房貸新政不是只救房市

　　雖然大城市的需求仍然是存在的，庫存可以消化完，但中國住房已經告別短缺，房地産債務和杠桿已經足夠高，靠房地産維持漂亮數據的日子屈指可數。

　　央行與銀監會在“十一黃金周”之前出臺的房貸新政，可謂吹響了“救市”政策的最強音。

　　房貸新政不僅讓2008年救市時使用的七折利率優惠重出江湖，同時，還出臺了超乎市場預期的首套房貸的認定標準。按照這個標準，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策；同時還規定，對已經取消限購或者沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，銀行有確定首付比例和貸款利率水準的權利。

　　這意味著，除了北上廣深四個一線城市，全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優惠。這種在信貸層面大尺度的寬鬆，不僅意味著之前三套禁止貸款政策壽終正寢，也意味著，一線城市之外的房貸不再分居住需求和投資需求。這完全是一種為去庫存、挽救房地産的貸款政策，甚至比2008年的房貸政策都要寬鬆。這也意味著，在經歷五年的金融危機週期之後，中國經濟對房地産的依賴更為嚴重。

　　大尺度救市並非因為房地産要崩盤

　　對於出臺救市政策的初衷，有人解讀為如果不救市，中國的房地産市場會崩盤，從而有可能將中國經濟帶入無底深淵。這似乎是一個看上去很合理的邏輯，但並不符合中國房地産市場的實際。

　　的確，1到8月份的房地産投資、銷售、新房開工量等數據都特別難看，特別是流入房地産行業的資金，前8個月的增速只有2.7%，創下房地産市場化以來最低的增速，似乎社會資本正在離開房地産。

　　但我們也應該看到，儘管整個房地産行業在調整，但房地産行業並沒有差到要崩盤的程度。且不説很多城市價格的下降幅度很小，上半年，200多家房地産上市公司的毛利率仍然在30%以上，凈利潤率在14%以上，比製造業的日子不知道要好多少。對一個毛利率高達30%以上的行業談“崩盤”實屬無稽之談。

　　所以，此次大尺度救市，絕非房地産市場要崩盤，而是整個房地産行業如果不能保持一個亢奮的狀態，中國經濟的日子就不好過。房貸新政不是只去救房地産，而是通過救房地産讓中國經濟的數字漂亮一點而已。

　　很顯然，目前的房地産市場並沒有到這個程度。但過慣了好日子的開發商，以及高度依賴房地産的地方政府並不願意過苦日子。然而，從目前房地産市場的情況看，房地産市場要回到以前亢奮的狀態概率幾乎為零。

　　靠房地産維持漂亮數據的日子不多了

　　今天的房地産市場，面臨三個和過去完全不同的變化：其一，過去買房炒房者，都變成了賣房者，這是房地産市場最大的變化，看不到這個變化的，都沒意識到死亡的逼近。

　　其二，80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、一小部分的省會城市，住房庫存的消化週期已經到了紅色警報線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年。

　　其三，社會資金正在撤離房地産市場。這三大變化是房地産當前的基本面，這個基本面和2008年完全不同，也意味著政策實施後的效果也不能和2008年相提並論。特別是，由於美國退出量化寬鬆政策，中國房地産市場的流動性總體會很緊張。在這種情況下，房地産市場不可能像過去一樣。

　　筆者認為，未來房地産市場會出現“三個20%”的分化：只有20%的開發商會活下來；只有20%的城市住房具有投資價值；只有20%的樓盤才值得買。剩下的城市，房子幾乎不存在任何投資價值，而會回歸居住屬性。

　　中國住房已經告別短缺，中國的房地産債務和杠桿已經足夠高，靠房地産維持漂亮數據的日子屈指可數。在中國，隨著住房投資沒有價值，很多房子可能永遠賣不出去，這是市場的基本規律，逃無可逃。但熱點城市、大城市、人口未來流入的城市的需求仍然是存在的，庫存是可以消化完的，一旦救市政策喪失理性，你就必須同樣非理性地下決心買房。

　　□馬光遠（經濟學者）