多地出臺樓市鬆綁政策 專家稱效果尚待觀察

　　10個醞釀救市城市

　　28個城市庫存同比增長

　　繼南寧率先打響了救市的第一槍之後，越來越多的地方政府加入對限購政策從執行層面放鬆的陣營。在近幾月地方政府取消限購的新政紛紛出臺之後，央行日前發聲力挺首次房貸，來自中央的救市舉措也正式亮相。不過業內專家表示，今年以來低迷的房地産市場能否在新的政策利好提振下有所變化，還是有待觀察。

　　多地出臺鬆綁政策

　　4月28日，南寧市房管局發文稱，自2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。南寧是第一個由官方正式發佈限購調整措施的城市，打響了“救市”第一槍。

　　5月16日，揚州住房公積金管理中心相關人士表示，揚州住房公積金“又提又貸”政策，將於5月20日恢復，市民申請公積金貸款時可同時提取本人及配偶的住房公積金。至此，“救市”的城市已達7個。根據統計，加上揚州，目前“救市”城市已經增加至7個，其餘6個包括廣西南寧、天津濱海、杭州蕭山、江蘇無錫、安徽銅陵、河南鄭州。

　　對於地方政府救市行為，中金公司和瑞銀證券均表示，如果未來房地産活動進一步下滑，可能會有更多地方政府出臺“救市”政策。其實，在地方政府相繼出臺各種救市政策的同時，央行副行長劉士余亦在5月12日召開會議時表示，要優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

　　中原地産研究部統計數據顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調整的城市已有7個，其中包括福州、杭州等多個二三線城市傳出救市的傳言。除了政府明確發文的城市以外，越來越多的地方政府加入對限購政策從執行層面放鬆的陣營。廈門傳言限購政策鬆綁，放開“補稅買房”，外地戶口一次性補交一年個稅，就能獲得在廈門買房資格；佛山也有傳言限購將放鬆，現在外地戶口能買社保，以獲得買房資格。而在廣東，佛山的取消限購探索在媒體曝光後迅速“見光死”，也顯示地方政府在拿捏調控尺度上的謹慎和糾結。

　　高庫存成主因

　　中原地産數據顯示，全國35個城市中，有28個城市庫存出現了同比增長現象，其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。這3個城市4月份的新增供應比成交更為強勁，導致庫存上升的態勢也較明顯。

　　“這些城市的特點普遍是：庫存消化週期超過一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；購地銷售比過高的城市；一季度土地出讓金過低的城市；有實質性降價樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個以上新區的城市。”張大偉稱。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，房價適度回落，並逐步回歸理性，不管是對市場的健康發展，還是對購房人而言都是好事。但隨著越來越多的城市房價回落勢頭的開啟，尤其是一些三四線城市已出現項目滯銷、項目爛尾、開發企業倒閉的情況下，避免市場的大起大落則迫在眉睫。一方面，要避免樓市政策180度大轉彎，由限購全面轉向救市，重蹈2008年至2009年樓市調控的覆轍。另一方面，也要避免無所作為，任由樓市持續下行，危及整個宏觀經濟的運作。

　　著名經濟學家馬光遠表示，從中國房價的基本邏輯看，過去推動房價上漲的幾大引擎，無論是貨幣超發，還是基本的供求規律、經濟高速增長、土地財政以及人民幣升值因素，都在悄然發生逆轉。從住房供需看，過去10年房地産的大躍進，中國住房供需已經基本平衡，一二線以下城市住房過剩也已成為事實。

　　效果尚待觀察

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，在市場成交短期內難現起色的情況下，個別城市的政策放鬆落地將引發後續諸多二三線城市跟進。但是，不同於2008年市場受週邊金融危機影響步入全面下行通道，本輪市場轉冷更多是由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累。雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發2009年市場大幅反彈，但本輪日益強烈的調控微調效果將不同於此前的市場反應。

　　“無論地方政府是否願意承認，在經濟活力下降、財政收入縮水的情況下，類似的政策調整都是在設法給房地産市場增加溫度。”中國房地産學會副會長陳國強説，在調控政策持續多年、信貸政策持續收緊、樓市供應充足的情況下，這些救市行為對樓市的影響十分有限，也很難提高需求、提振市場價格。馬光遠表示，從救市的時機而論，不能房價一齣現調整就救市，這樣只會讓房地産的風險繼續積聚。記者邢飛