月全國新房市場開局並不樂觀，中原地産的監測數據顯示，7月前6日，國內40個重點城市，新建住宅成交面積日均值較6月同期下降14%，其中一線、二線及三、四線城市降幅分別為14%、19%和11%。

　　6月30日~7月6日，北京新建住宅合計簽約1355套，二手房合計簽約1422套。從這一成交量看，基本平穩，與6月初相比有所上漲，但依然屬於底部區間。

　　值得注意的是，對剛需人群有較大吸引力的自住房項目也開始密集入市。

　　7月2日，北京市國土局通報了今年上半年該市的土地供應情況，在所有已成交住宅用地中，累計可用於建設自住房的用地建築規模高達221萬平方米。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2014年全年，北京可供應的自住房數量將突破4萬套，相比2013年的商品房住宅成交，4萬套相當於增加50%供應，雖然普通購房者申請到的難度比較大，但大部分需求會因此處於觀望狀態。

　　亞豪機構的統計數據顯示，北京7月預計開盤的36個項目中，有17個剛需項目給出了定價，其中9個項目以平價或低於市場預期的價格入市。房企進入以價換量時代，“量漲價跌”或成下半年樓市主基調。

　　嚴躍進表示，房企的銷售環境勢必會出現調整。對於一線城市房企來説，在限購政策鬆綁可能性不大的情況下，謀求戰略轉型才能熬過這個“冬天”。