解答北京自住型商品房疑問：賣了名下房能買嗎

　　“新七條”攪動樓市 剛畢業的 要換房的 想投資的 …… 都動了心思。

　　賣了名下的房能買“七折房”嗎？

　　“北京推出的‘自住型’商品房，你能買嗎？趕緊打聽打聽。”昨天上午，無房戶小穎收到了母親從江蘇老家打來的電話。被稱為北京樓市“新七條”的調控措施出臺後，比周邊便宜30%的自住型商品房，成為最受關注的話題。“七折房”誰能買？怎麼買？“日光”頻現的新盤市場能否被控制？房價能降嗎？購房人給出了不同版本的“哥德巴赫猜想”。

　　提問

　　“我本科畢業，工作一年，今年24歲，為什麼不能成為‘自住型商品房’的優先購買人群？”昨天下午，在QQ上，小群向朋友吶喊，自己又被“代表”了。

　　25歲購房門檻合理嗎？

　　對於“七折房”的購買資格，本市規定，在本市具有購房資格的家庭，無論是京籍還是非京籍，均可購買自住型商品住房。本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，且單身人士須年滿25周歲，以及經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭，可以優先購買。

　　為什麼單身人士必須年滿25歲？對於這一年齡門檻，北京市房協秘書長陳志表示，主要是考慮到組建家庭時的住房需求，25周歲是當前通常的適婚年齡，也是社會鼓勵的晚婚年齡。而剛畢業的年輕人還是鼓勵先租房然後再改善。

　　來自新浪樂居的網路調查顯示，已參與調查的四千位網友中，七成表示願意購買自住型商品房，並認為京籍單身滿25歲購房門檻合理。

　　“在北京這個競爭力巨大的城市，本科四年讀完，通常也得23歲了。工作兩年買房，都算有點努了。如果再讀個研究生，畢業時就接近25歲門檻了。”剛走出校門的小肖告訴記者，對於25歲的年齡門檻，他基本贊同，“十七八歲就能買房的，多是家底厚實，哪屬於‘夾心層’呢？”

　　聽説北京出了“七折房”，名下已有一套房的王偉，也動了心：如果能夠買到，他的換房計劃就有戲了。

　　賣了房能買“七折房”嗎？

　　王偉名下有套50平方米的一居室。去年，孩子出生後，一家三口加上前來北京照顧孩子的母親，居住空間捉襟見肘。可是，房價一直在漲，“賣小買大”，他的積蓄根本不夠，只能湊合忍著。

　　“我看‘七折房’最大戶型也有140平方米。如果按照已經上市的地塊19000元/平方米到22000元/平方米的限價算，手頭的錢就夠了。可是，我把名下的房子賣了，還能再買自住型商品房嗎？”

　　對於王偉的疑問，記者進行了了解。按照規定，除了購買人群必須符合北京“限購”政策、具備購房資質外，此次出臺的執行細則中只對購買次數進行了限定：一個家庭只能享受一次。即符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房；購房人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住型商品住房。

　　因此，類似王偉這樣的有房戶，將名下房産出售後，只要符合購房資質，就可以購買一套“七折房”。

　　其中，外地戶籍家庭和本地單身離異人士必須名下無房，本地戶籍家庭名下至多只能有一套房，才能申請購買自住型商品房。至於購房時能否申請貸款，則必須按照“認房又認貸”的原則，看購房人此前是否有過貸款記錄來決定。

　　看到將有7萬套自住型商品房衝向新房市場的消息，陳傑(化名)很是高興。因為，這意味著，他又有資格投資收益率更高的“七折房”了。

　　五年內違規轉讓怎麼禁？

　　陳傑原本家庭名下有兩套房，今年年初北京房價猛漲時，他以高價賣掉了其中一套，凈掙了100多萬元。隨後，他又與妻子辦理了“假離婚”，將另外一套房轉到了妻子名下，變成了“凈身出戶”。“當時辦理‘假離婚’，我就是衝著投資下一套房産去的。”陳傑坦言，一路高歌的房價，讓他感覺到物極必反的徵兆，總覺得房價很快就會迎來下一個拐點，所以他要提前做好準備，讓自己具備隨時出手的資格。

