“土豪”觀望、剛需入場致房産成交價“假摔”

　　濱江東成交均價三月降兩成？ 老牌豪宅區“遇冷” 業內人士分析稱：

　　“我感覺最近濱江東一帶二手掛牌價在下調，以前接近三萬/平方米，現在貌似兩萬六七一平方米也有掛牌。”周小姐一直想在濱江東買個大戶型，最近她發現樓價似乎有所鬆動。

　　記者了解發現，在近期樓市偏低迷的情況下，“老牌豪宅聚集區”濱江東三個月的成交均價降幅達到近兩成。但從成交結構上看，主要是二線的剛需戶型價格有10%以內的鬆動，並吸引客戶入市，而臨江一線豪宅樓價堅挺，“土豪”觀望，成交比例大幅下滑，導致整個板塊均價下調明顯。

　　文/記者潘彧 圖/記者王維宣

　　掛牌價狂跌數千？

　　業內：市場掛牌價從“虛胖”到平穩

　　“我覺得最近濱江東一帶二手掛牌價在下調，以前接近三萬元/平方米，現在貌似兩萬六七一平方米也有掛牌。”周小姐一直想在濱江東買個大戶型，最近她通過周邊仲介行發現，叫價似乎有所鬆動。

　　“掛牌價確實有所下降。”滿堂紅市場部高級經理周峰表示。“比如海珠半島花園，春節前掛牌價曾高達3.9萬元/平方米，最近1個月放盤價回歸到3.3萬~3.5萬元/平方米。金雅苑春節前叫價曾經高達3.3萬元/平方米，目前已經回落到2.6萬~2.8萬元/平方米。”

　　但是，周峰表示，掛牌價大幅下跌並不代表最終的成交價也有同等下跌。“此前市場火熱，業主心態相對強硬，叫價高，目前只是叫價回歸平穩。”

　　周峰還介紹，濱江東盤源分一線江景的“豪宅”盤源及二線剛需盤。“一線盤源中有很多不能望江的單位。之前叫價向望江的單位看齊，現在開始回歸理性，沒有望江資源的單位叫價已回落到跟望江單位有1000元/平方米的差距了。”

　　成交價三月降兩成？業內：500萬元以上豪客“絕跡”

　　而在成交方面，滿堂紅提供的濱江東成交數據也出現明顯下調：1月份濱江東的二手成交均價達到31411元/平方米，2月降到27906元/平方米，3月則只有25497元/平方米。按此計算，三個月時間內，濱江東的樓價已經狂瀉兩成。

　　不過，多名市場人士對記者表示，濱江東樓盤雖然從去年年底開始轉冷，有部分急於套現的業主對價格給出一些鬆動，但基本都在10%以內。“近期濱江東的確有一些因業主急售套現的筍盤放售，價格一般比市場價便宜5%左右。”合富置業江畔華庭分行主管楊達標表示，由於價格具吸引力，且放售的盤大多是剛需買家熱求的中小戶型物業，頗受市場歡迎。如珠江新岸及藍色康園，近期就有一些價格較筍的盤源放售。珠江新岸44平方米的小戶型物業，前兩個月這類物業的成交價都要110萬~120萬元左右，現在就有以105萬元放售的筍盤出現。

　　而中原地産濱江東金雅苑分行資深營業經理蔡健峰則表示，近期急需錢的業主可能會願意給予買家5%~10%的議價空間，“印象中降價最多的是一套金豪佳苑的三房住宅，年前放盤365萬元，後來降到325萬元成交，最終議價空間也僅為10%左右。”

　　為何成交個案降價有限，但整體成交價卻出現大幅下跌呢？周峰表示，成交均價的大幅下降，主要是由於高端盤成交減少，剛需盤成交增加造成的“假摔”。“豪宅盤的成交確實少了，而最近購房資格限制較死，貸款難了，經濟形勢也一般，直接影響了豪客們的消費觀念。”他告訴記者，去年第四季度，在濱江東板塊購買總價超過500萬元以上的客戶比例為11%，而根據滿堂紅的成交記錄顯示，今年第一季度，該比例直接回落到0%。

　　投資建議

　　一線豪宅仍有上漲空間 二線小戶型適合收租

　　蔡健峰表示，濱江東以前大約七成交易都是外地客戶，長期限購目前已導致大量外地客戶無法入場。

　　同時，濱江東的二手房源放盤量並不多，主要是因為政策和市場原因導致惜售風氣較重。他建議，隨著廣州市區的擴大和周邊配套的成熟，濱江東二線剛需住宅未來的增值空間不會太大，購買主要是用於自住或者收租。“按濱江東的區位交通和配套情況，收租的回報率穩定在3%左右。”

　　而周峰認為，濱江東板塊位於市中心，價格相對穩定，長遠還是會上漲的。但相比其他配套尚未成熟的區域來説，升值空間較小，畢竟作為老牌“豪宅區”，大部分盤源的樓齡都已經較長了。