　　“既然是投資，自然越便宜越好。相當於七折的自住型商品房，絕對是個好機會。”

　　在網路上，不少網友也自發計算了自住型商品房的收益，認為比普通商品房至少高出0.3。“舉個例子，如果房價漲到了原來的2倍，則商品房業主收益率為1倍，而自住型商品房業主的收益率為1.3倍。此類房産顯然更吸引投資客。”

　　一位開發商私下表示，對於註定僧多粥少的自住型商品房，具體購買過程中，關係與權力很難不發揮重要作用。部分投機客想分享這杯羹，自然也是難免。

　　按照規定，自住型商品住房購房人取得房産證後，原則上5年內不得轉讓；購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如果有增值，應當將差價的30%交納土地收益等價款。其中，不得轉讓，包括出售和出租。

　　“要想減少自住型商品房的尋租空間，就必須制定一套運作體系，保證起點、過程、結果都具有公平性。同時，擬定一套切實可行的監管機制，讓違規轉讓的行為能夠及早被發現，且發現一起，嚴厲查處一起，以儆效尤。”一位不願署名的業內人士告訴記者，從事後機制看，懲處力度和效率對於遏制尋租非常關鍵。如果處罰了違規者，讓他賣了房反而虧本，想效倣者就會三思而後行。“你看，同樣屬於自住型商品房的房山長陽國際城被報道出有違規轉讓後，如何處理，至今沒有下文。”

　　猜想

　　高房價能否被撬動？

　　關鍵詞 後年上市

　　“北京出了‘新七條’，對股市可是個大利空啊。尤其是自住型商品房，恐怕將會遏制高漲的房價。”

　　“我不這麼樂觀。‘新七條’多是老調重彈，自住型商品房供應區域尚是未知數，如何撬動房價？”

　　“我也同意，北京房價恐怕還將一路高漲下去。”

　　……

　　昨天，在某媒體QQ群中，對於北京房價未來是漲還是跌，各個記者爭論不下。“高房價能否被撬動？”這是“新七條”出臺後，最莫衷一是的話題。來自新浪樂居的調查，超五成網友表示政策不能解決北京高房價問題。

　　房地産界對此也是形成正反兩派。北京中原地産市場研究總監張大偉表示，7萬套的房源供應以及30%的價格差距，很可能讓目前剛需市場中50%至60%的潛在購買者停下購買商品房的腳步，轉而等待此類限價房源。這就會徹底改變市場的預期，恐慌性搶房很可能消失，反而令部分商品房項目加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

　　高策地産董事長陶紅兵則直言，這個政策依然是治標不治本，拓寬的對象更是對購買群體的準入資格審核造成困難。整體來説，北京當前的供需落差很大，而這部分房源應該是在後年集中入市，對整體市場的影響不會特別大。

　　年底新盤能好買點？

　　關鍵詞 攤薄房價

　　相比于“七折房”對於未來房價的撬動效果，還有一部分購房人更關注當下。購房人方喆就在此列。

　　今年春節後，方喆從水立方、融匯到春天裏，在大興天宮院區域看了多個盤，也排了幾個號，卻一套房沒買上。最近，他又去排了天宮院另一個待開新盤的號，可得到的答覆依然不樂觀：買房人多，搖中幾率小。“‘七折房’的出臺，會不會對現有新房市場造成影響，讓我這樣不考慮等‘七折房’的剛需能早點買上普通商品房？”

　　對於短期效果，業內人士和專家都表示不會太大。21世紀不動産集團市場發展中心總監桑豫峰認為，自住型商品房將分流一部分高價商品房的需求，從而有助於抑制商品房價格的上漲，但後者的建設用地也將大幅減少，並導致純商品房有效供應量的減少。

　　由於“七折房”需要較長時間的輪候等待，而有些購房者不願意等，可能就會轉而又去購買高價商品房，從而抵消“七折房”對純商品房需求的分流作用。因此，總體來看，“七折房”將扮演攤薄房價的角色，而不是真正降低房價。

　　一位開發商也告訴記者，由於普通商品房市場供不應求的局面，在短期內很難改變，房價上漲局勢也將持續。而且，今年內出讓的土地，多數地價較高，“麵粉貴，麵包能便宜麼？”（記者 趙瑩瑩）